Зачем нужны инженерные изыскания
Инженерные изыскания — обязательный этап подготовки к проектированию строительства или реконструкции. Их цель — получить достоверные данные о природных и техногенных условиях площадки: рельефе, составе и свойствах грунтов, уровне подземных вод, климатических и экологических характеристиках. На этих данных проектировщик выбирает тип фундамента, рассчитывает нагрузки и прогнозирует взаимодействие будущего здания с окружающей средой.
Практическая ценность отчёта об изысканиях — снижение рисков. Заказчик получает обоснование, что основание выдержит нагрузку, а постройка прослужит расчётный срок; проектировщик — исходные данные, без которых статья 47 Градостроительного кодекса РФ не допускает подготовку проектной документации; инвестор — материалы для расчёта сметы и обоснования вложений.
Состав комплекса
Ядро комплекса — четыре вида исследований: инженерно-геодезические (рельеф местности, топографическая съёмка, геоподоснова), инженерно-геологические (грунты и их свойства), инженерно-гидрометеорологические (климат, поверхностные и подземные воды) и инженерно-экологические (снижение техногенного воздействия на территорию). По заданию к ним добавляются гидрографические работы, археологические и лесотехнические изыскания, обследование территории на взрывоопасные предметы, геотехнический контроль, исследование карстоопасности и наблюдения за окружающей средой. Для строящихся и реконструируемых зданий ведётся мониторинг технического состояния — он позволяет вовремя обнаружить деформации и осадки.
Как выполняются работы
Полевой этап начинается с геодезии: составление геоподосновы и разметка границ участка в заданном масштабе. Затем — буровые работы: скважины проходятся шнековым или колонковым способом, при сложном доступе применяется бурение с конусообразным наконечником. Дополняют картину статическое зондирование и сейсморазведка.
Отобранные пробы поступают в лабораторию, где определяются состав и свойства грунта и воды, плотность грунтов — то есть фактическая несущая способность основания. Если уровень грунтовых вод высокий, геологи разрабатывают рекомендации по системе дренажа или осушению площадки.
Кто вправе выполнять инженерные изыскания
Правило установлено частью 2 статьи 47 Градостроительного кодекса РФ дословно: работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, получившим в соответствии с Земельным кодексом РФ разрешение на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для выполнения инженерных изысканий, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, если иное не предусмотрено этой статьёй. Той же частью установлено, что выполнение изысканий по договорам подряда обеспечивается специалистами по организации инженерных изысканий (главными инженерами проектов).
Часть 3 статьи 47 расширяет картину и одновременно распределяет ответственность:
- лицами, выполняющими изыскания, могут быть застройщик, лицо с разрешением на использование земель по Земельному кодексу, либо ИП или юридическое лицо, заключившие договор подряда на выполнение изысканий;
- лицо, выполняющее инженерные изыскания, несёт ответственность за полноту и качество изысканий и их соответствие требованиям технических регламентов;
- застройщик (или лицо с разрешением на использование земель) вправе выполнить изыскания самостоятельно при условии, что он сам является членом СРО в области инженерных изысканий, — либо привлечь других лиц по договору подряда.
Отсюда практический вывод для заказчика: проверять членство исполнителя в СРО нужно до заключения договора, а не после. Отчёт, выполненный лицом, не отвечающим требованиям частей 2 и 3 статьи 47, нельзя использовать для подготовки проектной документации — на экспертизе это оборачивается переделкой работ и потерей срока; подробнее об этом в статье об объёме, сроках и возврате отчёта из экспертизы. С 1 марта 2026 года это правило стало жёстче: закон № 309-ФЗ исключил из части 2 статьи 47 предложение, разрешавшее выполнять изыскания без СРО по договорам с «иными лицами» — разбор правки и уровней ответственности на странице допуска СРО на обследование зданий.
Часть 2.1 статьи 47 перечисляет случаи, когда членство в СРО не требуется. Все четыре относятся к государственному и муниципальному сектору:
| Кто | При каком условии |
|---|---|
| Государственные и муниципальные унитарные (в том числе казённые) предприятия и учреждения | Договор подряда на изыскания заключён с федеральным органом исполнительной власти, госкорпорацией, осуществляющей нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органом власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, в ведении которых они находятся, либо они выполняют функции технического заказчика от имени этих органов |
| Коммерческие организации с долей таких предприятий и автономных учреждений более 50 % | Договор заключён с этими предприятиями и учреждениями либо с органами власти по пункту 1 части 2.1, или организация выполняет функции техзаказчика от их имени |
| Юридические лица, созданные публично-правовыми образованиями, и коммерческие организации с их долей более 50 % | Для юрлиц, созданных публично-правовыми образованиями, — договор в установленных сферах деятельности (в областях, для целей деятельности в которых они созданы); для коммерческих организаций — договор с этими юрлицами либо функции техзаказчика от их имени |
| Юридические лица с долей публично-правовых образований более 50 % и коммерческие организации с их долей более 50 % | Договор заключён с органами власти, в установленных сферах деятельности которых такие юрлица ведут уставную деятельность (для коммерческих организаций — также договор с самими этими юрлицами), либо они выполняют функции техзаказчика от их имени |
Для обычного коммерческого заказчика исключения не работают: подрядчик по изысканиям должен быть членом СРО.
Право члена СРО выполнять работы: статья 55.8 ГрК РФ
Статья 55.8 Кодекса формулирует то же требование со стороны саморегулирования. Часть 1: ИП или юридическое лицо имеет право выполнять инженерные изыскания по договору подряда, заключённому с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, при условии, что оно является членом соответствующей саморегулируемой организации, если иное не установлено Кодексом. Часть 2: застройщик вправе выполнять изыскания самостоятельно при том же условии, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 части 2.2 статьи 52 Кодекса.
Дальше — про деньги. Часть 2.1: член СРО вправе выполнять работы, если размер обязательств по договору не превышает предельный размер обязательств, исходя из которого им внесён взнос в компенсационный фонд возмещения вреда (часть 10 или 12 статьи 55.16).
Часть 3 — про конкурентные закупки. Право выполнять работы по договорам, заключаемым конкурентными способами, возникает при соблюдении двух условий одновременно:
- у СРО, членом которой является исполнитель, сформирован компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств (статьи 55.4 и 55.16);
- совокупный размер обязательств по таким договорам не превышает предельный размер, исходя из которого исполнителем внесён взнос в этот фонд (часть 11 или 13 статьи 55.16).
При этом отдельно оговорено: количество договоров, заключаемых конкурентными способами, не ограничивается — ограничен только их совокупный размер.
Часть 7 описывает механизм на случай превышения. Получив от СРО предупреждение о превышении уровня ответственности и требование увеличить взнос, исполнитель обязан в пятидневный срок с даты получения этих документов внести дополнительный взнос до размера, предусмотренного для соответствующего уровня ответственности.
Отсюда две вещи, которые заказчику стоит смотреть в выписке подрядчика: не только сам факт членства, но и уровень ответственности — и по фонду возмещения вреда (предел одного договора), и по фонду обеспечения договорных обязательств (предел одновременных обязательств по конкурентным закупкам). Наши действующие выписки с уровнями и сканами — на странице лицензий и допусков.
Главный инженер проекта в изысканиях: статья 55.5-1 ГрК РФ
Требование части 2 статьи 47 об обеспечении работ «специалистами по организации инженерных изысканий» раскрывается в статье 55.5-1.
Кто это. Часть 1: специалистом по организации инженерных изысканий является физическое лицо, которое имеет право осуществлять по трудовому договору, заключённому с ИП или юридическим лицом, трудовые функции по организации выполнения работ по инженерным изысканиям, в том числе в должности главного инженера проекта. Договор гражданско-правового характера здесь не подходит — норма говорит именно о трудовом договоре.
Что он подписывает. Часть 3 относит к должностным обязанностям такого специалиста, в частности:
- утверждение заданий на выполнение работ по инженерным изысканиям;
- представление, согласование и приёмку результатов работ по выполнению инженерных изысканий;
- утверждение результатов инженерных изысканий;
- утверждение обоснования соответствия архитектурных, функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических и иных решений и мероприятий по обеспечению безопасности зданий и сооружений требованиям технических регламентов по Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ.
С какого момента он вправе это делать. Часть 7: указанные трудовые функции осуществляются со дня включения сведений о физическом лице в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования. Часть 8: сведения в этот реестр включает Национальное объединение саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания, и СРО, основанных на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации. Ведётся реестр в электронной форме, его сведения размещаются на сайте Национального объединения и доступны для ознакомления без взимания платы (часть 14).
Минимальные требования для включения в НРС (часть 10) — шесть, и все проверяются:
| № | Требование |
|---|---|
| 1 | Высшее образование по специальности или направлению подготовки в области строительства |
| 2 | Стаж работы на инженерных должностях не менее трёх лет в организациях, выполняющих изыскания, проектирование, строительство, реконструкцию, капремонт или снос |
| 3 | Общий трудовой стаж по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства не менее десяти лет — либо не менее пяти лет при прохождении независимой оценки квалификации по 238-ФЗ |
| 4 | Прохождение независимой оценки квалификации по 238-ФЗ не реже одного раза в пять лет |
| 5 | Для иностранного гражданина — документ, подтверждающий право на трудовую деятельность в РФ (кроме случаев, когда он не требуется по федеральным законам или международным договорам) |
| 6 | Отсутствие непогашенной или неснятой судимости за умышленное преступление |
Часть 12 задаёт срок: решение о включении сведений в реестр или об отказе принимается соответствующим Национальным объединением в течение десяти рабочих дней со дня поступления заявления и подтверждающих документов; заявление и документы могут быть поданы электронно с усиленной квалифицированной подписью.
Часть 6 добавляет рамку: трудовые функции такие специалисты осуществляют в соответствии с профессиональными стандартами, утверждёнными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Три цели изысканий по Кодексу
Часть 4 статьи 47 отвечает на вопрос, зачем изыскания нужны формально, — и перечень полезен при составлении задания, потому что задаёт границу «нужно / не нужно». Изыскания выполняются в целях получения:
- материалов о природных условиях территории и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения — необходимых для разработки решений относительно такой территории;
- материалов для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объёмно-планировочных решений, проектирования инженерной защиты, разработки мероприятий по охране окружающей среды и проекта организации строительства;
- материалов для расчётов оснований, фундаментов и конструкций, их инженерной защиты, решений о профилактических и других мероприятиях, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, её согласовании или утверждении.
Третий пункт часто недооценивают: он прямо допускает дополнительные изыскания уже в ходе проектирования и экспертизы — под вопросы, которые возникли по ходу.
Что такое «результаты инженерных изысканий» с точки зрения закона
Часть 4.1 статьи 47 даёт определение, по которому эксперт и проверяет отчёт. Результаты изысканий — это документ, содержащий материалы в текстовой и графической формах и отражающий сведения:
- о задачах инженерных изысканий;
- о местоположении территории, на которой планируется строительство или реконструкция;
- о видах, объёме, способах и сроках проведения работ в соответствии с программой изысканий;
- о качестве выполненных изысканий;
- о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий территории, включая изучение, оценку и прогноз их возможных изменений применительно к объекту при строительстве, реконструкции и после их завершения;
- о результатах оценки влияния строительства, реконструкции объекта на другие объекты капитального строительства.
Два последних пункта — самые уязвимые. Прогноз изменений после завершения работ и оценка влияния на соседнюю застройку выпадают из отчёта чаще всего, а именно они делают отчёт полным по букве части 4.1.
Часть 4.2 задаёт форму: если проектная документация подлежит экспертизе по статье 49 Кодекса, результаты изысканий готовятся в форме электронных документов, требования к формату которых устанавливает Минстрой России, — кроме случаев, когда результаты содержат сведения, составляющие государственную тайну. А если застройщик или технический заказчик обеспечивает формирование и ведение информационной модели, результаты готовятся в форме, позволяющей использовать их при формировании и ведении такой модели.
Объём, виды и порядок: что устанавливает Кодекс, а что Правительство
Часть 5 статьи 47 определяет, чем задаётся объём: необходимость выполнения отдельных видов изысканий, их состав, объём и метод выполнения устанавливаются с учётом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или технического заказчика, в зависимости от:
- вида и назначения объектов капитального строительства;
- их конструктивных особенностей;
- технической сложности и потенциальной опасности;
- стадии архитектурно-строительного проектирования;
- сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории;
- степени изученности указанных условий.
Ни бюджет договора, ни площадь участка сами по себе в этот перечень не входят — поэтому объём работ обосновывают программой, а не сметой.
Часть 6 передаёт остальное на уровень Правительства РФ: им устанавливаются виды инженерных изысканий, порядок их выполнения, состав и форма материалов и результатов, а также порядок их представления для размещения в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности субъектов РФ. Как это устроено на практике — какие документы к какому сроку и куда уходит отчёт после сдачи — разобрано в статье об объёме, сроках и возврате из экспертизы.
Часть 6.1 даёт инструмент, о котором заказчики часто не знают: оценка соответствия результатов изысканий требованиям технических регламентов по решению застройщика или технического заказчика может осуществляться в форме экспертного сопровождения органом исполнительной власти или организацией, уполномоченными на проведение экспертизы результатов изысканий, до направления результатов на экспертизу. Порядок такого сопровождения устанавливает Правительство РФ. Практически это способ снять замечания заранее, а не получить их отказом.
Что проверить у подрядчика по изысканиям
| Что смотреть | Норма | Зачем |
|---|---|---|
| Членство в СРО в области инженерных изысканий | ч. 2 ст. 47, ч. 1 ст. 55.8 ГрК | Без него договор не даёт права выполнять работы, а отчёт не примут на экспертизу |
| Уровень ответственности по фонду возмещения вреда | ч. 2.1 ст. 55.8 ГрК | Ограничивает стоимость одного договора |
| Уровень ответственности по фонду обеспечения договорных обязательств | ч. 3 ст. 55.8 ГрК | Ограничивает совокупный объём одновременных обязательств по конкурентным закупкам |
| Специалист по организации изысканий в НРС | чч. 1, 7 ст. 55.5-1 ГрК | Работы по договору должны обеспечиваться таким специалистом по трудовому договору |
| Задание и программа изысканий | ч. 5 ст. 47 ГрК | Объём обосновывается программой на основе задания, а не сметой |
| Форма результатов | ч. 4.2 ст. 47 ГрК | При экспертизе по ст. 49 — электронные документы в формате Минстроя |
Результат
Итог изысканий — технический отчёт: перечень и условия выполненных работ, результаты исследований, расчёты и рекомендации. Отчёт служит исходными данными для проектирования, входит в состав материалов для экспертизы и при необходимости согласовывается в надзорных органах.
Что определяет объём работ и сроки, зачем изыскания начинают до появления проектного решения и по каким причинам отчёт возвращают из экспертизы — разобрано отдельно: инженерные изыскания: когда заказывать, в каком объёме и почему отчёт возвращают.
Работы выполняет собственный изыскательский отдел компании: членство в СРО в области инженерных изысканий, современное лабораторное оборудование, сопровождение заказчика на всех этапах — от технического задания до экспертизы. С 2011 года компания выполнила работы более чем на 4478 объектах, включая режимные объекты и предприятия атомной отрасли — для таких площадок действуют лицензии ФСБ и Росатома.