Капитальный ремонт зданий и сооружений

Капитальный ремонт — это юридическая категория, а не размер стройки

Заказчики обычно определяют капитальный ремонт по объёму: много работ и большой бюджет — значит капитальный. Закон определяет его иначе, и от этого зависит всё остальное — нужно ли разрешение на строительство, нужна ли экспертиза, из какого источника платить и что подрядчик вообще вправе делать на объекте.

Пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса описывает капитальный ремонт как замену и восстановление строительных конструкций объекта или их элементов, замену и восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения — с одной принципиальной оговоркой. Несущие строительные конструкции из этого перечня исключены: заменять и восстанавливать разрешено только отдельные их элементы — на аналогичные или улучшающие показатели конструкции.

Отсюда практический критерий, который стоит проверить до подписания договора: если по проекту несущий каркас, стены или перекрытия меняются целиком, это уже не капитальный ремонт. Если меняются параметры объекта — площадь, объём, этажность, назначение, — это реконструкция со своим набором процедур. Всё остальное, от кровли и фасада до полной замены инженерных сетей, укладывается в капитальный ремонт.

Цена ошибки в классификации

Работы, фактически являющиеся реконструкцией, но оформленные как капитальный ремонт, — самая дорогая ошибка в этой теме, и всплывает она обычно не в начале, а на приёмке.

Последствия идут пакетом. Разрешение на строительство не получалось — значит, работы выполнены без него. Проектная документация не проходила экспертизу там, где должна была. Для бюджетного заказчика добавляется вопрос целевого расходования средств: капитальный ремонт и реконструкция финансируются по разным основаниям. Для собственника — невозможность внести изменения в сведения об объекте, потому что фактические характеристики здания разошлись с документами.

Разбор различий между капитальным ремонтом, реконструкцией и техническим перевооружением — с примерами, по какому признаку работы уходят в ту или иную категорию, — вынесен в отдельную статью. Классифицировать работы нужно до заключения договора, по результатам обследования, а не по факту вскрытия конструкций.

Разрешение не нужно — документы нужны

Часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса прямо относит капитальный ремонт к случаям, когда разрешение на строительство не выдаётся. Это снимает одну процедуру и заметно сокращает сроки — но не отменяет остального.

Остаются: техническое обследование как основание состава работ, проектная документация капитального ремонта, смета, а по ходу работ — исполнительная документация и акты освидетельствования скрытых работ. Для объектов с бюджетным финансированием добавляется проверка достоверности определения сметной стоимости: часть 2 статьи 8.3 Градостроительного кодекса устанавливает её для строительства с бюджетным участием, а для капитального ремонта — в случаях, определённых Правительством Российской Федерации. Уточнять процедуру нужно до формирования начальной цены контракта: переделывать смету после торгов дороже и дольше, чем разобраться заранее.

Состав работ определяет обследование, а не смета подрядчика

Главный риск капремонта — расхождение между проектом и фактическим состоянием конструкций: скрытые дефекты вскрываются в ходе работ и ломают смету и график. Расхождение почти всегда идёт по одному из трёх сценариев.

• Дефект глубже, чем выглядел. Коррозия арматуры или увлажнение конструкции по визуальному осмотру оценивается как поверхностная, а после вскрытия оказывается, что затронуто сечение. Объём работ растёт кратно.
• Дефект не там, где искали. Трещины на фасаде списывают на отделку, а причина — в основании; косметический ремонт в такой ситуации через сезон повторяется на том же месте.
• Работы нельзя выполнить в заявленной последовательности. Типичный случай — замена инженерных систем, запланированная после отделки, хотя трассы проходят по конструкциям, которые тоже подлежат ремонту.

Компания закрывает этот риск полным циклом: техническое обследование по ГОСТ 31937-2024 выполняют штатные инженеры-обследователи, проект — собственные проектировщики, работы — строительное подразделение. Исходные данные, проект и производство работ не конфликтуют, потому что готовятся в одной организации, и подрядчику некому предъявить претензию за неверные исходные данные — он же их и получал.

Смета в трёх вариантах

Сметная стоимость капитального ремонта определяется по методике, утверждённой приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр, на базе федеральных и территориальных единичных расценок. Для заказчика это вопрос проверяемости: каждая позиция привязана к нормативу, а не к внутреннему прайсу подрядчика, и потому сопоставима с предложением любого другого участника закупки.

Смету считаем в нескольких вариантах состава работ и показываем, что даёт каждый по ресурсу здания:

• Комплексный — полный перечень мероприятий по конструкциям, инженерным системам и отделке. Максимальный эффект по сроку службы, максимальная стоимость, обычно требует остановки эксплуатации на части объекта.
• Выборочный — замена отдельных конструкций и систем при ограниченном бюджете. Здесь важна очерёдность: сначала то, от чего зависит сохранность остального, — кровля, водоотвод, аварийные участки сетей. Отделка, выполненная раньше кровли, переделывается.
• Аварийный — первоочередные работы по устранению последствий аварий и предаварийных состояний, когда задача не «отремонтировать», а «остановить развитие».

Решение о составе принимает заказчик. Наша задача — чтобы он принимал его, видя последствия каждого варианта, а не только разницу в итоговой цифре.

Капитальный ремонт многоквартирного дома

У жилых домов свои правила финансирования, и они не совпадают с общим порядком. Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса устанавливает перечень работ, оплачиваемых из фонда капитального ремонта: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения; ремонт, замена и модернизация лифтов вместе с шахтами, машинными и блочными помещениями; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу; ремонт фасада; ремонт фундамента.

Региональный перечень бывает шире — субъект Российской Федерации вправе дополнить федеральный список своим нормативным актом. Но всё, что не попало ни в тот, ни в другой перечень, из фонда не оплачивается, и это первая причина отказов. Вторая — работы входят в перечень, но не обоснованы технически: заявка подана без заключения о состоянии конструкций.

Отдельное направление компании — капитальный ремонт фасадов многоквартирных домов по региональной программе; как в такой работе выглядит обследование со стороны регионального оператора, разобрано здесь.

Приёмка, деньги и документы

Оплата поэтапная: объёмы закрываются актами о приёмке выполненных работ и справками о стоимости выполненных работ и затрат, заказчик платит за принятое. Унифицированные формы КС-2 и КС-3 утверждены постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 № 100; с 2013 года их применение формально не обязательно — стороны вправе использовать собственные формы, если в них есть обязательные реквизиты первичного документа по статье 9 Федерального закона № 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте». На практике КС-2 и КС-3 остались отраслевым стандартом и, как правило, прямо закреплены в контракте.

Ключевой документ капремонта — не итоговый акт, а акты освидетельствования скрытых работ. После закрытия конструкции проверить, что под ней, можно только вскрытием, поэтому скрытые этапы освидетельствуются по мере выполнения и сопровождаются фотофиксацией. Для контрактов по 44-ФЗ к этому добавляется приёмка с экспертизой результатов по статье 94 закона — заказчик обязан провести её силами своих специалистов или привлечённых экспертов.

Что именно проверять в КС-2 до подписания, почему акты скрытых работ важнее остального комплекта и как поступать, если объёмы вызывают сомнение, — в статье о приёмке строительно-монтажных работ.

Строительный контроль ведут двое, и это два разных контура

Строительный контроль на капремонте заказчики часто считают внутренним делом подрядчика: «у них прораб, пусть смотрят». Положение, утверждённое постановлением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 № 468, устроено иначе. Оно устанавливает порядок проведения контроля при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте «независимо от источников их финансирования» — то есть на частном объекте, оплаченном собственными деньгами, порядок ровно тот же, что на бюджетном. Источник финансирования влияет только на расчёт затрат заказчика на контроль, о чём ниже.

Предмет контроля определён узко и проверяемо: «Предметом строительного контроля является проверка выполнения работ при строительстве объектов капитального строительства на соответствие требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации», результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка и «требованиям технических регламентов в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений». Отсюда следствие, неудобное для схемы «сделаем как получится»: контролируется соответствие проекту, поэтому отступление от проекта нужно оформлять, а не согласовывать устно на объекте.

Контуров два. Первый ведёт подрядчик — в Положении он называется лицом, осуществляющим строительство. Второй — заказчик, причём в этой роли может выступать и привлечённый проектировщик: контроль проводится «застройщиком, заказчиком либо организацией, осуществляющей подготовку проектной документации и привлеченной заказчиком (застройщиком) по договору для осуществления строительного контроля». Ответственность в обоих контурах персональная: «Функции строительного контроля вправе осуществлять работники подрядчика и заказчика, на которых в установленном порядке возложена обязанность по осуществлению такого контроля».

Пункт 5 Положения перечисляет, что делает подрядчик:

• «проверка качества строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, поставленных для строительства объекта капитального строительства» — входной контроль;
• «проверка соблюдения установленных норм и правил складирования и хранения применяемой продукции»;
• «проверка соблюдения последовательности и состава технологических операций при осуществлении строительства»;
• «совместно с заказчиком освидетельствование работ, скрываемых последующими работами» и «промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства»;
• «приемка законченных видов (этапов) работ»;
• итоговая проверка соответствия законченного объекта проекту, изысканиям, градостроительному плану и техническим регламентам.

Контур заказчика по пункту 6 — не дублирование этого списка, а проверка того, что первый контур действительно работал. Формулировки построены одинаково: «проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов» — и так же по складированию и по технологическим операциям. Совместными остаются два мероприятия: освидетельствование скрытых работ и итоговая «проверка совместно с подрядчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации». Плюс открытый пункт — «иные мероприятия в целях осуществления строительного контроля, предусмотренные законодательством Российской Федерации и (или) заключенным договором»: всё, что заказчик хочет контролировать сверх минимума, он вписывает в договор, а не требует по ходу работ.

Входной контроль: материал нельзя ставить в дело до проверки

Спор «привезли не то» на капремонте решается не перепиской, а документами входного контроля. Пункт 7 Положения задаёт момент: «Входной контроль осуществляется до момента применения продукции в процессе строительства» — проверяются наличие и содержание документов поставщиков о качестве и соответствие продукции рабочей документации, техническим регламентам и стандартам, применение которых предусмотрено проектом.

Проверкой документов дело не ограничивается: подрядчик вправе «провести в установленном порядке измерения и испытания соответствующей продукции своими силами или поручить их проведение аккредитованной организации». У компании есть собственная аттестованная лаборатория неразрушающего контроля, а испытания, требующие аккредитации, выполняются с привлечением аккредитованных лабораторий-партнёров — это закрывает и материалы, и уже смонтированные конструкции.

Две нормы делают входной контроль обязательным по существу, а не по форме:

• Несоответствие — стоп. «В случае выявления при входном контроле продукции, не соответствующей установленным требованиям, ее применение для строительства не допускается».
• Нарушение хранения — тоже стоп. Если проверка выявила нарушение правил складирования, «применение продукции, хранившейся с нарушением, для строительства не допускается впредь до подтверждения соответствия показателей ее качества» требованиям рабочей документации и стандартов. То есть цемент, пролежавший под дождём, возвращается в оборот только через испытания, а не через устное «нормально всё».

Для заказчика капремонта это означает конкретную возможность: комплект документов входного контроля можно запросить в любой момент, а не только на приёмке, — и увидеть, что именно закладывается в здание.

Скрытые работы: запрет продолжать, три дня на уведомление, акт в двух экземплярах

Самая жёсткая норма Положения — пункт 10: «До завершения процедуры освидетельствования скрытых работ выполнение последующих работ запрещается». Это не рекомендация и не условие договора, которое можно смягчить: закрыть конструкцию до освидетельствования нельзя. Практическое последствие для обеих сторон одинаковое — работы, закрытые без акта, подтверждаются только вскрытием.

Порядок вызова заказчика описан так, чтобы график не зависел от его расторопности. Подрядчик «обеспечивает уведомление заказчика о дате и времени проведения этих мероприятий не позднее чем за 3 рабочих дня». Дальше — норма, которую заказчики обычно не знают: «В случае если заказчик был уведомлен в установленном порядке и не явился для участия в контрольных мероприятиях, подрядчик вправе провести их в отсутствие заказчика». Отсюда практический вывод для подрядчика: уведомление должно быть доказуемым — письмом с отметкой о получении или записью в общем журнале работ, а не звонком прорабу.

Фиксация результата описана в пункте 12 и складывается в комплект, который потом и предъявляют на приёмке:

• «Проведение контрольного мероприятия и его результаты фиксируются путем составления акта»;
• «Сведения о проведенных контрольных мероприятиях и их результатах отражаются в общем журнале работ с приложением к нему соответствующих актов»;
• акты по совместным мероприятиям «составляются в 2 экземплярах и подписываются их представителями»;
• если мероприятие прошло без явившегося заказчика, подрядчик «в течение 3 дней после завершения контрольного мероприятия обязан направить заказчику 1 копию акта».

Как читать эти акты на приёмке и что проверять в КС-2 до подписания — в статье о приёмке строительно-монтажных работ.

Кто платит за строительный контроль

Вопрос возникает при первом же взгляде на смету и решается по-разному для двух контуров. Для объектов, финансируемых полностью или частично из федерального бюджета, пункт 13 Положения устанавливает: «осуществление подрядчиком строительного контроля финансируется за счет накладных расходов подрядчика, предусмотренных в цене договора строительного подряда». Отдельной строки на собственный контроль у подрядчика нет — он уже внутри цены.

Контроль заказчика считается иначе. Размер затрат «определяется исходя из общей стоимости строительства, за исключением расходов на приобретение земельных участков, в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 г.» и «указывается в главе 10 сводного сметного расчета стоимости строительства отдельной строкой» — строка так и называется, «Строительный контроль». Нормативы приведены в приложении к Положению и убывают с ростом стоимости объекта:

Две оговорки, без которых таблицу читают неверно. Первая: это нормативы расходов заказчика, а не цена услуги подрядчика. Вторая: стоимость берётся в базисном уровне цен 2000 года, поэтому подставлять в таблицу текущую цену контракта нельзя — получится завышение в разы. Нормативы численности из той же таблицы отвечают на смежный вопрос бюджетного заказчика: сколько своих специалистов он обязан выделить на контроль.

Что входит в исполнительную документацию капитального ремонта

Состав исполнительной документации перестал быть предметом договорённостей: он утверждён приказом Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр, который вступил в силу 1 сентября 2023 года и действует до 1 сентября 2029 года. Этот приказ отменил прежний № 1015/пр; с 1 марта 2026 года действует его редакция с изменениями приказа от 23.06.2025 № 369/пр. В составе тринадцать позиций, и часть из них на капремонте регулярно забывают:

• «Акт освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства» и «Акты разбивки осей объекта капитального строительства на местности»;
• «Акты освидетельствования скрытых работ»;
• «Акты освидетельствования строительных конструкций, устранение недостатков в которых невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения (ответственных конструкций)»;
• «Акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения»;
• замечания заказчика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию, или регионального оператора «о недостатках выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства»;
• «Комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или о внесенных в них по согласованию с проектной организацией изменениях»;
• «Исполнительные геодезические схемы (чертежи), выполненные на основании рабочей документации, фиксирующие фактическое местоположение законченных конструктивных элементов», а по сетям — исполнительные схемы и профили, «отражающие выполненные отступления от проектной документации и согласованные с лицом, осуществляющим подготовку проектной документации»;
• «Акты испытания технических устройств и опробования систем инженерно-технического обеспечения»;
• «Результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля»;
• «Документы, подтверждающие проведение контроля качества и входного контроля применяемых строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования»;
• «Общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ».

Позиция про замечания заказчика — самая недооценённая. Претензии по недостаткам работ, предусмотренные частью 7 статьи 53 Градостроительного кодекса, входят в исполнительную документацию наравне с актами. Значит, переписка о дефектах — не частное дело сторон, а часть комплекта, который передаётся на хранение и предъявляется при проверках.

Бумага или файлы: порядок ведения и хранения

Носитель выбирает не подрядчик. По пункту 1 порядка ведение документации по решению заказчика — застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию, или регионального оператора — «осуществляется на бумажном носителе или в форме электронных документов без дублирования на бумажном носителе». Для бумажного варианта есть простое правило тиража: «количество экземпляров исполнительной документации должно соответствовать количеству лиц, подписывающих указанную документацию».

Второй пункт снимает самый частый спор на приёмке — «а этого акта у вас нет». Пункт 2 порядка адресован заказчику: застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию, или региональный оператор «определяют и утверждают перечень исполнительной документации объекта капитального строительства» в соответствии с составом, установленным приказом, а подрядчик «формирует и ведет исполнительную документацию в соответствии с перечнем, утвержденным застройщиком». Перечень, согласованный до начала работ, дешевле любого разбирательства после них.

Подписантов пункт 3 перечисляет по ролям, а не по должностям: представитель заказчика по вопросам строительного контроля, представитель подрядчика, представитель подрядчика по вопросам строительного контроля, представитель проектировщика — если он привлечён к проверке соответствия работ проекту, «представителем лица, непосредственно выполнившим работы, исполнение которых отражается в исполнительной документации», а по актам на сети — представитель эксплуатирующей организации.

Электронная форма описана требованиями, а не пожеланиями. Документы подписываются «усиленной неквалифицированной электронной подписью» с сертификатом из инфраструктуры государственных услуг «или усиленной квалифицированной электронной подписью». Комплект «формируется и представляется в виде файлов в формате xml» по схемам, которые Минстрой размещает на своём сайте и которые «вводятся в действие по истечении трех месяцев со дня размещения» — этот трёхмесячный запас и есть время на перенастройку своих систем. Если схемы для документа нет, применяются обычные форматы: «doc, docx, odt - для документов с текстовым содержанием, не включающим формулы» и «pdf - для документов с текстовым содержанием, в том числе включающих формулы и (или) графические изображения». С 1 марта 2026 года список дополнен двумя позициями под цифровые модели: «ifc или иной формат данных с открытой спецификацией - для цифровых информационных моделей» и «LandXML или иной формат данных с открытой спецификацией - для инженерной цифровой модели местности».

Хранение разведено по этапам. Пока работы идут, «исполнительная документация хранится лицом, осуществляющим строительство», то есть у подрядчика. При бумажном ведении она передаётся заказчику на постоянное хранение «по мере ее подписания и приемки работ» или в иной срок по договору. А дальше действует норма, о которой вспоминают через годы, когда здание снова идёт на обследование: «Исполнительная документация хранится в течение всего срока эксплуатации объекта капитального строительства». Комплект, собранный на капремонте, — это исходные данные для следующего обследования, и его полнота напрямую влияет на стоимость будущих работ.

Гарантия и допуски

Работы выполняются при наличии свидетельств СРО на строительные, проектные и изыскательские работы — сканы допусков опубликованы. Гарантия на выполненные работы — до 5 лет с фиксацией в договоре.

У пятилетнего срока есть основание в законе, о котором заказчики часто не знают: статья 756 Гражданского кодекса устанавливает предельный срок обнаружения недостатков строительных работ — пять лет. Это означает, что и при более коротком договорном гарантийном сроке у заказчика остаётся пятилетнее окно на предъявление требований по недостаткам, обнаруженным позже. Мы этот срок принимаем прямо в договоре, а не оставляем на разбор в суде.

Стоимость капитального ремонта считается по смете и зависит от состава работ, состояния конструкций и условий на объекте. Первый шаг — обследование: без него любая цифра будет предположением. Смежные работы: реконструкция, когда меняются параметры объекта, и текущий ремонт, когда несущие конструкции не затрагиваются.