Что решает реконструкция
Реконструкция нужна в двух ситуациях: здание морально устарело и требует модернизации под новые задачи — или физически исчерпало ресурс и нуждается в восстановлении характеристик с их улучшением. В обоих случаях меняются параметры объекта: площадь, этажность, планировка, нагрузки, назначение. Для жилых домов это модернизация под современные условия проживания; для промышленных объектов — расширение производственных и складских площадей, изменение вида деятельности, вывод зданий из предаварийного состояния.
Граница между реконструкцией и капитальным ремонтом проходит по несущим конструкциям и параметрам объекта, и от неё зависит, потребуется ли разрешение на строительство: как отличить капремонт от реконструкции.
Кто вправе вести реконструкцию
Требование к подрядчику установлено частью 2 статьи 52 Градостроительного кодекса: работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания или сооружения, или региональным оператором, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами — членами саморегулируемой организации в соответствующей области. Само выполнение работ по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). По договорам, заключённым с иными лицами, работы могут выполнять и не члены СРО.
Из общего правила есть два выхода:
- Порог по сумме. Часть 2.1 статьи 52: подрядчик, не являющийся членом СРО, может выполнять работы по договорам строительного подряда с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, ответственным за эксплуатацию, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает десяти миллионов рублей.
- Организации с государственным участием. Часть 2.2 перечисляет пять категорий, для которых членство не требуется: государственные и муниципальные унитарные предприятия, включая казённые, и учреждения — при договорах с органами, в ведении которых они находятся, либо при выполнении функций технического заказчика от их имени; коммерческие организации с долей таких предприятий и автономных учреждений более пятидесяти процентов; юридические лица, созданные публично-правовыми образованиями, и коммерческие организации с их долей более пятидесяти процентов; юридические лица с долей публично-правовых образований более пятидесяти процентов и связанные с ними коммерческие организации; лица, выполняющие работы на объектах по пунктам 1–3 части 17 статьи 51 кодекса.
Лицом, осуществляющим строительство, по части 3 статьи 52 может быть застройщик либо предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда. Это лицо обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов и техники безопасности и несёт ответственность за качество работ и их соответствие проектной документации и (или) информационной модели, если её ведение обязательно. Застройщик вправе вести реконструкцию самостоятельно только при условии членства в СРО (часть 3.1).
Уровень ответственности по СРО строителей у компании позволяет вести договоры строительного подряда до 500 млн ₽. Действующие свидетельства — в разделе лицензий.
Что заказчик обязан передать подрядчику
Часть 4 статьи 52 распределяет обязанности до начала работ. Застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания или сооружения, или региональный оператор должны:
- подготовить объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта (для нового строительства — земельный участок);
- передать подрядчику материалы и результаты инженерных изысканий;
- передать проектную документацию;
- передать разрешение на строительство.
Там же — правило про паузу: при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта. На практике этот срок стоит держать в голове при любом споре о финансировании: незаконсервированный объект деградирует быстрее, чем идут переговоры.
Проектная, рабочая и исполнительная документация
Реконструкция осуществляется в соответствии с проектной и рабочей документацией, если иное не предусмотрено частью 1.4 статьи 48 кодекса (часть 1.2 статьи 52). Разграничение стадий разобрано на странице строительного проектирования.
Практически важна часть 1.3: если в рабочую документацию внесены изменения, соответствующие требованиям пунктов 1–5 части 3.8 статьи 49, приводить проектную документацию в соответствие с ними не требуется — при условии, что изменения в рабочую документацию утверждены застройщиком или техническим заказчиком в порядке части 15 статьи 48. Такие утверждённые изменения признаются частью проектной документации. Это тот механизм, который позволяет не отправлять проект на повторную экспертизу из-за уточнений, возникших по ходу работ.
Части 1.4 и 1.5 вводят исполнительную документацию: при выполнении работ по проектной и рабочей документации ведётся исполнительная документация — материалы в текстовой и графической формах, отображающие фактическое исполнение функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических и иных решений проекта. Состав и порядок её ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти в сфере строительства.
Отдельная норма — часть 7 статьи 52: отклонение параметров объекта от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе работ, допускается только на основании вновь утверждённой проектной документации после внесения в неё изменений, в том числе в порядке частей 3.8 и 3.9 статьи 49. Иначе говоря, любое «сделаем иначе, так удобнее» на объекте — это либо изменение проекта, либо будущее замечание надзора.
Почему реконструкцию стоит вести одной организацией
Реконструкция опирается на фактическое состояние несущих конструкций — ошибка в исходных данных проявляется уже в ходе работ, когда её исправление дороже всего. Компания ведёт полный цикл: обследование выполняют штатные инженеры, поверочные расчёты и проект — собственные конструкторы, работы — строительное подразделение. Одна зона ответственности исключает споры между обследователем, проектировщиком и подрядчиком.
Работы ведём с документальным сопровождением каждого этапа: проект проходит экспертизу, скрытые работы актируются, объёмы закрываются по КС-2/КС-3, по завершении объект вводится в эксплуатацию в установленном порядке. Допуски СРО на проектирование, изыскания и строительство — в разделе лицензий.
Разрешительная цепочка: от обследования до записи в ЕГРН
Реконструкция отличается от ремонта не объёмом работ, а тем, что она проходит через государственные процедуры. Порядок такой: техническое обследование и поверочные расчёты дают фактическое состояние конструкций, на их основе разрабатывается проектная документация, документация проходит экспертизу в порядке статьи 49 Градостроительного кодекса, затем выдаётся разрешение на строительство по статье 51. В ходе работ ведётся строительный контроль по статье 53 и авторский надзор, на поднадзорных объектах — государственный строительный надзор с извещением о начале работ и заключением о соответствии по итогам.
Завершается всё разрешением на ввод объекта в эксплуатацию по статье 55 кодекса — и это не последний шаг. Реконструкция меняет параметры объекта, поэтому после ввода изменённые характеристики вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Пока этого не сделано, юридически существует прежнее здание: с прежней площадью в документах, прежним назначением и всеми вытекающими сложностями при продаже, залоге и страховании. Мы доводим объект до этого шага, а не бросаем на акте приёмки.
Это не просто хорошая практика, а требование кодекса. Часть 15 статьи 52 обязывает застройщика или иное лицо, имеющее основания для приобретения прав на здание, для получения возможности эксплуатации и осуществления кадастрового учёта и регистрации прав подготовить и направить документы и сведения для выдачи разрешения на ввод — а если разрешение на строительство не требовалось, направить документы для кадастрового учёта и регистрации прав напрямую в орган регистрации. Сама реконструкция при этом считается завершённой со дня получения разрешения на ввод (пункт 1 части 12 статьи 52); для случаев без разрешения на строительство — со дня государственного кадастрового учёта (часть 13). Часть 14 закрывает лазейку: при несоблюдении этих условий реконструкция завершённой не считается. Порядок оформления разобран отдельно — ввод зданий в эксплуатацию.
Извещение о начале работ и государственный строительный надзор
Если по кодексу при реконструкции предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ, направляет в органы государственного строительного надзора извещение о начале таких работ (часть 5 статьи 52). Если предусмотрен ещё и федеральный государственный экологический контроль, извещение направляется и в уполномоченный на него орган.
К извещению прилагаются: копия разрешения на строительство; проектная документация в полном объёме (а при разрешении на отдельный этап — в объёме, необходимом для этого этапа); копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий; общий и специальные журналы учёта выполнения работ; реквизиты положительного заключения экспертизы проектной документации, если она подлежит экспертизе по статье 49 кодекса. Сведения о разрешении на строительство и заключении экспертизы органы надзора запрашивают и самостоятельно — в рамках межведомственного информационного взаимодействия (часть 5.1 статьи 52).
Дальше документооборот не заканчивается. Если после получения разрешения на строительство в проектную документацию вносятся изменения по частям 3.8 и 3.9 статьи 49, застройщик или технический заказчик направляет их в органы государственного строительного надзора не позднее десяти рабочих дней со дня утверждения (часть 5.2 статьи 52). В случаях, установленных Правительством, документы по частям 1–5 части 5 предоставляются в форме информационной модели (часть 5.3).
Отдельная возможность — часть 1.1 статьи 52: до выдачи разрешения на строительство объекта федерального, регионального или местного значения подготовительные работы, не причиняющие существенного вреда окружающей среде и её компонентам, могут выполняться со дня направления проектной документации на экспертизу (либо со дня согласования разделов при экспертном сопровождении по части 15.5 статьи 48). Допускается это только на землях и участках в государственной или муниципальной собственности либо с неразграниченной госсобственностью, не обременённых правами третьих лиц, кроме сервитута и публичного сервитута. Перечень видов таких работ, порядок и экологические требования устанавливает Правительство.
Ещё одно правило действует независимо от надзора: при обнаружении в процессе работ объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, лицо, осуществляющее строительство, обязано приостановить работы и известить органы, предусмотренные законодательством об объектах культурного наследия (часть 8 статьи 52).
Строительный контроль по статье 53
Цель строительного контроля сформулирована в части 1 статьи 53: проверка соответствия выполняемых работ проектной документации — включая решения и мероприятия по энергетической эффективности и оснащённости приборами учёта энергоресурсов — и рабочей документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, а также разрешённому использованию участка и установленным ограничениям.
Кто его ведёт (часть 2): лицо, осуществляющее строительство. Если работы идут по договору строительного подряда — также застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания или сооружения, или региональный оператор либо привлекаемые ими по договору предприниматель или юридическое лицо. Дополнительно застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлечь проектировщика для проверки соответствия работ проекту.
Ядро контроля — освидетельствование скрытых работ (часть 4). Контролю подлежат работы, влияющие на безопасность объекта, проверить которые по технологии невозможно после выполнения других работ, а также безопасность строительных конструкций и участков инженерных сетей, если устранение выявленных недостатков невозможно без разборки или повреждения других конструкций и участков сетей. До контроля безопасности конструкций должен быть проведён контроль всех влияющих на неё работ, а в случаях, предусмотренных документацией и техрегламентами, — проведены испытания конструкций. По результатам составляются акты освидетельствования работ, конструкций и участков сетей.
Порядок работы с замечаниями:
- при выявлении недостатков застройщик или технический заказчик может потребовать повторного контроля после их устранения; акты освидетельствования составляются только после устранения (часть 5);
- если последующие работы должны начаться более чем через шесть месяцев со дня окончания контроля, контроль проводится повторно с составлением соответствующих актов (часть 6);
- замечания застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию, регионального оператора и привлечённых ими проектировщиков оформляются в письменной форме; об устранении недостатков составляется акт, подписываемый предъявившим замечания лицом и лицом, осуществляющим строительство (часть 7).
По завершении реконструкции подписывается акт, подтверждающий соответствие параметров объекта требованиям проектной и рабочей документации (часть 7.1). Подписывают его лицо, осуществляющее строительство, а при работах по договору подряда — также застройщик или технический заказчик и лицо, осуществляющее строительный контроль по договору. Исключение — объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома.
Ещё две нормы статьи 53 стоит держать в виду: лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте (часть 3), а при капитальном ремонте многоквартирного дома контроль проводится с учётом особенностей, установленных жилищным законодательством (часть 9). Порядок проведения строительного контроля устанавливается Правительством (часть 8).
Подключение к инженерным сетям
Реконструкция почти всегда меняет нагрузки на инженерные сети, а значит, затрагивает подключение. Технические условия подключения, применяемые для архитектурно-строительного проектирования, определяются правилами подключения, утверждаемыми Правительством, и являются обязательными приложениями к договорам о подключении (части 1 и 2 статьи 52.1 кодекса).
Практические параметры:
- технические условия выдаются без взимания платы в течение семи рабочих дней по запросу (часть 3), кроме случаев технологического присоединения к электрическим сетям;
- срок их действия устанавливается правообладателем сети не менее чем на три года, а при комплексном развитии территории — не менее чем на пять лет (часть 4);
- обратиться за договором о подключении вправе правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства; лицо, которому выдано разрешение на использование земель без предоставления участка, а также обладатель сервитута или публичного сервитута; лицо, с которым заключён договор о комплексном развитии территории, и оператор такого развития (часть 5).
Полезная для реконструкции норма — часть 17: правообладатели уже подключённых объектов при отсутствии технических ограничений и полной оплате подключения вправе снизить объём подключённой мощности с одновременным перераспределением высвобождаемой мощности иным заинтересованным лицам либо в пользу организации, осуществляющей подключение. Для электроснабжения такое перераспределение допускается в рамках трансформаторной и иной подстанции (часть 19), для теплоснабжения — в рамках одной зоны теплоснабжения (часть 20).
Отдельные случаи: жилые дома и памятники
Для многоквартирного дома добавляется корпоративная процедура. Вопросы реконструкции отнесены к компетенции общего собрания собственников статьёй 44 Жилищного кодекса, а если реконструкция невозможна без присоединения к чьему-то помещению части общего имущества, по части 2 статьи 40 требуется согласие всех собственников без исключения. Практический вывод простой: техническое заключение и материалы для собрания готовятся до проектирования, иначе проект рискует упереться в несобранные подписи.
Для здания-памятника терминология меняется целиком. Работы на объекте культурного наследия — это не реконструкция по Градостроительному кодексу, а сохранение объекта по 73-ФЗ: задание и разрешение органа охраны, согласованная им проектная документация на проведение работ по сохранению, научное руководство и авторский надзор разработчика этой документации (пункты 1 и 5 статьи 45), а если затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта — ещё и государственная экспертиза проектной документации с государственным строительным надзором. Допуск к таким работам — только у организации с лицензией на деятельность по сохранению объектов культурного наследия, которую выдаёт Минкультуры России. У компании она есть, как и лицензия ФСБ для режимных объектов и допуск на объекты использования атомной энергии, — поэтому объект со специальным статусом не приходится делить между двумя подрядчиками с разными графиками. Уровень ответственности по СРО строителей позволяет вести договоры строительного подряда до 500 млн ₽; на все работы распространяется гарантия — до пяти лет в зависимости от их вида.
Где реконструкция выходит за смету
Основной риск реконструкции — не в проекте, а в расхождении проекта с фактом. Здание пятидесятилетнего возраста почти никогда не соответствует своей исполнительной документации: перекрытия усилены или ослаблены прежними жильцами и арендаторами, часть проёмов заложена, часть пробита, фактический класс бетона отличается от проектного. Если проектировщик работал по архивным чертежам, расхождение вскроется при вскрытии конструкций — то есть в момент, когда бригада уже на объекте, а срок идёт.
Поэтому цикл начинается с обследования с инструментальным контролем, а не с чертежей из архива. Это добавляет к сроку недели на старте и снимает недели простоя в середине. И это же объясняет, почему обследование, проект и работы стоит держать в одной организации: при расхождении не возникает спора о том, кто ошибся, — есть один ответственный, который вносит корректировку и несёт её стоимость.
Как заказать реконструкцию
Для первичной оценки достаточно адреса объекта, его назначения и того, что вы хотите изменить: надстроить этаж, объединить помещения, сменить назначение здания, увеличить нагрузки под новое оборудование. Полезны, но не обязательны на старте архивные чертежи, технический паспорт и правоустанавливающие документы на участок и здание.
Дальше порядок стандартный: выезд специалиста и обследование конструкций, поверочные расчёты, решение о принципиальной допустимости изменений, затем проектная документация, экспертиза и разрешение на строительство. Смета фиксируется после проекта, оплата — поэтапная по КС-2 и КС-3. На заявку отвечаем в течение часа в рабочее время; если объект в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, выезд специалиста согласуем на ближайшие дни.