С 1 мая 2024 года обследование технического состояния зданий и сооружений выполняется по ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Он пришёл на смену ГОСТ 31937-2011, по которому отрасль работала больше десяти лет. Методология преемственна, но оформлять новые заключения нужно уже по редакции 2024 года — и заказчику полезно понимать, из чего складывается работа и что означает итоговая категория состояния.
Что регулирует стандарт
ГОСТ 31937-2024 устанавливает правила двух связанных процедур:
- обследование технического состояния — разовая работа, по итогам которой зданию и его конструкциям присваивается категория технического состояния и выдаётся заключение;
- мониторинг технического состояния — периодическое наблюдение за зданием или окружающей застройкой, когда состояние нужно контролировать во времени: аварийные объекты, уникальные здания, застройка в зоне влияния нового строительства.
Результаты обследования — исходные данные для проектирования капитального ремонта и реконструкции, для решений об усилении конструкций и о режиме дальнейшей эксплуатации.
Этапы обследования
Стандарт делит работу на последовательные этапы. На практике они выглядят так:
- Подготовительный этап. Анализ проектной, исполнительной и эксплуатационной документации, материалов прошлых обследований. Согласование технического задания и программы работ. Если документации по зданию нет — типовая ситуация для старой застройки, — недостающие данные восстанавливают обмерами.
- Предварительное (визуальное) обследование. Сплошной осмотр конструкций с фиксацией дефектов и повреждений по внешним признакам: трещины, прогибы, увлажнение, коррозия, разрушение материала. Итог — схемы и ведомости дефектов с фотофиксацией и оценка необходимости детального этапа.
- Детальное (инструментальное) обследование. Обмерные работы, определение прочности и физических свойств материалов методами неразрушающего контроля, вскрытия и отбор образцов для лабораторных испытаний, геодезическая съёмка кренов, прогибов и осадок.
- Камеральный этап. Поверочные расчёты несущей способности, определение категорий технического состояния конструкций и здания в целом, выпуск заключения с рекомендациями.
Формально стандарт называет три этапа (п. 5.1.2): подготовка к проведению обследования, предварительное (визуальное) обследование и детальное (инструментальное) обследование — последнее при необходимости. Камеральная обработка — это уже выпуск результата, а не самостоятельный этап по стандарту. Оговорка «при необходимости» существенна: п. 5.1.11 разрешает не проводить детальный этап, если по визуальному обследованию установлено нормативное или работоспособное состояние, а зафиксированная картина дефектов позволяет выявить причины их происхождения и достаточна для решения поставленных задач. В таком случае отчёт по визуальному этапу — окончательный. Симметрично: если по визуалу выявлено аварийное состояние, детальное обследование тоже проводят лишь при необходимости.
Отдельные методы подключаются по заданию: например, тепловизионная съёмка ограждающих конструкций выполняется по ГОСТ Р 54852-2024 и помогает локализовать скрытые дефекты утепления — подробнее об этом на странице тепловизионного обследования.
Сплошное или выборочное: как определяется объём
Один из самых денежных вопросов — сколько конструкций вскрывать. Пункт 5.1.14 отвечает на него списком, а не «на усмотрение исполнителя».
Сплошное (полное) обследование проводят, если:
- отсутствует проектная документация;
- обнаружены дефекты конструкций, снижающие их несущую способность;
- проводится реконструкция здания;
- возобновляется строительство, прерванное более чем на три года без мероприятий по консервации;
- в однотипных конструкциях обнаружены неодинаковые свойства материалов или изменения условий эксплуатации под воздействием агрессивных сред и техногенных процессов.
Выборочное — при обследовании отдельных конструкций, в потенциально опасных местах и там, где сплошное невозможно из-за недоступности, а также во всех остальных случаях, когда детальный этап нужен.
Между этими режимами есть переход с конкретными числами. Если в процессе сплошного обследования выяснилось, что не менее 20 % однотипных конструкций (кроме конструкций из монолитного железобетона, при общем их количестве более 20) находятся в работоспособном состоянии, а в остальных дефектов нет, оставшиеся непроверенные конструкции допускается обследовать выборочно — в объёме не менее 10 % однотипных, но не менее трёх. Отдельная норма по фундаментам: при сплошном обследовании вскрывают не менее 30 % общего количества фундаментов каждого типа.
Эти цифры полезно знать заказчику: они позволяют проверить смету на вменяемость с двух сторон — и когда объём работ выглядит подозрительно раздутым, и когда подрядчик предлагает «посмотреть пару конструкций и написать заключение».
Что должно быть в заключении
Пункт 5.1.18 задаёт обязательный состав заключения по обследованию (форма — приложение А стандарта либо форма, установленная специализированной организацией):
- оценка технического состояния — категория;
- материалы, обосновывающие принятую категорию;
- обоснование наиболее вероятных причин появления дефектов и повреждений (при наличии);
- рекомендации по восстановлению или усилению конструкций (при необходимости);
- рекомендации по дальнейшей эксплуатации;
- срок очередного обследования.
Отдельно оговорено, что делать с недоступными конструкциями: если отдельным объектам исследования оценку дать невозможно — нет доступа, они исключены из объёма при выборочном обследовании и т. п., — категорию в приложениях А и Б присваивают не объекту в целом, а только обследованным конструкциям.
Комплексное обследование (п. 5.1.19) идёт дальше: оно включает работы по 5.1.14 и разделам 5.4–5.7 стандарта, а при отсутствии действующих результатов инженерно-геологических изысканий их необходимо включить в детальный этап. Заключение по комплексному обследованию оформляется по форме приложения Б.
Четыре категории технического состояния
Ключевой результат обследования — категория технического состояния. ГОСТ 31937-2024 сохранил четыре категории:
| Категория | Что означает | Режим эксплуатации |
|---|---|---|
| Нормативное | Конструкции соответствуют проекту и нормам, дефектов, влияющих на несущую способность, нет | Эксплуатация без ограничений |
| Работоспособное | Есть отступления от норм, но несущая способность и эксплуатационная пригодность обеспечены | Эксплуатация без ограничений; контроль при следующих обследованиях |
| Ограниченно работоспособное | Дефекты и повреждения снизили несущую способность, но опасности внезапного разрушения нет | Эксплуатация при контроле состояния и ограничении нагрузок; назначаются мероприятия по восстановлению |
| Аварийное | Повреждения свидетельствуют об опасности разрушения конструкций | Эксплуатация не допускается; требуются срочные противоаварийные мероприятия, до восстановления — мониторинг |
Категория — не абстрактная оценка «хорошо/плохо», а основание для конкретных решений: можно ли эксплуатировать здание, что проектировать, какие работы включать в первую очередь.
Периодичность: стандарт рекомендует, а не обязывает
Частый вопрос заказчиков — «обязаны ли мы обследовать здание каждые N лет». Важно понимать статус нормы: п. 4.2 ГОСТ 31937-2024 рекомендует периодичность, а обязанность провести обследование возникает из других оснований — предписания надзорного органа, условий договора, отраслевых правил эксплуатации или проектных решений, где стандарт указан как обязательный к применению.
Рекомендации стандарта по срокам:
| Ситуация | Рекомендуемая периодичность |
|---|---|
| Первое обследование после ввода здания в эксплуатацию | Не позднее чем через 2 года |
| Последующие плановые обследования | Не реже 1 раза в 10 лет |
| Здания в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность от 7 баллов) | Не реже 1 раза в 5 лет |
| После пожара, аварии, появления трещин и деформаций, при реконструкции или капремонте | Внепланово, по факту события или задачи |
К п. 4.2 есть три примечания, которые стоит знать. Первое: для отдельных видов конструкций или зданий в целом сроки обследования допускается увеличивать — при условии реализации мероприятий по национальным сводам правил в области эксплуатации. Второе: сроки первого и последующих обследований могут быть установлены в положении по эксплуатации или иных эксплуатационных документах, утверждённых на национальном законодательном уровне. Третье: сроки действия заключения и отчёта определяют на национальном законодательном уровне — сам ГОСТ «срок годности» заключения не назначает. Что стандарт требует безусловно — указать рекомендуемый срок следующего обследования прямо в отчёте.
Для уникальных зданий и сооружений п. 4.2 предусматривает не периодичность, а постоянный режим мониторинга при соответствующих требованиях национальных стандартов.
На практике плановую периодичность разумно соблюдать даже там, где она формально не предписана: обследование раз в 10 лет заметно дешевле, чем внеплановое усиление конструкций, доведённых до ограниченно работоспособного состояния.
Мониторинг: когда разовой оценки недостаточно
Вторая процедура стандарта нужна там, где важна не точка, а динамика. Пункт 6.1.1 перечисляет цели мониторинга: контроль состояния и своевременное принятие мер против негативных факторов; выявление объектов, на которых изменилось напряжённо-деформированное состояние несущих конструкций и требуется обследование; обнаружение на ранней стадии изменений, которые могут перевести объект в ограниченно-работоспособное или аварийное состояние; отслеживание степени и скорости изменения состояния и принятие экстренных мер по предотвращению обрушения.
Устроен мониторинг так:
- программа (п. 6.1.2) — виды работ, система и периодичность наблюдений с учётом технического состояния объекта, общая продолжительность;
- стартовая точка (п. 6.1.7) — первым этапом мониторинга, кроме общего, является обследование технического состояния: на нём устанавливают категории и фиксируют дефекты, за изменением которых потом наблюдают;
- результат каждого этапа (п. 6.1.6) — информация, достаточная для отчёта о текущем состоянии и краткосрочного прогноза на ближайший период;
- аварийный сигнал (п. 6.1.8) — при данных, указывающих на ухудшение, способное привести к обрушению, организация обязана немедленно проинформировать собственника, владеющих объектом лиц, эксплуатирующую организацию, иных ответственных за эксплуатацию и заказчика обследования.
Стандарт разделяет мониторинг по типам объектов: общий (п. 6.2, по СП 255.1325800.2016), для зданий в ограниченно-работоспособном или аварийном состоянии (п. 6.3 — до выполнения работ по восстановлению или усилению и во время них, форма заключения по приложению Л) и для зданий, попадающих в зону влияния нового строительства или природно-техногенных воздействий (п. 6.4 — планируют до начала строительства или ожидаемого воздействия). Последнее принципиально: наблюдение, начатое после появления трещин, уже не даёт точки отсчёта, с которой можно сравнивать.
Что изменилось по сравнению с ГОСТ 31937-2011
Редакция 2024 года не ломает привычную методологию — этапность работ и четыре категории технического состояния сохранены. Основные отличия:
- Актуализированы нормативные ссылки. Стандарт увязан с действующей базой сводов правил и ГОСТ; ссылки на документы, утратившие силу за время действия редакции 2011 года, заменены.
- Уточнены термины и определения. Формулировки категорий состояния и видов работ приведены в соответствие с текущей практикой и смежными документами.
- Детализированы требования к мониторингу. Точнее описаны случаи, когда за зданием нужно наблюдать во времени: аварийные объекты до приведения в работоспособное состояние, окружающая застройка в зоне влияния строительства.
- Уточнены требования к составу и оформлению результатов — к ведомостям дефектов, схемам их расположения и содержанию заключения.
Практический вывод для заказчика один: заключения, выпускаемые после 1 мая 2024 года, должны опираться на ГОСТ 31937-2024. Отчёт «по ГОСТ 31937-2011», датированный сегодняшним днём, — повод для замечаний при приёмке и уязвимость в споре.
Кому и когда нужно обследование
Типовые сценарии, где без заключения по ГОСТ 31937-2024 не обойтись: подготовка капитального ремонта (в том числе обследование МКД для регионального оператора), реконструкция и перепланировка, фиксация состояния застройки рядом с новым строительством, внеплановое обследование после пожара, аварии или залива, проверка объекта перед покупкой или арендой.
ИнжСтройКапитал проводит обследования по ГОСТ 31937-2024 с 2011 года — за это время выполнены работы на 4478 объектах, в штате 31 инженер с собственной приборной базой. Если нужно понять состав и стоимость обследования по вашему зданию, отправьте вводные через страницу технического обследования — рассчитаем задачу и предложим программу работ.