«Комплексное» — это термин, а не степень тщательности
В обиходе комплексным называют обследование всего здания, в отличие от осмотра одной балки. ГОСТ 31937-2024 понимает под этим другое. Пункт 5.1.1 разделяет работы так: обследование может включать только строительные конструкции и грунты основания — либо также включать обследование систем инженерно-технического обеспечения, и тогда оно является комплексным. Различие не в площади охвата, а в предмете.
Термин раскрыт в разделе 3 стандарта: комплексное обследование технического состояния здания — специальный вид инженерных изысканий, включающий комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров грунтов основания, строительных конструкций и инженерного обеспечения (оборудования, трубопроводов, электрических сетей), характеризующих функциональную работоспособность объекта. В него входит обследование технического состояния здания, теплотехнических и акустических свойств конструкций и систем инженерного обеспечения.
Практический смысл различия простой. Обследование конструкций отвечает на вопрос «выдержит ли». Комплексное отвечает ещё и на вопросы «работает ли вентиляция», «промерзает ли стена», «нормальна ли звукоизоляция между квартирами», «в каком состоянии газовая разводка». При реконструкции и капремонте без этих ответов проектировщику не с чем работать: он не знает, какие системы менять целиком, а какие достаточно отремонтировать.
Что именно входит в комплексное обследование
Состав задан пунктом 5.1.19: комплексное обследование включает в себя проведение работ по 5.1.14 (обследование строительных конструкций — сплошное или выборочное) и по разделам 5.4–5.7. Это четыре самостоятельных блока:
| Раздел | Что обследуется | Что получает заказчик |
|---|---|---|
| 5.4 | Системы инженерно-технического обеспечения — восемь групп | Фактическое состояние систем, дефекты и неисправности, количественная оценка физического износа, отклонения от проекта |
| 5.5 | Электрические сети и средства связи | Состояние вводных устройств, щитков, осветительных и силовых установок, электрики систем дымоудаления и лифтов |
| 5.6 | Звукоизоляция ограждающих конструкций, шум оборудования, внешний шум, вибрации | Индексы изоляции воздушного и ударного шума, уровни звукового давления, оценка вибраций |
| 5.7 | Теплотехнические показатели наружных ограждающих конструкций | Сопротивление теплопередаче, места промерзаний, влажностный режим, тепловизионная съёмка |
Есть и обязательное дополнение по грунтам. Пункт 5.1.19 требует: при комплексном обследовании, в случае отсутствия действующих результатов инженерно-геологических изысканий, в детальное обследование необходимо включать инженерно-геологические изыскания. Это не опция и не способ увеличить смету — без актуальных данных по грунтам оценка оснований невозможна. Поэтому вопрос о наличии действующего отчёта по геологии мы задаём при первом же расчёте стоимости: он меняет и цену, и сроки. Что входит в такие работы — на странице инженерно-геологических изысканий.
Пункт 5.1.22 замыкает перечень: при комплексном обследовании объектами обследования являются грунты основания, строительные конструкции и их элементы, оборудование и системы инженерно-технического обеспечения.
Восемь инженерных систем по разделу 5.4
Раздел 5.4 разбит на восемь подразделов — по одному на каждую группу систем. По каждой стандарт задаёт одну и ту же логику: обследование заключается в определении фактического технического состояния, выявлении дефектов, повреждений и неисправностей, количественной оценке физического износа и установлении отклонений от проекта; затем на основе результатов устанавливают степень соответствия действующим нормативным документам. Оценку проводят с учётом средних нормативных сроков службы элементов и инженерных устройств.
| № | Система | Что важно на практике |
|---|---|---|
| 5.4.1 | Горячее водоснабжение | Состояние трубопроводов и изоляции, циркуляция, узлы учёта |
| 5.4.2 | Отопление | Состояние стояков, приборов, запорной арматуры, теплового пункта |
| 5.4.3 | Холодное водоснабжение, противопожарный водопровод, автоматическое пожаротушение | Отдельная зона внимания надзорных органов: работоспособность противопожарных систем проверяется вместе с ХВС |
| 5.4.4 | Канализация | Состояние выпусков, стояков, вентиляции канализации, подвальных участков |
| 5.4.5 | Вентиляция | Тяга, состояние каналов и шахт, соответствие проекту — напрямую связано с теплотехнической частью |
| 5.4.6 | Мусороудаление | Состояние стволов, клапанов, камер — актуально для жилого фонда |
| 5.4.7 | Газоснабжение | Инженерные устройства для транспортирования газа к месту сжигания; состояние оценивают в том числе по ГОСТ 21.609 и ГОСТ 21.710 |
| 5.4.8 | Водостоки | Внутренний водосток и наружные водоотводящие устройства; их дефекты — частая причина замачивания стен и фундаментов |
Отдельная тема — остаточный ресурс трубопроводов: он определяется не осмотром, а инструментально, и для этого нужна толщинометрия в достаточном числе точек. Как это устроено и чего метод не покажет — на странице обследования инженерных сетей.
Электрические сети и средства связи
Раздел 5.5 задаёт закрытый перечень оборудования, подлежащего контролю: вводные и вводно-распределительные шкафы, начиная с входных зажимов питающих кабелей или вводных изоляторов на зданиях; внутридомовое электрооборудование и сети питания электроприёмников общедомовых потребителей; этажные щитки и шкафы, в том числе слаботочные, с аппаратами защиты и управления и электроустановочными изделиями (кроме счётчиков); осветительные установки общедомовых помещений с аппаратурой управления; силовые и осветительные установки и установки автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов; электрические установки систем дымоудаления, автоматической сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых и пассажирских лифтов; автоматические запирающие устройства дверей; марки кабельной продукции на соответствие требованиям действующих норм.
Отдельно, по пункту 5.5.3, обследованием системы электрооборудования в подвале, на чердаке, в помещениях и на лестничных клетках устанавливают наличие неисправностей и следов ремонта, обеспечение функционирования системы пожарной безопасности, обеспечение безаварийной работы силовых и осветительных установок и оборудования автоматизации, наличие приборов учёта электроэнергии в местах общего пользования.
Акустическая часть: звукоизоляция, шум, вибрации
Раздел 5.6 объединяет три группы измерений, и у каждой свои условия проведения — их стоит знать заранее, потому что они влияют на сроки.
Звукоизоляция. Звукоизоляционные свойства ограждающих конструкций определяют натурными измерениями по ГОСТ 27296. Измерения проводят в отселённой части здания — это ключевое ограничение: в работающем офисе или заселённом доме корректный замер невозможен. Контролю подлежат конструкции, к которым ГОСТ 27296 предъявляет требования по звукоизоляции. Для каждого испытанного варианта определяют индексы изоляции воздушного шума, а для перекрытий дополнительно — индексы приведённого уровня ударного шума, после чего считают средние значения.
Объём выборки задан жёстко: каждый вариант ограждений должен быть испытан не менее чем на 10 образцах. Допускается меньшее число, но не менее пяти — в этом случае отдельные образцы испытывают дважды, чтобы общее число измерений составило 10. Есть и дополнительное условие оценки: если более 20 % индексов испытанных образцов ниже нормативных, соответствие проверяют по ужесточённым критериям. Расчёт значений для наружных ограждающих конструкций и окон и их оценку выполняют по нормам защиты от шума.
Шум. Измерение проводят по октавным уровням звукового давления в октавных полосах со среднегеометрическими частотами от 31,5 Гц. При измерениях шума от источников внутри объекта точки измерения располагают в помещениях вблизи технологического оборудования. Измерения выполняют раздельно в дневное и ночное время в зависимости от периода работы оборудования; при круглосуточной эксплуатации — в оба периода. Сначала устанавливают, является шум постоянным или непостоянным: непостоянный измеряют в период наиболее интенсивной работы источника. Расчёт эквивалентных уровней звука проводят по ГОСТ 23337, шумовые характеристики транспортных потоков — по ГОСТ 20444.
Вибрации. Измерения вибраций проводят по ГОСТ 12.1.012. Отдельно измерение шума и вибраций выполняется и вне комплексного обследования — например, при вводе объекта в эксплуатацию.
Теплотехническая часть
Раздел 5.7 начинается не с приборов, а с документов: изучают и анализируют проектную документацию наружных ограждающих конструкций и их узлов сопряжения с перекрытиями, цокольными и фризовыми стенами, колоннами и внутренними стенами — с точки зрения теплозащиты здания.
Состав работ по пункту 5.7.2 включает: получение от эксплуатирующей организации списка помещений с дефектами (промерзание и отсыревание стен, неудовлетворительная работа вентиляции, низкая температура воздуха в отопительный период, дождевые протечки); инструментально-визуальное обследование с указанием мест выпадения конденсата и образования плесени; измерения температуры, относительной влажности и температуры точки росы воздуха помещений; измерения температуры внутренней поверхности в местах дефектов и на поверхности наружной стены; выборочное определение сопротивления теплопередаче на поверхности стен с дефектами при наружной температуре минус 10 °C и ниже; измерения объёма вытяжки из помещений; измерения температуры и скорости наружного воздуха; опрос эксплуатационных служб о времени и повторяемости появления дефектов; отбор проб и образцов материалов из дефектных и бездефектных мест для сопоставления; лабораторные испытания проб на плотность, влажность и теплопроводность; расчёты влажностного режима ограждающих конструкций; расчёты температурных полей дефектных узлов сопряжения; тепловизионную съёмку наружных стен для выявления мест с низкими теплозащитными показателями; расчёт приведённого сопротивления теплопередаче наружных стен типового этажа с учётом выявленных фрагментов.
Требование о температуре минус 10 °C — самое неудобное на практике: оно означает, что часть работ выполнима только в отопительный период при устойчивых морозах. Планировать комплексное обследование с теплотехнической частью на июль бессмысленно. Подробнее о самой съёмке — на странице тепловизионного обследования зданий.
Объём выборки задан пунктом 5.7.3: включают все заявленные помещения с дефектами, а также обязательно помещения первого, среднего и верхнего этажей с наружными стенами северной, северо-восточной и северо-западной ориентации из всех секций здания. В зависимости от этажности и числа секций выборка составляет от 5 % до 10 % всех помещений с учётом их площади.
Для тёплого чердака порядок отдельный: выявляют дефектные места ограждающих конструкций — выпадение конденсата, протечки от осадков, измеряют температуру поверхности в местах выпадения конденсата, при необходимости отбирают пробы. В оголовках вентиляционных блоков измеряют температуру и влажность воздуха, определяют расход вентиляционного воздуха в оголовках и в сборных шахтах. Число проб для лабораторных испытаний принимают по стандартам на соответствующие материалы, но не менее двух.
Заключение по форме приложения Б
Итоговый документ комплексного обследования отличается от обычного заключения не объёмом, а структурой. Форма приложения Б, помимо адреса, времени обследования, типа проекта, года возведения, конструктивного типа, числа этажей и крена объекта, содержит:
- установленную категорию технического состояния объекта и отдельных типов конструкций;
- оценку технического состояния по каждой позиции отдельно — лифтового оборудования, электрических сетей и средств связи, водостоков и инженерных систем: горячего водоснабжения, отопления, холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, мусороудаления, газоснабжения;
- оценку состояния звукоизоляции конструкций;
- оценку теплотехнического состояния ограждающих конструкций.
К заключению прилагаются материалы, определяющие выбор категории: фотографии объекта, описание окружающей местности и общего состояния по визуальному обследованию, описание конструкций и их характеристик, чертежи конструкций с деталями и обмерами, дефектная ведомость, схемы с указанием мест измерений и вскрытий, результаты измерений и оценка показателей для поверочных расчётов, расчёты действующих нагрузок и поверочные расчёты несущей способности конструкций и оснований, обмерные планы и разрезы объекта, планы и разрезы шурфов и скважин, чертежи вскрытий, геологические и гидрогеологические условия участка, фотографии повреждений фасадов и конструкций, анализ причин дефектов, рекомендации по проектированию мероприятий по восстановлению или усилению. Вторым блоком идут материалы по инженерным системам, звукоизоляции и теплотехнике.
Полный разбор того, что должно быть в заключении и как проверить его комплектность, — в статье как читать заключение по обследованию. Что означают формулировки категорий состояния — в статье о категориях технического состояния.
Когда проводится комплексное обследование
Комплексное (полное) техническое обследование представляет собой совокупность мероприятий, направленных на качественную оценку параметров строительных конструкций сооружения. Наиболее частое основание — ввод в эксплуатацию нового здания или сооружения: пункт 4.2 ГОСТ 31937-2024 рекомендует проводить первое обследование технического состояния зданий (сооружений) не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию. Второе по частоте основание — предстоящая реконструкция либо капитальный ремонт объекта, для которых пункт 4.3 стандарта предусматривает отдельное обследование.
Полный перечень оснований для обследования вне плановых сроков задан тем же пунктом 4.3 и включает десять позиций, а не четыре — распространённая в коммерческих предложениях формулировка «по истечении предусмотренного нормативными актами срока эксплуатации» неточна. Стандарт говорит иначе: обследование проводят «по истечении расчётных сроков службы или сроков безаварийной эксплуатации, установленных в отчёте (заключении) по результатам предыдущего обследования» (п. 4.3) — дату следующего обследования назначает не норматив, а отчёт по предыдущему. Помимо этого, комплексное обследование проводится:
- при наличии в конструкциях здания визуально заметных дефектов, деформаций и повреждений;
- после пожаров, стихийных бедствий и технологических аварий, приведших к разрушению здания или его конструктивных элементов;
- при попадании здания в зону влияния нового строительства, реконструкции или природно-техногенных воздействий;
- при изменении назначения здания или сооружения;
- по инициативе собственника объекта;
- по предписанию органов, уполномоченных на ведение государственного строительного надзора.
Полный перечень из десяти пунктов пункта 4.3, включая основания для проектов сноса и решений о дальнейшей эксплуатации, а также график периодичности по типам объектов — на странице периодического обследования.
Отрасли, где мы работаем
Методика одна — ГОСТ 31937-2024, но площадки очень разные: различаются допуски, режим доступа и состав инженерных систем. Отрасли из практики компании:
- авиация — аэропортовые комплексы и объекты авиатранспортной инфраструктуры: терминалы, ангары, склады и инженерные сооружения одной площадки;
- железная дорога — депо, вокзальные и служебно-технические здания;
- атомная энергетика — по лицензиям Ростехнадзора на объекты использования атомной энергии;
- объекты Министерства обороны — включая территории со сведениями, составляющими государственную тайну: допуск по лицензии ФСБ;
- космическая инфраструктура — опыт работ на режимных объектах отрасли;
- порты — береговые сооружения, склады, административные здания;
- объекты культурного наследия — по лицензии Минкультуры;
- промышленные, административные и образовательные здания — основной поток комплексных обследований.
Имена режимных объектов не публикуем; карточки работ, разрешённых к публикации, — в разделе объектов, состав допусков — в разделе лицензий.
Три этапа, а не четыре
Распространённая ошибка в коммерческих предложениях — представлять обследование как четырёхэтапное, выделяя поверочный расчёт в отдельную стадию. Стандарт устроен иначе: пункт 5.1.2 прямо говорит, что обследование, в том числе комплексное, как правило проводят в три этапа — подготовка к проведению обследования, предварительное (визуальное) обследование, детальное (инструментальное) обследование при необходимости. Комплексность добавляет не новый этап, а объём внутри детального: инженерные системы, акустика, теплотехника.
Поверочные расчёты и заключение — результат детального этапа, а не самостоятельная стадия по стандарту. В коммерческом предложении их удобно показывать отдельными строками, потому что это заметная часть трудоёмкости и сроков, но в структуре работ по ГОСТ они не образуют четвёртого этапа. Разница не формальная: заказчик, ожидающий «четвёртый этап», иногда рассчитывает получить расчёты по объекту, для которого детальное обследование вообще не проводилось.
Цель всей работы сформулирована в пункте 5.1.3: определение технического состояния здания и его элементов, получение количественной оценки фактических показателей качества грунтов основания, строительных конструкций и систем инженерного обеспечения с учётом изменений, происходящих во времени, — для установления возможности дальнейшей эксплуатации или, при необходимости, состава и объёма работ по капитальному ремонту либо реконструкции.
Подробнее о содержании каждого этапа и о том, какие документы получает заказчик, — на странице этапов и результатов обследования. Если задача локальна — треснула стена, прогнулась балка, планируется установка оборудования, — достаточно обследования отдельных конструкций.
Сроки полевого этапа заметно зависят от того, что подготовлено на объекте к приезду бригады: документация, доступ в помещения, согласованные вскрытия. Что именно потребуется от заказчика — чек-лист подготовки к обследованию.
