С 1 мая 2024 года обследование технического состояния зданий и сооружений выполняется по ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Он пришёл на смену ГОСТ 31937-2011, по которому отрасль работала больше десяти лет. Методология преемственна, но оформлять новые заключения нужно уже по редакции 2024 года — и заказчику полезно понимать, из чего складывается работа и что означает итоговая категория состояния.
Что регулирует стандарт
ГОСТ 31937-2024 устанавливает правила двух связанных процедур:
- обследование технического состояния — разовая работа, по итогам которой зданию и его конструкциям присваивается категория технического состояния и выдаётся заключение;
- мониторинг технического состояния — периодическое наблюдение за зданием или окружающей застройкой, когда состояние нужно контролировать во времени: аварийные объекты, уникальные здания, застройка в зоне влияния нового строительства.
Результаты обследования — исходные данные для проектирования капитального ремонта и реконструкции, для решений об усилении конструкций и о режиме дальнейшей эксплуатации.
Этапы обследования
Стандарт делит работу на последовательные этапы. На практике они выглядят так:
- Подготовительный этап. Анализ проектной, исполнительной и эксплуатационной документации, материалов прошлых обследований. Согласование технического задания и программы работ. Если документации по зданию нет — типовая ситуация для старой застройки, — недостающие данные восстанавливают обмерами.
- Предварительное (визуальное) обследование. Сплошной осмотр конструкций с фиксацией дефектов и повреждений по внешним признакам: трещины, прогибы, увлажнение, коррозия, разрушение материала. Итог — схемы и ведомости дефектов с фотофиксацией и оценка необходимости детального этапа.
- Детальное (инструментальное) обследование. Обмерные работы, определение прочности и физических свойств материалов методами неразрушающего контроля, вскрытия и отбор образцов для лабораторных испытаний, геодезическая съёмка кренов, прогибов и осадок.
- Камеральный этап. Поверочные расчёты несущей способности, определение категорий технического состояния конструкций и здания в целом, выпуск заключения с рекомендациями.
Формально стандарт называет три этапа (п. 5.1.2): подготовка к проведению обследования, предварительное (визуальное) обследование и детальное (инструментальное) обследование — последнее при необходимости. Камеральная обработка — это уже выпуск результата, а не самостоятельный этап по стандарту. Оговорка «при необходимости» существенна: п. 5.1.11 разрешает не проводить детальный этап, если по визуальному обследованию установлено нормативное или работоспособное состояние, а зафиксированная картина дефектов позволяет выявить причины их происхождения и достаточна для решения поставленных задач. В таком случае отчёт по визуальному этапу — окончательный. Симметрично: если по визуалу выявлено аварийное состояние, детальное обследование тоже проводят лишь при необходимости.
Отдельные методы подключаются по заданию: например, тепловизионная съёмка ограждающих конструкций выполняется по ГОСТ Р 54852-2024 и помогает локализовать скрытые дефекты утепления — подробнее об этом на странице тепловизионного обследования.
Сплошное или выборочное: как определяется объём
Один из самых денежных вопросов — сколько конструкций вскрывать. Пункт 5.1.14 отвечает на него списком, а не «на усмотрение исполнителя».
Сплошное (полное) обследование проводят, если:
- отсутствует проектная документация;
- обнаружены дефекты конструкций, снижающие их несущую способность;
- проводится реконструкция здания;
- возобновляется строительство, прерванное более чем на три года без мероприятий по консервации;
- в однотипных конструкциях обнаружены неодинаковые свойства материалов или изменения условий эксплуатации под воздействием агрессивных сред и техногенных процессов.
Выборочное — при обследовании отдельных конструкций, в потенциально опасных местах и там, где сплошное невозможно из-за недоступности, а также во всех остальных случаях, когда детальный этап нужен.
Между этими режимами есть переход с конкретными числами. Если в процессе сплошного обследования выяснилось, что не менее 20 % однотипных конструкций (кроме конструкций из монолитного железобетона, при общем их количестве более 20) находятся в работоспособном состоянии, а в остальных дефектов нет, оставшиеся непроверенные конструкции допускается обследовать выборочно — в объёме не менее 10 % однотипных, но не менее трёх. Отдельная норма по фундаментам: при сплошном обследовании вскрывают не менее 30 % общего количества фундаментов каждого типа.
Эти цифры полезно знать заказчику: они позволяют проверить смету на вменяемость с двух сторон — и когда объём работ выглядит подозрительно раздутым, и когда подрядчик предлагает «посмотреть пару конструкций и написать заключение».
Что должно быть в заключении
Пункт 5.1.18 задаёт обязательный состав заключения по обследованию (форма — приложение А стандарта либо форма, установленная специализированной организацией):
- оценка технического состояния — категория;
- материалы, обосновывающие принятую категорию;
- обоснование наиболее вероятных причин появления дефектов и повреждений (при наличии);
- рекомендации по восстановлению или усилению конструкций (при необходимости);
- рекомендации по дальнейшей эксплуатации;
- срок очередного обследования.
Отдельно оговорено, что делать с недоступными конструкциями: если отдельным объектам исследования оценку дать невозможно — нет доступа, они исключены из объёма при выборочном обследовании и т. п., — категорию в приложениях А и Б присваивают не объекту в целом, а только обследованным конструкциям.
Комплексное обследование (п. 5.1.19) идёт дальше: оно включает работы по 5.1.14 и разделам 5.4–5.7 стандарта, а при отсутствии действующих результатов инженерно-геологических изысканий их необходимо включить в детальный этап. Заключение по комплексному обследованию оформляется по форме приложения Б.
Четыре категории технического состояния
Ключевой результат обследования — категория технического состояния. ГОСТ 31937-2024 сохранил четыре категории:
| Категория | Что означает | Режим эксплуатации |
|---|---|---|
| Нормативное | Конструкции соответствуют проекту и нормам, дефектов, влияющих на несущую способность, нет | Эксплуатация без ограничений |
| Работоспособное | Есть отступления от норм, но несущая способность и эксплуатационная пригодность обеспечены | Эксплуатация без ограничений; контроль при следующих обследованиях |
| Ограниченно работоспособное | Дефекты и повреждения снизили несущую способность, но опасности внезапного разрушения нет | Эксплуатация при контроле состояния и ограничении нагрузок; назначаются мероприятия по восстановлению |
| Аварийное | Повреждения свидетельствуют об опасности разрушения конструкций | Эксплуатация не допускается; требуются срочные противоаварийные мероприятия, до восстановления — мониторинг |
Категория — не абстрактная оценка «хорошо/плохо», а основание для конкретных решений: можно ли эксплуатировать здание, что проектировать, какие работы включать в первую очередь.
Периодичность: стандарт рекомендует, а не обязывает
Частый вопрос заказчиков — «обязаны ли мы обследовать здание каждые N лет». Важно понимать статус нормы: п. 4.2 ГОСТ 31937-2024 рекомендует периодичность, а обязанность провести обследование возникает из других оснований — предписания надзорного органа, условий договора, отраслевых правил эксплуатации или проектных решений, где стандарт указан как обязательный к применению.
Рекомендации стандарта по срокам:
| Ситуация | Рекомендуемая периодичность |
|---|---|
| Первое обследование после ввода здания в эксплуатацию | Не позднее чем через 2 года |
| Последующие плановые обследования | Не реже 1 раза в 10 лет |
| Здания в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность от 7 баллов) | Не реже 1 раза в 5 лет |
| После пожара, аварии, появления трещин и деформаций, при реконструкции или капремонте | Внепланово, по факту события или задачи |
К п. 4.2 есть три примечания, которые стоит знать. Первое: для отдельных видов конструкций или зданий в целом сроки обследования допускается увеличивать — при условии реализации мероприятий по национальным сводам правил в области эксплуатации. Второе: сроки первого и последующих обследований могут быть установлены в положении по эксплуатации или иных эксплуатационных документах, утверждённых на национальном законодательном уровне. Третье: сроки действия заключения и отчёта определяют на национальном законодательном уровне — сам ГОСТ «срок годности» заключения не назначает. Что стандарт требует безусловно — указать рекомендуемый срок следующего обследования прямо в отчёте.
Для уникальных зданий и сооружений п. 4.2 предусматривает не периодичность, а постоянный режим мониторинга при соответствующих требованиях национальных стандартов.
На практике плановую периодичность разумно соблюдать даже там, где она формально не предписана: обследование раз в 10 лет заметно дешевле, чем внеплановое усиление конструкций, доведённых до ограниченно работоспособного состояния.
Мониторинг: когда разовой оценки недостаточно
Вторая процедура стандарта нужна там, где важна не точка, а динамика. Пункт 6.1.1 перечисляет цели мониторинга: контроль состояния и своевременное принятие мер против негативных факторов; выявление объектов, на которых изменилось напряжённо-деформированное состояние несущих конструкций и требуется обследование; обнаружение на ранней стадии изменений, которые могут перевести объект в ограниченно-работоспособное или аварийное состояние; отслеживание степени и скорости изменения состояния и принятие экстренных мер по предотвращению обрушения.
Устроен мониторинг так:
- программа (п. 6.1.2) — виды работ, система и периодичность наблюдений с учётом технического состояния объекта, общая продолжительность;
- стартовая точка (п. 6.1.7) — первым этапом мониторинга, кроме общего, является обследование технического состояния: на нём устанавливают категории и фиксируют дефекты, за изменением которых потом наблюдают;
- результат каждого этапа (п. 6.1.6) — информация, достаточная для отчёта о текущем состоянии и краткосрочного прогноза на ближайший период;
- аварийный сигнал (п. 6.1.8) — при данных, указывающих на ухудшение, способное привести к обрушению, организация обязана немедленно проинформировать собственника, владеющих объектом лиц, эксплуатирующую организацию, иных ответственных за эксплуатацию и заказчика обследования.
Стандарт разделяет мониторинг по типам объектов: общий (п. 6.2, по СП 255.1325800.2016), для зданий в ограниченно-работоспособном или аварийном состоянии (п. 6.3 — до выполнения работ по восстановлению или усилению и во время них, форма заключения по приложению Л) и для зданий, попадающих в зону влияния нового строительства или природно-техногенных воздействий (п. 6.4 — планируют до начала строительства или ожидаемого воздействия). Последнее принципиально: наблюдение, начатое после появления трещин, уже не даёт точки отсчёта, с которой можно сравнивать.
Огнезащитные покрытия: предмет обследования, которого в редакции 2011 года не было
В ГОСТ 31937-2011 огнезащита не упоминается вообще. В редакции 2024 года появился пункт 5.3.7 «Обследование технического состояния огнезащитных покрытий» — случай, когда новый стандарт не уточняет старую норму, а добавляет предмет работ. Для собственника это значит, что состояние огнезащиты стальных ферм, колонн, деревянных конструкций, кабелей и воздуховодов теперь можно и нужно включать в задание на обследование наравне с несущими конструкциями.
Сам ГОСТ задаёт рамку и отсылает к национальным документам: в Российской Федерации действует СП 432.1325800.2019 «Покрытия огнезащитные. Мониторинг технического состояния». Свод правил введён 25 июня 2019 года, изменений в него не вносилось.
Когда назначают обследование покрытия. Пункт 5.3.7.2 называет два случая: изменение технического состояния покрытий и мониторинг покрытий, состояние которых допускается квалифицировать как ограниченно-работоспособное, — «до выполнения работ по восстановлению или ремонту огнезащитного покрытия». Пункт 5.3.7.3 добавляет третий и самый частый: выявление дефектов в виде «растрескивания, отслоения и набухания огнезащитного покрытия, возникновения пузырей и коррозии на ее поверхности, которые появились после сдачи объекта в эксплуатацию». СП 432 (п. 4.3) перечисляет основания шире — обнаружение значительных дефектов при техническом обслуживании, «предписание органов государственного контроля (надзора)» и оценка покрытий после пожара или стихийного бедствия.
Как обследуют. Метод двойной: «Обследование технического состояния огнезащитных покрытий проводят путем визуального контроля и контроля с использованием контрольно-измерительных приборов.» Визуальный контроль (п. 5.3.7.5) ищет не дефекты вообще, а четыре группы с разобранными причинами:
- растрескивание и отслоение — от некачественной подготовки поверхности, несоблюдения технологии нанесения или несоответствия условий нанесения и эксплуатации;
- потёки, наплывы, сморщивание — от превышения толщины слоя в 1,5–2,0 раза против допустимой, от повышенной влажности при нанесении, от неполадок оборудования;
- пузыри и набухание — от воздействия влаги и её проникновения под покрытие;
- коррозия на поверхности покрытия — признак нарушения целостности покрытия на этом участке.
Такая привязка дефекта к причине — не теория: от неё зависит, кто платит. СП 432 (п. 16.3) делит дефекты на две группы — появившиеся при нанесении из-за нарушения технологии и возникшие в процессе эксплуатации, — а п. 10.4 прямо требует «отличить эксплуатационные от тех, которые появились в процессе нанесения». Для объекта на гарантии это и есть предмет спора с подрядчиком огнезащитных работ.
Отдельная оговорка про геометрию: «Особое внимание при обследовании следует обращать на места соединений элементов конструкций и труднодоступные места для нанесения огнезащитного покрытия.» СП 432 подсказывает инструмент — «В труднодоступных местах визуальное обследование проводится с помощью миниатюрных видеокамер на гибких трубках или инспекционных поворотных зеркал.»
Отбор образцов и коэффициент вспучивания
Инструментальная часть — то, чем обследование огнезащиты отличается от осмотра «на глаз». Пункт 5.3.7.7 нормирует отбор: не более пяти образцов на каждые 1000 м² поверхности огнезащитного покрытия, площадь каждого образца — не менее 2 см², «с составлением акта отбора образцов». Места отбора не бросают вскрытыми: покрытие там ремонтируют материалом с характеристиками, аналогичными ранее нанесённому.
Параллельно стандарт предусматривает «Отбор образцов-идентификаторов огнезащитного состава, нанесенного на конструкции» — эталон берут не на объекте, а у изготовителя состава, тоже с актом отбора. Без эталона испытание не с чем сравнивать: проверяется не абсолютная величина, а расхождение с исходным материалом.
Коэффициент вспучивания — ключевой показатель для вспучивающихся тонкослойных составов, то есть для большинства современной огнезащиты металла. Считается как отношение толщины вспененного образца после нагрева к первоначальной толщине. Порядок по п. 5.3.7.8: исходную толщину меряют микрометром, образец выдерживают в муфельной печи 30 минут при 500 °C, дают остыть. «Толщину вспучившегося образца измеряют металлической линейкой по ГОСТ 427» — с погрешностью 1 мм, тогда как исходная толщина снималась микрометром: разница в точности заложена в саму методику. «Испытания проводят не менее чем на трех образцах.» За итоговый результат принимают среднеарифметическое, а дальше — сравнение с эталоном: «Допускается разница между значениями коэффициентов вспучивания не более 20 %.»
Именно этот критерий отвечает на вопрос, который заказчик обычно формулирует как «покрытие ещё работает или уже нет»: состав, потерявший способность вспучиваться, внешне может выглядеть безупречно.
Критерии СП 432: толщина, адгезия, коррозия под покрытием
ГОСТ 31937-2024 говорит, что покрытия обследуют. Что считать нормой, а что браком — в СП 432.1325800.2019. Заказчику полезно знать четыре его числа.
Объём выборки. «Детальное инструментальное обследование проводят выборочно.» Объём может быть предметом обсуждения сторон, «но следует принимать не менее 10 % общего объема конструкций». Это нижняя граница, ниже которой результат не считается представительным.
Толщина. Измерения выборочные: «На каждом контрольном участке проводят не менее пяти измерений (в различных местах одной конструкции) с усреднением результатов и оценкой максимальных отклонений величин.» Результат считается удовлетворительным, если среднее не меньше проектного значения, «при этом среднее квадратическое отклонение должно составлять не более 20 %». И жёстко: «Отклонения среднего значения в меньшую сторону от проектных значений не допускаются.» Мерят только на участках, свободных от дефектов, не ближе 20 мм от края конструкции.
Адгезия. Метод зависит от типа покрытия и толщины слоя — решётчатые надрезы, X-образные надрезы, отрыв, простукивание. Общее требование к площадке одно: «Участки испытания огнезащитного покрытия на адгезию должны быть свободны от дефектов на поверхности и расположены на расстоянии не менее 20 мм от края конструкции.» После разрушающего контроля покрытие на этих участках восстанавливают по технологии производителя.
Коррозия под покрытием. Здесь свод правил не оставляет обходного пути: «Для установления наличия и степени коррозии металла под огнезащитным покрытием проводят его снятие.» Косвенные признаки перечислены отдельно — на коррозию под покрытием указывают пятна, отслоения и трещины. Оценивают характер коррозии и площадь поражённой поверхности в процентах от вскрытой.
Контрольные пластины. Хороший проект огнезащиты предусматривает их заранее: рядом с конструкцией, в тех же условиях эксплуатации, размещают контрольные пластины по ГОСТ Р 53295 — «не менее четырех пластин на каждые 10 лет эксплуатации». Если пластин нет, единственный способ проверить состав — вскрывать само покрытие.
По совокупности визуального и инструментального обследования СП 432 (п. 5.1.3) присваивает покрытию одну из трёх категорий — не четырёх, как зданию по ГОСТ 31937-2024, и это разные шкалы:
| Категория по СП 432 | Признаки | Что делать |
|---|---|---|
| Хорошее | Целостность, толщина, адгезия и прочие нормируемые характеристики соответствуют проекту. Дефекты и повреждения отсутствуют | Эксплуатация |
| Удовлетворительное | «имеются дефекты и повреждения (не более 10 % общей площади конструкций)», сплошность нарушена локально, толщина и адгезия соответствуют проекту | «Требуется локальный ремонт покрытий» |
| Неудовлетворительное | Значительные дефекты и повреждения, несоответствие параметров проекту и нормативным документам | «Огнезащитное покрытие подлежит демонтажу и замене.» |
Список дефектов, при которых положительная оценка невозможна, закрытый (п. 16.1.1): «При оценке технического состояния огнезащитных покрытий не допускаются следующие дефекты» — необработанные участки; трещины, отслаивание, осыпания, выветривание; потёки, наплывы, сморщивания; пузыри (вздутия), проколы; коррозия, посторонние пятна, инородные включения. Итог для сметы простой: «Дефекты, не соответствующие критериям оценки допустимости, подлежат ремонту.»
Что изменилось по сравнению с ГОСТ 31937-2011
Методология преемственна: этапность работ и четыре категории технического состояния сохранены. Но по ряду пунктов редакция 2024 года изменила не формулировку, а сам статус нормы — и на эти места стоит смотреть отдельно.
| Что | ГОСТ 31937-2011 | ГОСТ 31937-2024 |
|---|---|---|
| Требования к исполнителю | П. 4.1: работы «проводят силами специализированных организаций, оснащенных современной приборной базой и имеющих в своем составе высококвалифицированных и опытных специалистов»; требования к таким организациям определяет орган госстройнадзора | П. 4.1 в одну строку: «Обследование и мониторинг технического состояния зданий и сооружений проводят специализированные организации.» |
| Периодичность | П. 4.3, обязывающая формулировка: «Первое обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию.» | П. 4.2, рекомендательная: «Первое обследование технического состояния зданий (сооружений) рекомендуется проводить не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию.» Плюс три примечания, разрешающие сдвиг сроков |
| Три этапа | П. 5.1.7: «Обследование технического состояния зданий (сооружений) должно проводиться в три этапа», детальный этап — безусловный | П. 5.1.2: «как правило, проводят в три этапа», третий — «детальное (инструментальное) обследование (при необходимости)» |
| Ответственность за урезание объёма | П. 5.1.7: «При сокращении заказчиком объемов обследования, снижающем достоверность заключения о техническом состоянии объекта, заказчик сам несет ответственность за низкую достоверность результата обследования.» | Нормы нет |
| Основания для обследования | П. 4.4 — шесть пунктов | П. 4.3 — десять; добавлены снос и демонтаж (в том числе «для разработки проекта по сносу (демонтажу) здания (сооружения) или его части»), проект реконструкции и капремонта, «при попадании здания (сооружения) в зону влияния нового строительства, реконструкции или природно-техногенных воздействий» |
| Аварийное состояние | П. 5.1.5: «Устанавливается обязательный режим мониторинга.» | П. 4.5: сначала разрабатывают и выполняют противоаварийные мероприятия, и «До приведения строительных конструкций в работоспособное техническое состояние устанавливают обязательный режим мониторинга.» |
| Объекты обследования | П. 5.1.3: грунты основания, фундаменты, ростверки, фундаментные балки; стены, колонны, столбы; перекрытия и покрытия; балконы, эркеры, лестницы; связевые конструкции | П. 5.1.5 шире: «грунты основания, полы по грунту, фундаменты, включая сваи, ростверки, фундаментные балки», «стены, колонны, столбы, пилоны, фахверки», «светопрозрачные конструкции (витражи, зенитные и светоаэрационные фонари)», наличие и состояние подземных вод |
| Огнезащита и охрана труда | Не упоминаются | П. 5.3.7 целиком и раздел 7 «Требования охраны труда» |
Три следствия, которые видны из таблицы.
Первое: срок «раз в 10 лет» перестал быть обязанностью самого ГОСТа. Обязанность обследовать здание возникает не из стандарта, а из предписания надзорного органа, договора, отраслевых правил эксплуатации или проекта. Зато стандарт требует безусловно другого: «Рекомендуемый срок следующего обследования указывают в отчете по результатам обследования.» Дату следующего обследования назначает отчёт, а не календарь.
Второе: исчезла норма, перекладывавшая риск на заказчика. В редакции 2011 года урезание объёма обследования прямо переносило ответственность за недостоверный результат на того, кто это урезание потребовал. В редакции 2024 года такой формулировки нет. Практический вывод обратный интуитивному: ограничение объёма работ теперь стоит фиксировать в техническом задании и в самом отчёте — по п. 5.1.18 категорию присваивают только фактически обследованным конструкциям, и это единственная защита исполнителя и единственный честный сигнал заказчику.
Третье: появились два случая, где детальный этап регулируется прямо. При обследовании для определения объёмов отходов сноса «детальное (инструментальное) обследование допускается не выполнять» (п. 4.7) — кроме измерения геометрии. И наоборот: «в целях восстановления утраченной проектной документации проводят сплошное детальное обследование» (п. 4.8) — здесь выборочный режим не предусмотрен вовсе.
Практический вывод для заказчика: заключения, выпускаемые после 1 мая 2024 года, должны опираться на ГОСТ 31937-2024. Отчёт «по ГОСТ 31937-2011», датированный сегодняшним днём, — повод для замечаний при приёмке и уязвимость в споре.
Кому и когда нужно обследование
Типовые сценарии, где без заключения по ГОСТ 31937-2024 не обойтись: подготовка капитального ремонта (в том числе обследование МКД для регионального оператора), реконструкция и перепланировка, фиксация состояния застройки рядом с новым строительством, внеплановое обследование после пожара, аварии или залива, проверка объекта перед покупкой или арендой.
ИнжСтройКапитал проводит обследования по ГОСТ 31937-2024 с 2011 года — за это время выполнены работы более чем на 4478 объектах, в штате 60 инженеров с собственной приборной базой. Если нужно понять состав и стоимость обследования по вашему зданию, отправьте вводные через страницу технического обследования — рассчитаем задачу и предложим программу работ.