Инженерные изыскания выглядят простой закупкой: пробурить скважины, отобрать пробы, выдать отчёт. На практике половина проблем возникает до того, как бригада выехала на площадку, — из-за того, что состав работ определили неверно или не в тот момент.
Ниже — три вещи, которые определяют исход: когда заказывать, что задаёт объём и по каким причинам отчёт возвращается на доработку.
Круг, из которого нужно выйти
По статье 47 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации не допускается без выполнения соответствующих инженерных изысканий. Изыскания идут первыми.
Но объём изысканий зависит от проектного решения: от габаритов здания, нагрузок, глубины заложения фундамента, наличия подземной части. А проектного решения ещё нет — его как раз и предстоит принять по результатам изысканий.
Выход из этого круга практический: работа в две стадии.
- Предварительный этап по градостроительному замыслу: сбор материалов прошлых лет, рекогносцировка, топографическая съёмка, первые выработки. Задача — понять условия площадки настолько, чтобы проектировщик мог принять принципиальные решения.
- Основной объём по уточнённому техническому заданию, когда посадка здания и нагрузки определены.
Ошибка, которая дороже всего обходится, — заказать полный объём «вслепую» под несуществующее проектное решение, а потом обнаружить, что здание сместилось на площадке и выработки оказались не там, где нужно.
Что на самом деле определяет объём работ
Цена «за скважину» ничего не говорит о стоимости изысканий. Объём задают четыре фактора:
- Уровень ответственности сооружения. Чем выше последствия отказа конструкций, тем детальнее должны быть исходные данные.
- Категория сложности инженерно-геологических условий площадки. Однородное основание и площадка с линзами слабых грунтов, подземными водами и техногенными отложениями требуют принципиально разного объёма работ.
- Стадия проектирования. Требования к материалам на стадии проектной документации и на стадии рабочей документации различаются.
- Материалы прошлых лет. Их наличие сокращает объём новых работ и помогает грамотно расставить выработки.
Отсюда практический вывод: сравнивать предложения по цене за единицу бессмысленно. Сравнивать нужно состав работ — сколько выработок, на какую глубину, какие лабораторные определения, входит ли статическое зондирование, кто согласовывает бурение.
Материалы прошлых лет: помощь, но не замена
Архивные материалы — законный и полезный источник. С них начинается любая грамотная программа работ: они показывают геологическое строение района, ожидаемые проблемы и помогают спланировать выработки так, чтобы не тратить их вслепую.
Заменить изыскания они не могут по трём причинам:
- Меняется обстановка. За годы вокруг появляется застройка, меняется режим подземных вод, растёт техногенная нагрузка на грунты.
- Соседний участок — не ваш участок. Граница литологических слоёв может проходить между двумя площадками, и данные за забором описывают другое основание.
- Актуальность оценивается экспертизой. Отчёт, опирающийся преимущественно на архив, до положительного заключения не доходит.
Отдельный случай — застройка в существующей среде: там к изысканиям добавляется расчёт зоны влияния строительства и геотехническое обоснование, а соседние здания обследуются до начала работ. Подробнее — зона влияния нового строительства.
Пять причин, по которым отчёт возвращают
Причины возврата из экспертизы повторяются, и почти все устраняются до подачи.
- Расхождение задание — программа — факт. Техническое задание описывает один объект, программа работ — другой объём, отчёт — третий. Проверяется в первую очередь и вскрывается сразу.
- Число и глубина выработок не обоснованы. Объём должен следовать из уровня ответственности сооружения и категории сложности условий, а не из бюджета договора.
- Съёмка вне местной системы координат объекта. Инженерно-геодезические материалы обязаны стыковаться с проектом и с материалами соседних участков; без привязки к принятой для объекта системе координат и высот план бесполезен.
- Лабораторные исследования вне области аккредитации. Протокол на показатель, которого нет в области аккредитации лаборатории, не имеет силы — это касается и грунтов, и проб почв.
- Не оценены опасные процессы, характерные для района. Подтопление, карст, суффозия, склоновые процессы — если процесс для района характерен, его отсутствие в отчёте требует обоснования, а не умолчания.
Шестая, менее очевидная: раздел инженерно-экологических изысканий выполнен формально. Категория загрязнения грунта определяет, можно ли использовать его на площадке или придётся вывозить как отход, — и узнавать это в разгар земляных работ дороже всего.
Договор, задание и программа: чем объём задан формально
Всё, что выше, — практика. Но у объёма изысканий есть и формальная опора: Положение о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, утверждённое постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 (в редакции от 15.09.2020).
Пункт 4 Положения: основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с гражданским законодательством договор между заказчиком (застройщиком) и исполнителем, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий. Дальше формулировка, которую стоит запомнить дословно: заказчик (застройщик) и исполнитель определяют состав работ, осуществляемых в ходе инженерных изысканий как основных, так и специальных видов, их объём и метод выполнения — с учётом специфики соответствующих территорий и расположенных на них земельных участков, а также условия передачи результатов. Требования к составу и оформлению задания и программы устанавливает Минстрой России.
Отсюда два вывода. Первый: объём определяется совместно — заказчик не может «заказать столько скважин, сколько влезает в бюджет», а исполнитель не может назначить объём в одностороннем порядке. Второй: договор без приложенных задания и программы формально не является основанием для выполнения работ, и именно это расхождение экспертиза вскрывает первым.
Пункт 3 Положения определяет, кто вправе быть исполнителем: изыскания и (или) отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания. Пункт 5 добавляет требование, о котором вспоминают только при возврате: исполнитель обязан применять средства измерений, прошедшие метрологическую поверку (калибровку) или аттестацию. Протокол, полученный неповеренным прибором, — это не «мелкое замечание», а отсутствующий результат.
Пункт 2 задаёт нормативную рамку: изыскания выполняются в соответствии с требованиями технических регламентов, а также с учётом материалов и результатов инженерных изысканий, которые хранятся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности. То есть обязанность посмотреть архив — не добрая практика, а прямая норма.
Куда уходит отчёт после сдачи
Пункт 6 Положения описывает форму результата: материалы и результаты изысканий оформляются в виде отчётной документации, состоящей из текстовой и графической частей, а также приложений к ней (в текстовой, графической, цифровой и иных формах); состав частей и приложений устанавливает Минстрой России. Если застройщик или технический заказчик ведёт информационную модель объекта, результаты изысканий подготавливаются в форме, позволяющей использовать их при формировании и ведении такой модели.
Дальше пункт, о котором заказчики узнают позже всего. Застройщик — либо лицо, получившее по Земельному кодексу разрешение на использование земель или земельного участка в государственной или муниципальной собственности для выполнения изысканий, — обеспечивший выполнение изысканий для подготовки проектной документации, в срок не более чем один месяц со дня выполнения указанных изысканий направляет материалы и результаты в уполномоченные на размещение в ГИСОГД органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, применительно к территориям которых изыскания выполнены.
Месяц — короткий срок, и отсчитывается он не от подписания акта с проектировщиком и не от экспертизы, а от выполнения изысканий. Практический смысл нормы шире формальности: именно так наполняется тот самый архив, из которого следующий заказчик по пункту 2 обязан взять материалы прошлых лет.
Что подаётся на экспертизу результатов изысканий
Порядок задан Положением об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утверждённым постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 (в редакции от 28.04.2026).
Пункт 14 Положения отвечает на самый частый вопрос — что именно везти, если изыскания идут на экспертизу до проектной документации. Для проведения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий до направления проектной документации представляются документы, указанные в подпунктах «а», «е», «ж», «и» и «к(2)» пункта 13 Положения:
| Подпункт п. 13 | Документ |
|---|---|
| а | Заявление о проведении государственной экспертизы — с идентификационными сведениями об исполнителях работ, об объекте капитального строительства и о заявителе |
| е | Результаты инженерных изысканий в соответствии с требованиями, в том числе к их составу, установленными законодательством |
| ж | Задание на выполнение инженерных изысканий |
| и | Документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени застройщика, технического заказчика или лица, обеспечившего выполнение изысканий, — с оговорёнными специально полномочиями на заключение, изменение, исполнение и расторжение договора |
| к(2) | Документ, подтверждающий передачу результатов инженерных изысканий застройщику, техническому заказчику или лицу, обеспечившему их выполнение |
Список короткий, и в этом ловушка: подпункт «ж» — это задание, а не программа. Задание уходит в экспертизу вместе с отчётом и сверяется с ним построчно. Именно поэтому расхождение «задание — программа — факт» вскрывается не на третьей неделе, а сразу.
Отдельно стоит подпункт «к(2)»: документ о передаче результатов заказчику. Формальность, из-за которой комплект возвращают, не приступая к рассмотрению.
Три разных «возврата» — и почему их путают
Слово «вернули» в разговоре означает три совершенно разные вещи с разными последствиями и разной стоимостью.
1. Оставление без рассмотрения. Пункт 23 Положения: решение принимается при наличии оснований — документы представлены с нарушением требований, предусмотренных подпунктами «к» и «л» пункта 2 самого постановления № 145, либо требований к формату документов, представляемых в электронной форме, утверждённых Минстроем России в соответствии с пунктом 18 Положения. По пункту 23(2) заявитель уведомляется о принятом решении с указанием мотивов. Это, по сути, отказ на входе по форме подачи — содержание отчёта никто не смотрел.
2. Отказ в принятии. Пункт 24 перечисляет исчерпывающие основания. Для изысканий значимы три из семи:
- подпункт «в» — несоответствие результатов инженерных изысканий составу и форме, установленным в соответствии с частью 6 статьи 47 Градостроительного кодекса РФ;
- подпункт «г» — представление не всех документов, указанных в пунктах 13–16(4) Положения, в том числе несоответствие состава и формы материалов и результатов изысканий составу и форме, установленным в соответствии с частью 6 статьи 47 Кодекса, либо отсутствие положительного заключения государственной экспертизы результатов изысканий, если проектная документация направлена на экспертизу после экспертизы изысканий;
- подпункт «е» — выполнение инженерных изысканий, результаты которых направлены на экспертизу, лицом, которое не соответствует требованиям частей 2 и 3 статьи 47 Кодекса.
Остальные четыре основания касаются проектной документации: отсутствие разделов, предусмотренных Положением о составе разделов (постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87); несоответствие разделов требованиям к содержанию по части 13 статьи 48 Кодекса; подготовка проектной документации лицом, не соответствующим частям 4 и 5 статьи 48; и случай, когда экспертиза должна осуществляться иной организацией.
Обратите внимание на подпункт «е»: это отказ из-за исполнителя, а не из-за содержания отчёта. Проверять статус изыскателя нужно до договора, а не после отказа.
3. Отрицательное заключение. Это уже результат экспертизы. По пункту 34 Положения результатом государственной экспертизы результатов инженерных изысканий является заключение о соответствии (положительное) или несоответствии (отрицательное) результатов требованиям технических регламентов. По пункту 38 проектная документация не может быть утверждена застройщиком или техническим заказчиком при наличии отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации; отрицательное заключение по изысканиям блокирует стройку другим механизмом — без положительного заключения экспертизы результатов изысканий проектную документацию не примут на экспертизу (подпункт «г» пункта 24). Само отрицательное заключение может быть оспорено в судебном порядке.
Разница в цене между первым и третьим вариантами — месяцы. Первые два устраняются подачей заново, третий требует переделки работ и повторной экспертизы с новой оплатой.
Недостатки в процессе экспертизы: срок на исправление
Между «приняли» и «отрицательное заключение» есть промежуточная стадия, которой пользуются не все.
Пункт 35 Положения: при выявлении в проектной документации и (или) результатах изысканий в процессе проведения экспертизы недостатков — отсутствие или неполнота сведений, описаний, расчётов, чертежей, схем и тому подобного, несоответствие сведений об объекте, указанных в проектной документации, идентификационным сведениям в заявлении, — которые не позволяют сделать выводы по пункту 34, организация по проведению экспертизы незамедлительно уведомляет заявителя о выявленных недостатках и устанавливает при необходимости срок для их устранения.
Обратная сторона той же нормы: если выявленные недостатки невозможно устранить в процессе экспертизы или заявитель в установленный срок их не устранил, организация вправе отказаться от дальнейшего проведения экспертизы и поставить вопрос о досрочном расторжении договора, письменно уведомив заявителя с указанием мотивов.
Отдельный срок предусмотрен пунктом 25 — для случая, когда документы подавались на бумажном и (или) электронном носителе (сведения, составляющие государственную тайну). Если недостатки, послужившие основанием для отказа в принятии документов, устранимы без возврата документов и заявитель не настаивает на возврате, организация устанавливает срок для их устранения, который не должен превышать 20 рабочих дней.
Сроки: сводная таблица
| Действие | Норма | Срок |
|---|---|---|
| Проверка представленных документов | п. 21 | 3 рабочих дня со дня получения (для отдельных объектов — не более 8 рабочих дней) |
| Продление проверки при межведомственном запросе | п. 22(2) | +3 рабочих дня |
| Ответ органа власти на такой запрос | п. 22(3) | не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса |
| Проект договора либо мотивированный отказ / решение об оставлении без рассмотрения | п. 22 | в срок по п. 21 |
| Государственная экспертиза результатов изысканий, направленных до проектной документации | п. 29 | 30 рабочих дней |
| Государственная экспертиза проектной документации и результатов изысканий (базовый срок) | п. 29 | не более 42 рабочих дней |
| Жилые объекты, в том числе со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, не относящиеся к уникальным | п. 29 | не более 20 рабочих дней |
| Продление по инициативе заявителя | п. 29(1) | не более 20 рабочих дней в порядке, установленном договором |
| Дополнительное однократное продление в отдельных случаях (например, объекты национальных проектов и госпрограмм) | п. 29(1-1) | не более 30 рабочих дней дополнительно к продлению по п. 29(1) |
| Устранение недостатков без возврата документов (носители по абз. 4 п. 18 — гостайна) | п. 25 | не более 20 рабочих дней |
| Хранение документов, представленных в электронной форме | п. 25 | не менее 3 месяцев |
Общая рамка сроков государственной экспертизы и то, чем она отличается от обследования, экспертизы промышленной безопасности и судебной экспертизы, разобраны отдельно — обследование, экспертиза и госэкспертиза: в чём разница.
Практический вывод из таблицы: 30 рабочих дней на изыскания — это примерно полтора календарных месяца, и это только сама экспертиза. К ней прибавляются 3 рабочих дня на проверку комплектности, время на заключение договора и оплату, а по пункту 28 Положения проведение экспертизы вообще начинается после представления документов, подтверждающих внесение платы (для объектов, финансируемых из бюджетов бюджетной системы, средств государственных компаний и корпораций — после заключения договора) и завершается направлением заявителю заключения, включённого в единый государственный реестр заключений.
Повторная экспертиза: что проверят второй раз
Пункт 44 Положения перечисляет случаи, когда результаты изысканий и (или) проектная документация направляются повторно — два раза и более:
- после устранения недостатков, указанных в отрицательном заключении;
- при внесении в проектную документацию, получившую положительное заключение, изменений, не предусмотренных частью 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ;
- при внесении изменений, предусмотренных частью 3.8 статьи 49, — по инициативе заявителя.
По пункту 44(1) повторная экспертиза осуществляется в том же порядке, что и первичная. Для документов, представленных на бумажном и (или) электронном носителе по абзацу четвёртому пункта 18 (сведения, составляющие государственную тайну), пункт 44(2) даёт сценарий без возврата: если недостатки, послужившие основанием для отрицательного заключения, устранимы без возврата таких документов и заявитель не настаивает на возврате, организация в порядке и сроки, которые определены договором, устанавливает срок для их устранения; документы не возвращаются, а после доработки представляются часть документации и (или) результатов изысканий с внесёнными изменениями и справка с описанием этих изменений. Хорошая новость в пункте 45: экспертной оценке при повторной экспертизе подлежит часть проектной документации и (или) результатов изысканий, в которую были внесены изменения, а также совместимость внесённых изменений с тем, что уже прошло экспертизу.
Исключение — пункт 45(1): в полном объёме документы оцениваются, если после первичной (предыдущей повторной) экспертизы в законодательство внесены изменения, по которым экспертиза должна осуществляться иной организацией. Соответствующая норма есть и в подпункте «е» пункта 13: при повторной экспертизе результатов изысканий, получивших положительное заключение, в ту же организацию может быть представлена в электронной форме только часть результатов, в которую внесены изменения, — при условии, что первичный комплект подавался в электронной форме в полном объёме.
Отсюда практическое правило: подавать первичный комплект в электронной форме полностью и в ту же организацию идти повторно. Дробная подача экономит недели.
Что готовит заказчик и почему это и есть срок
Полевой этап на рядовой площадке занимает недели, лаборатория и камеральная обработка — ещё несколько недель. Но фактический срок чаще определяет не работа изыскателей, а подготовка на стороне заказчика:
- техническое задание — составляется совместно, но исходные требования даёт заказчик;
- правоустанавливающие документы на участок, градостроительный план, технические условия;
- разрешения и согласования на бурение, особенно в городской застройке;
- сведения о существующих подземных коммуникациях и, при необходимости, их вынос;
- физический доступ на площадку для техники.
Этот пакет стоит собирать параллельно с выбором подрядчика, а не после подписания договора. Простой между договором и выездом бригады — самая частая и самая обидная потеря времени.
Сезон
Полевые работы ведутся круглый год, но сезон влияет на организацию и на интерпретацию данных. Промерзание грунта усложняет проходку и меняет требования к технике. Уровень подземных вод колеблется в течение года, поэтому разовый замер читается с учётом сезона, а при высоком уровне в отчёт закладываются рекомендации по дренажу или осушению площадки. Гидрометеорологические изыскания с их привязкой к режиму водных объектов чувствительны к сезону сильнее остальных видов.
Порядок обратным отсчётом
От даты, к которой нужен положительный результат экспертизы:
- Экспертиза — срок рассмотрения плюс запас на ответы по замечаниям.
- Технический отчёт — камеральная обработка и оформление после получения всех лабораторных данных.
- Лаборатория — исследования по отобранным пробам.
- Полевой этап — геодезия, бурение, зондирование, отбор проб.
- Подготовка — техническое задание, программа работ, согласования и разрешения, доступ на площадку.
- Сбор материалов прошлых лет — самое начало, здесь же становится понятен реальный объём работ.
Считать вперёд от даты договора — значит гарантированно опоздать: пункты 5 и 6 не имеют фиксированной длительности и зависят от третьих лиц. Состав работ, цены и сроки по видам — на странице инженерных изысканий; дальше по цепочке идёт строительное проектирование.