Текущий ремонт зданий и помещений

Что такое текущий ремонт

Текущий (косметический) ремонт — строительно-ремонтные работы, которые поддерживают конструкции, инженерные системы и отделку здания в работоспособном состоянии, не меняя его изначальных технико-экономических показателей. Это главное отличие от капитального ремонта: текущий ремонт предотвращает разрушение, капитальный — заменяет уже изношенное.

Разрешений и проектной документации такие работы не требуют, лицензированию не подлежат. Ограничение одно: несущие конструкции при текущем ремонте не восстанавливаются и не ремонтируются — допускается только их малярная обработка.

Что нормы относят к текущему ремонту

Единого определения текущего ремонта для всех типов зданий в законе нет, но есть перечень, на который опирается практика: приложение № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170). Пункт 2.3.3 Правил называет его примерным перечнем работ, относящихся к текущему ремонту, а само приложение помечено как рекомендуемое — то есть это ориентир для классификации, а не закрытый список обязанностей.

Перечень построен по конструктивам и системам, семнадцать позиций:

• фундаменты — устранение местных деформаций, усиление, восстановление повреждённых участков, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы;
• стены и фасады — герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;
• перекрытия — частичная смена отдельных элементов, заделка швов и трещин, укрепление и окраска;
• крыши — усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование, устранение неисправностей кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;
• оконные и дверные заполнения — смена и восстановление отдельных элементов и заполнений;
• перегородки, лестницы, балконы, крыльца — усиление, смена, заделка и восстановление отдельных участков и элементов;
• полы и внутренняя отделка — замена и восстановление отдельных участков, восстановление отделки стен, потолков и полов;
• инженерные системы — установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов центрального отопления, водопровода и канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения, вентиляции, мусоропроводов;
• внешнее благоустройство — ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования площадок.

Ключевое слово во всех позициях одно и то же: отдельные элементы и участки. Как только речь заходит о полной замене системы или конструктива, работа переходит в приложение № 8 — примерный перечень работ при капитальном ремонте. Периодичность текущего ремонта пункт 2.3.4 Правил предлагает принимать в пределах трёх — пяти лет с учётом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Правила № 170 адресованы жилищному фонду. Для нежилых зданий есть свои источники, и они разные для производственного корпуса и для школы или поликлиники — разбираем ниже. В любом случае состав работ мы подтверждаем осмотром и дефектной ведомостью, а не только ссылкой на перечень.

Производственные здания: что стало с планово-предупредительным ремонтом

До 2021 года у производственного корпуса был собственный отраслевой источник — Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утверждённое постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 (издатели печатают его и под шифром МДС 13-14.2000). Пункт 1.1 описывал систему так: «Система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в соответствующем плановом порядке».

Границу между видами ремонта Положение проводило формально, по календарю: «По производственным зданиям и сооружениям всех отраслей народного хозяйства ремонтные работы подразделяются на два вида:» — текущий и капитальный, и более дробные отраслевые классификации сводились к этим двум по одному признаку — «при периодичности ремонта до 1 года — к текущему; при периодичности ремонта более 1 года — к капитальному». Сам текущий ремонт определялся по цели, а не по перечню: «К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей». Перечень был приложением: «Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в приложении 3». Источник денег назывался прямо: «Текущий ремонт производственных зданий и сооружений осуществляется за счет эксплуатационных расходов предприятия или организации» — отсюда и разделение статей расходов, которое до сих пор воспроизводят локальные положения о ремонте на предприятиях.

Этого документа больше нет. Постановление № 279 попало в регуляторную гильотину. Пункт 3 постановления Правительства РФ от 16.11.2020 № 1850 признаёт не действующими на территории Российской Федерации акты «по перечню согласно приложению N 3 с 1 января 2021 г.», а в этом перечне под номером 8 стоит: «Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29 декабря 1973 г. N 279 “Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений”». Приложение так и озаглавлено — «ПЕРЕЧЕНЬ НЕ ДЕЙСТВУЮЩИХ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АКТОВ И ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ АКТОВ, ИЗДАННЫХ ЦЕНТРАЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ СССР». Формулировка юридически точная: акт Союза не «утратил силу», а лишён действия на территории России — практический результат тот же.

Что это меняет на практике. Во-первых, признак «до года — текущий, больше года — капитальный» перестал быть нормативным: он остался удобной управленческой привычкой, но ссылаться на него в споре с ревизором больше не на что. Во-вторых, любая внутренняя инструкция, положение о ремонте или пояснительная записка к смете, где стоит ссылка на постановление № 279, ссылается на недействующий акт — это ровно то замечание, которое контрольно-ревизионные органы формулируют быстрее всего. В-третьих, отраслевого документа взамен для производственных зданий не появилось, и опора сместилась на два уровня выше: обязанность собственника содержать имущество (статья 210 Гражданского кодекса) и фактическое состояние объекта, подтверждённое осмотром. Требования к эксплуатации зданий и сооружений живут отдельно от ремонтных положений — их разбирает страница периодического обследования.

ВСН 58-88(р): норма для школ, поликлиник и административных зданий

Для нежилого фонда социального и коммунального назначения источник есть, и он действует. Это ВСН 58-88(р) — Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утверждённое приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312. Область применения задана пунктом 1.1: «Настоящее Положение устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» — «по перечню согласно СНиП 2.08.02-85 независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности». Последние семь слов и делают документ рабочим для наших заказчиков: ведомственная принадлежность и форма собственности значения не имеют. Исключение одно: «Положение не распространяется на специальное технологическое оборудование объектов коммунального и социально-культурного назначения» — то есть на медицинскую, лабораторную или производственную начинку, а не на само здание.

О своём статусе Положение говорит само: пункт 1.2 — «Настоящее Положение является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий». Мы приводим эту норму как норму документа, а не как собственный юридический вывод: оценивать сегодняшнюю силу ведомственных норм СССР 1988 года за заказчика мы не берёмся и применяем ВСН так же, как Правила № 170 — как отраслевой ориентир при классификации работ. Что проверяется механически: в перечнях постановления № 1850 этого приказа нет — ни слова «Госкомархитектуры», ни обозначения «58-88» в тексте постановления не встречается ни разу.

Практически ВСН даёт нежилому объекту то, чего в Правилах № 170 для него не было:

• периодичность и состав работ — пункт 4.1: «Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в рекомендуемом прил. 3, а состав основных работ по текущему ремонту — в рекомендуемом прил. 7». Оба приложения помечены как рекомендуемые — как и приложение № 7 к Правилам № 170;
• горизонт планирования — пункт 4.2: «Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам». Годовые планы составляются «в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях»;
• правила ценообразования при подряде — пункт 4.4: «При производстве текущего ремонта зданий подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта». Это прямой ответ на частый вопрос бюджетного заказчика, по какой методике считать смету текущего ремонта;
• границу с капитальным ремонтом — пункт 5.1: «Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий». Формулировка почти совпадает с той, что была в постановлении № 279 для производственных зданий, — отсюда и устойчивость этой границы в практике.

Важное ограничение области применения, которое нужно знать до того, как сослаться на ВСН в переписке: производственных зданий в этом Положении нет — словосочетание «производственных зданий» в его тексте не встречается ни разу. То есть после 1 января 2021 года производственный корпус остался без отраслевого положения о ремонте, а школа, поликлиника, ДК или административное здание — нет.

Срок или состояние: чем определять момент ремонта

Периодичность в нормах всегда идёт второй, а не первой. Пункт 2.2 ВСН 58-88(р) формулирует это без вариантов: «Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния». И только следующей фразой: «При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым прил. 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым прил. 3 (для элементов зданий и объектов)». Порядок здесь и есть норма: сначала состояние, потом таблица, и таблица — рекомендуемая. Пункт 2.3 разрешает и саму таблицу сдвигать: органы управления и ведомства, эксплуатирующие объекты, «могут корректировать продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов, приведенные в прил. 2 и 3, при соответствующем технико-экономическом обосновании». Поэтому три — пять лет из пункта 2.3.4 Правил № 170 и таблицы приложений ВСН — это плановый горизонт для бюджета, а не срок, по истечении которого возникает обязанность.

Оценку состояния нормы тоже не оставляют на усмотрение. Техническое обслуживание, в отличие от ремонта, вообще не имеет периодичности: «Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации». Плановые общие осмотры — пункт 3.5: «Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью». Весенний осмотр прямо привязан к плану ремонта: по его результатам следует «устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра». Отдельно предусмотрены внеплановые: «Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера».

Часть неисправностей вообще нельзя откладывать до плана: по пункту 3.6 «Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, указанные в обязательном прил. 6» — и это приложение, в отличие от таблиц периодичности, помечено как обязательное. Результат осмотра нужно зафиксировать: «Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.)», а «Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте».

Практический смысл этой связки для заказчика простой: журнал осмотров и дефектная ведомость — не бюрократия, а то единственное, чем обосновывается объём работ и его отнесение к текущему ремонту. Мы начинаем именно с осмотра и оформляем его результат письменно — и потому, что так требует норма, и потому, что через год этот документ окажется единственным доказательством, в каком состоянии здание принималось в работу.

Подрядный способ: договор вместо рисков

Ремонт своими силами кажется дешевле, но на практике даёт задержки, перерасход материалов и результат без ответственного. Подрядный договор закрепляет виды работ, сроки и порядок приёмки; выполненные объёмы заказчик принимает поэтапно. Работы ведут квалифицированные мастера с профессиональным оборудованием, без остановки эксплуатации здания.

Если в ходе осмотра выясняется, что дефекты глубже косметических — изношены несущие конструкции или инженерные системы, — честно скажем об этом и предложим обследование с обоснованием состава капитального ремонта, а не станем маскировать проблему отделкой.

Цена и смета: что говорит Гражданский кодекс

Текущий ремонт помещений — это обычный подряд по главе 37 Гражданского кодекса. Правила о строительном подряде пункт 2 статьи 740 распространяет на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором, — косметический ремонт под эту оговорку не подпадает. Разница практическая: она определяет и порядок приёмки, и предельные сроки предъявления претензий.

Цена работы по статье 709 может быть определена путём составления сметы. Смета, составленная подрядчиком, приобретает силу и становится частью договора с момента подтверждения её заказчиком — то есть подтверждённая смета перестаёт быть расчётом «на глаз» и становится условием договора. При отсутствии других указаний цена считается твёрдой, а твёрдую цену подрядчик не вправе требовать увеличить, заказчик — уменьшить.

Если цена согласована как приблизительная и в ходе работ выясняется необходимость дополнительных работ с существенным превышением этой цены, подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика: тот вправе отказаться от договора, оплатив выполненную часть. Подрядчик, который не предупредил вовремя, обязан выполнить договор по прежней цене. Именно поэтому мы делаем осмотр и смету до подписания договора, а любые вскрывшиеся объёмы фиксируем письменно до начала соответствующего этапа.

Качество работы по статье 721 должно соответствовать условиям договора, а при неполноте условий — требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода; подрядчик-предприниматель обязан соблюдать обязательные требования, установленные законом и техническими нормами.

Приёмка и гарантия: где заканчивается ответственность подрядчика

Приёмку регулирует статья 720. Заказчик обязан в сроки и порядке, предусмотренные договором, с участием подрядчика осмотреть и принять работу, а при обнаружении отступлений или недостатков немедленно заявить об этом. Ссылаться на недостатки при приёмке можно, если они оговорены в акте либо в акте оговорена возможность последующего требования об их устранении. Заказчик, принявший работу без проверки, теряет право ссылаться на явные недостатки — те, что можно было установить при обычном способе приёмки. Скрытые недостатки заявляются в разумный срок после обнаружения. При споре о недостатках или их причинах по требованию любой из сторон назначается экспертиза.

Отсюда наш порядок: поэтапная приёмка с актом на каждый закрытый объём. Для работ, попадающих под строительный подряд, статья 753 прямо требует оформлять сдачу и приёмку актом, подписанным обеими сторонами, а односторонний акт суд может признать недействительным лишь при обоснованности мотивов отказа от подписания.

Гарантийный срок по статье 722 может быть установлен законом, иным правовым актом, договором или обычаями делового оборота, и в течение всего срока результат работы должен соответствовать условиям договора о качестве. Если гарантийный срок не установлен, статья 724 даёт заказчику два года со дня передачи результата на обнаружение недостатков. Пятилетний предельный срок статьи 756 действует для строительных работ — и через пункт 2 статьи 740 распространяется на капитальный ремонт зданий и сооружений. Мы фиксируем гарантию прямо в договоре: до пяти лет в зависимости от вида работ и условий эксплуатации.

При выявленных недостатках статья 723 оставляет выбор за заказчиком: безвозмездное устранение в разумный срок, соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на устранение, если такое право предусмотрено договором. Если недостатки не устранены в разумный срок либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Кто обязан ремонтировать и за чей счёт

Обязанность поддерживать здание в исправном состоянии вытекает из бремени содержания имущества по статье 210 Гражданского кодекса; для собственника помещения в многоквартирном доме то же правило повторяет статья 30 Жилищного кодекса. При аренде обязанности разделены: статья 616 Гражданского кодекса относит текущий ремонт к арендатору, капитальный — к арендодателю, если стороны не договорились иначе.

На практике эта развилка и порождает большинство споров. Арендатор делает ремонт, считая его текущим, а по составу работ выходит замена инженерных систем — то есть расходы, которые должен был нести собственник. Поэтому мы начинаем с осмотра и перечня работ: он показывает, к какой категории относится каждая позиция, ещё до подписания договора и до того, как деньги потрачены.

Где проходит граница с перепланировкой

Текущий ремонт не меняет конфигурацию помещения. Как только в работах появляются разборка или перенос перегородок, новые проёмы, изменение положения санузлов или инженерного оборудования, речь идёт о перепланировке и переустройстве — со своим порядком согласования.

Статья 25 Жилищного кодекса разводит эти два понятия. Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Перепланировка — изменение конфигурации помещения, тоже требующее внесения изменения в технический паспорт. Обратите внимание на адресата нормы: глава 4 Кодекса говорит о помещении в многоквартирном доме, а не только о жилом помещении, — встроенный офис, аптека или клиника на первом этаже жилого дома согласуются по тем же правилам. Для помещений в зданиях иного назначения порядок задают собственник здания и региональные требования.

По части 1 статьи 26 переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения; в пакет документов входит подготовленный и оформленный в установленном порядке проект, а при присоединении части общего имущества — ещё и протокол общего собрания собственников.

Различие не формальное. Работы, проведённые без такого решения или с нарушением представленного проекта, статья 29 признаёт самовольными: собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленных согласующим органом. Суд может сохранить помещение в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза их жизни или здоровью, — но это уже судебная перспектива, а не бытовой вопрос. Если помещение не приведено в прежнее состояние в назначенный срок, Кодекс предусматривает продажу с публичных торгов по иску согласующего органа. Несогласованные изменения всплывают при продаже, залоге, страховом случае и проверке надзорных органов, а привести помещение в исходное состояние потом дороже, чем согласовать заранее. Мы отмечаем такие позиции в перечне работ отдельно и не берёмся за них до согласования — при необходимости готовим обследование и техническое заключение о допустимости изменений.

Текущий ремонт у бюджетного и корпоративного заказчика

Для учреждений и предприятий с внутренним контролем важна не только сама работа, но и её корректная классификация: от того, признаны работы текущим или капитальным ремонтом, зависит статья расходов и порядок закупки. Неверно классифицированный ремонт — типовое замечание контрольно-ревизионных органов, и оспаривать его приходится уже после того, как работы выполнены.

Мы составляем смету так, чтобы состав работ читался однозначно, а объёмы подтверждались актами. Компания работает по договорам подряда с государственными и коммерческими заказчиками, выполненные объёмы принимаются поэтапно, на результат распространяется гарантия — до пяти лет в зависимости от вида работ и условий эксплуатации. Гарантия покрывает именно выполненные нами работы: если через год отделка отходит из-за не устранённого источника влаги, о котором мы предупреждали в акте осмотра, это другой случай — и именно поэтому осмотр и его результаты фиксируются письменно.