Чем ТСЖ отличается от управляющей компании — и почему это важно
У ТСЖ и ЖСК нет запаса прочности большой управляющей организации: бюджет ограничен взносами собственников, каждое решение проходит через общее собрание, а ответственность правления — персональная. Поэтому и подход к обследованию другой: не «обследовать всё», а точно определить проблему, получить документ и потратить деньги на то, что действительно нужно.
Мы начинаем с консультации: иногда вместо комплексного обследования дома достаточно обследования одной конструкции — крыши перед ремонтом, фасада после падения штукатурки, подвала при увлажнении. Это в разы дешевле и отвечает на конкретный вопрос собрания.
Обследование дома — теперь отдельный вопрос повестки
С 1 сентября 2024 года в перечне вопросов компетенции общего собрания появился п. 1.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ: принятие решения о проведении обследования технического состояния многоквартирного дома за счёт средств собственников помещений. Тем же решением собрание определяет порядок информирования собственников о результатах обследования и порядок направления результатов в исполнительный орган субъекта Российской Федерации, ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта.
Голосование по этому вопросу — квалифицированное. Часть 1 ст. 46 ЖК РФ относит решения по п. 1.3 к принимаемым большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников — наравне с решениями о реконструкции дома, о размере взноса на капремонт и размещении средств фонда, о получении товариществом или кооперативом кредита либо займа на капитальный ремонт. Само собрание правомочно при участии собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), а сообщить о нём нужно не позднее чем за десять дней до даты проведения (ч. 4 ст. 45).
Для правления отсюда следует простая последовательность: сначала выверенная формулировка вопроса и корректный расчёт долей, потом уведомление в срок, потом собрание — и только затем договор. Решение, принятое простым большинством там, где нужны две трети, оспаривается, а вместе с ним рушится и основание расходов.
Два собрания в одном доме: собственников и членов товарищества
В доме с ТСЖ работают два разных высших органа, и их легко перепутать. Общее собрание собственников помещений (ст. 44–48 ЖК РФ) решает вопросы, касающиеся общего имущества и всех владельцев без исключения, — в том числе обследование по п. 1.3 ч. 2 ст. 44. Общее собрание членов товарищества (ст. 145 ЖК РФ) — высший орган управления самого ТСЖ; в нём участвуют только вступившие в товарищество собственники, а созывается оно в порядке, установленном уставом.
Компетенцию собрания членов перечисляет ч. 2 ст. 145: внесение изменений в устав, реорганизация и ликвидация товарищества, избрание правления и ревизионной комиссии, установление размера обязательных платежей и взносов, порядок образования резервного фонда и иных специальных фондов, в том числе фондов на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования, получение заёмных средств, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности, утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества и отчёта о его выполнении (п. 8), утверждение смет доходов и расходов (п. 8.1), годового отчёта (п. 8.2) и заключения ревизионной комиссии (п. 8.3), рассмотрение жалоб на правление и председателя, правила внутреннего распорядка, вознаграждение членов правления. Часть 4 той же статьи добавляет: собрание членов вправе решать и вопросы, отнесённые уставом к компетенции правления.
Кворум и большинство у двух собраний считаются по-разному. Собрание членов ТСЖ правомочно, если в нём участвуют члены товарищества, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3 ст. 146). Две трети от общего числа голосов членов требуются только по трём пунктам ч. 2 ст. 145 — реорганизация и ликвидация, заёмные средства, направления использования дохода (ч. 4); остальные решения принимаются большинством голосов присутствующих на собрании. Уведомление направляется в письменной форме под расписку или заказным письмом не позднее чем за десять дней (ч. 1 ст. 146), выносить на голосование вопросы вне повестки нельзя (ч. 2), ведёт собрание председатель правления или его заместитель (ч. 5), а заочное голосование и голосование через информационную систему допускаются по правилам ст. 47, 47.1 и 48 (ч. 6 и 7).
Практический вывод для правления: решение заказать обследование за счёт средств собственников принимает собрание собственников двумя третями голосов от общего числа; решение включить работы по итогам обследования в годовой план содержания и ремонта и в смету — собрание членов товарищества. Нужны оба протокола, и подменять один другим нельзя: решение, принятое не тем органом, оспоримо, а деньги, потраченные по нему, придётся объяснять ревизионной комиссии.
Правление, председатель и ревизионная комиссия: кто и что подписывает
Правление руководит деятельностью товарищества и вправе принимать решения по всем вопросам, кроме отнесённых к исключительной компетенции общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ). Избирается оно из числа членов товарищества на срок, установленный уставом, но не более чем на два года (ч. 2). Часть 3.1 вводит ограничения: членом правления не может быть лицо, с которым товарищество заключило договор управления, или лицо, занимающее должность в органах управления такой организации, а также член ревизионной комиссии; член правления не может совмещать свою деятельность с работой в товариществе по трудовому договору и не вправе передоверять исполнение своих обязанностей другому лицу. Заседание правомочно при участии не менее пятидесяти процентов членов правления, решения принимаются простым большинством голосов присутствующих и оформляются протоколом заседания, который подписывают председатель и секретарь (ч. 6).
Обязанности правления перечисляет ст. 148, и почти каждая упирается в техническое состояние дома: соблюдение законодательства и устава; контроль за своевременным внесением платежей и взносов; составление смет доходов и расходов и годового отчёта с представлением его собранию и размещением в государственной либо региональной информационной системе; управление домом или заключение договоров на управление им; наём работников; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества; ведение реестра членов товарищества, делопроизводства и бухгалтерского учёта; созыв и проведение общего собрания членов.
Контур контроля замыкает ревизионная комиссия (ст. 150): её избирают не более чем на два года, члены правления в её состав входить не могут, ревизии финансовой деятельности она проводит не реже одного раза в год, а собранию представляет заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчётности, заключение о смете доходов и расходов и отчёт о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей. Заключение по обследованию — как раз тот документ, который снимает у ревизионной комиссии и у собственников вопрос об обоснованности расходов на ремонт: он показывает не намерение правления, а состояние конструкции.
Есть и норма, объясняющая, почему обследование для товарищества не инициатива, а работа по обязанности. Статья 138 ЖК РФ требует от ТСЖ обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества (п. 4), обеспечивать выполнение всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту соразмерно их долям (п. 5), представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (п. 8), вести реестр членов и ежегодно в течение первого квартала направлять его копию в исполнительный орган субъекта РФ (п. 9). «Надлежащее техническое состояние» — категория, которую нельзя подтвердить словами; подтверждает её документ с измерениями.
Протокол — официальный документ с жёсткими сроками
Часть 1 ст. 46 ЖК РФ прямо называет решения и протокол общего собрания собственников официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия. Отсюда набор сроков, которые правлению стоит держать в календаре:
- 10 дней после собрания — инициатор размещает подлинники решений и протокола в государственной информационной системе или региональной информационной системе;
- 10 дней — те же подлинники обязательно представляются в управляющую организацию, правление ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном управлении домом — в орган государственного жилищного надзора;
- 5 дней с момента получения — получатель направляет подлинники в орган государственного жилищного надзора, где они хранятся три года (ч. 1.1);
- 10 дней со дня принятия решений — итоги доводятся до сведения собственников размещением сообщения в доступном для всех помещении дома (ч. 3);
- 6 месяцев — срок, в течение которого собственник вправе обжаловать решение в суде, считая со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6).
Отдельного внимания заслуживает ещё одно положение ч. 1.1: если в орган жилищного надзора в течение трёх месяцев подряд поступят два и более протокола, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, надзор обязан провести внеплановую проверку на предмет соблюдения требований к порядку организации, проведения и оформления собрания. Для дома, где идёт конфликт между группами собственников, это означает, что «переголосовать» спорное решение вторым собранием без последствий не выйдет.
Правило ч. 2 повторяет запрет из собрания членов: принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, и изменять повестку нельзя. Решение, принятое с соблюдением процедуры, обязательно для всех собственников, включая тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5). Суд же вправе оставить обжалуемое решение в силе, если голосование этого собственника не могло повлиять на результат, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло за собой причинение убытков. То есть аккуратность в момент созыва стоит несопоставимо дешевле, чем спор потом.
Осмотры и обследование — разные документы
Путаница между актом сезонного осмотра и техническим заключением стоит ТСЖ времени и денег. Правила содержания общего имущества (ПП РФ № 491) включают осмотр в состав содержания общего имущества и разделяют осмотры на три вида: текущие — общие и частичные, в сроки, рекомендуемые технической документацией; сезонные — два раза в год; внеочередные — в течение одних суток после произошедших аварий. Проводят их собственники, привлечённые по договору лица или ответственные должностные лица управляющей организации; результаты оформляются актом осмотра, а техническое состояние отражается в документе по учёту или журнале осмотра.
Обследование по ГОСТ 31937-2024 — это другое: специальный вид инженерных изысканий с инструментальными измерениями, вскрытиями, испытаниями материалов и поверочными расчётами, по итогам которого конструкциям присваивают категорию технического состояния. Акт осмотра фиксирует, что дефект есть; заключение отвечает, что он означает для несущей способности и что с ним делать.
Периодичность самого обследования стандарт тоже задаёт: первое — не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию, далее не реже одного раза в 10 лет, а для зданий и элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность 7 баллов и более), — не реже одного раза в пять лет (п. 4.2). Рекомендуемый срок следующего обследования указывают в отчёте. Отдельно п. 4.3 называет основания для внеплановой работы: обнаружение дефектов и деформаций, влияющих на безопасность, последствия пожаров и аварий, попадание дома в зону влияния нового строительства, инициатива собственника, предписание надзорных органов.
Система осмотров по Правилам № 170
Подробнее режим осмотров описывают Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170), раздел 2.1. Плановые осмотры делятся на общие, при которых обследуется здание в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, и частичные — осмотры отдельных элементов здания или помещений. Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью, до начала отопительного сезона (п. 2.1.1); рекомендуемая периодичность приведена в приложении № 1 к Правилам.
Помимо плановых, Правила требуют внеочередных (неплановых) осмотров — после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформаций и повреждений несущих конструкций и инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.
Определено и то, кто осматривает. Общие плановые и внеочередные осмотры проводит организация по обслуживанию жилищного фонда; при осмотрах кооперативных домов в комиссию дополнительно включается представитель правления ЖСК; частичные осмотры выполняют специалисты соответствующих служб. Особое внимание п. 2.1.2 требует уделять зданиям с физическим износом свыше 60 % — для довоенного и старого фонда Петербурга это, по сути, рабочая норма.
Результаты фиксируются в трёх разных документах (п. 2.1.4). Выявленные неисправности и техническое состояние элементов заносятся в журнал осмотров по форме приложения № 3; результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях — в паспорт готовности объекта; результаты периодических общих обследований состояния жилищного фонда оформляются актами. После весеннего осмотра организация обязана в месячный срок составить перечень мероприятий и установить объёмы работ по подготовке к зиме, уточнить объёмы работ по текущему ремонту, проверить готовность к эксплуатации в зимних условиях и определить неисправности, устранение которых требует капитального ремонта (п. 2.1.5).
Последнее — прямой мостик к обследованию. Осмотр показывает, что неисправность вышла за рамки текущего ремонта. Чем она вызвана, насколько опасна и какой объём капитальных работ требует — на это отвечает уже техническое заключение с инструментальными измерениями.
Предельные сроки устранения неисправностей
Пункт 2.1.3 Правил № 170 требует устранять неисправности, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или элементов здания либо к нарушению нормальной работы оборудования, в сроки, указанные в приложении № 2, с принятием срочных мер по обеспечению безопасности и немедленным информированием собственника. Само приложение — таблица предельных сроков внепланового (непредвиденного) текущего ремонта:
| Неисправность конструктивных элементов и оборудования | Предельный срок выполнения ремонта |
|---|---|
| Протечки в отдельных местах кровли | 1 сут. |
| Повреждения системы организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр., расстройство их креплений) | 5 сут. |
| Утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением | 1 сут. (с немедленным ограждением опасной зоны) |
| Неплотность в дымоходах и газоходах и сопряжения их с печами | 1 сут. |
| Разбитые стёкла и сорванные створки оконных переплётов, форточек, балконных дверных полотен — в зимнее время | 1 сут. |
| То же, в летнее время | 3 сут. |
| Дверные заполнения (входные двери в подъездах) | 1 сут. |
| Отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее её обрушению | 5 сут. (с немедленным принятием мер безопасности) |
| Нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах, со стенами | Немедленное принятие мер безопасности |
| Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в санузлах | 3 сут. |
| Трещины и неисправности в печах, дымоходах и газоходах, могущие вызвать отравление жильцов дымовыми газами и угрожающие пожарной безопасности здания | 1 сут. (с незамедлительным прекращением эксплуатации до исправления) |
| Течи в водопроводных кранах и в кранах сливных бачков при унитазах | 1 сут. |
| Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования) | Немедленно |
| Неисправности мусоропроводов | 1 сут. |
| Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом; отключение системы питания жилых домов или силового электрооборудования | При наличии переключателей кабелей на воде в дом — в течение времени, необходимого для прибытия персонала, обслуживающего дом, но не более 2 ч |
| Неисправности во вводно-распределительном устройстве, связанные с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников | 3 ч |
| Неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий | 3 ч |
| Неисправности аварийного порядка (короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети и т. п.) | Немедленно |
| Неисправности в электроплите с выходом из строя одной конфорки и жарочного шкафа | 3 сут. |
| Неисправности в электроплите с отключением всей электроплиты | 3 ч |
| Неисправности в системе освещения общедомовых помещений (с заменой ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников) | 7 сут. |
| Неисправности лифта | Не более 1 сут. |
Сроки отсчитываются с момента обнаружения неисправности или заявки жильцов. Для правления эта таблица — граница между двумя режимами работы. Если дефект попал в неё, реагировать нужно за часы или сутки и только потом разбираться в причинах. Если дефект в таблицу не попадает, но повторяется из года в год — латать бесполезно: нужно обследовать конструкцию и найти причину, иначе тот же участок кровли или фасада будет забирать деньги товарищества каждый сезон.
Заключение как аргумент на общем собрании
Решения о ремонте и расходовании средств принимают собственники. Заключение независимой специализированной организации — документ, который переводит обсуждение из «правление хочет потратить деньги» в «конструкция в ограниченно работоспособном состоянии, работы обоснованы». Ведомости дефектов с фотографиями понятны без инженерного образования, а категории технического состояния по ГОСТ 31937-2024 — формальное основание для решения.
Для домов на спецсчёте заключение помогает выстроить очерёдность: какие работы нельзя откладывать, а какие подождут, пока накопятся средства.
Когда дефект нельзя откладывать
Трещины в несущих стенах, прогибы перекрытий, разрушение балконных плит — случаи, где обследование нужно не для собрания, а для безопасности. По результатам определяем, можно ли эксплуатировать конструкцию, какие ограничения ввести немедленно и что делать дальше. Если ситуация того требует, первые рекомендации даём сразу по итогам осмотра, не дожидаясь выпуска полного заключения.
Это не жест доброй воли, а требование стандарта. Пункт 4.6 ГОСТ 31937-2024 обязывает специализированную организацию при обнаружении во время работ дефектов, которые могут привести к резкому снижению несущей способности, обрушению отдельных конструкций или кренам, способным вызвать потерю устойчивости, в установленном порядке — в том числе письменно — проинформировать заказчика обследования и, при наличии возможности, собственника, лиц, у которых объект в хозяйственном ведении или оперативном управлении, эксплуатирующую организацию и иных ответственных за эксплуатацию лиц.
Дальнейший порядок задан п. 4.5: при аварийном техническом состоянии конструкций эксплуатация здания не допускается, следует разработать и выполнить противоаварийные мероприятия, а до приведения конструкций в работоспособное состояние устанавливается обязательный режим мониторинга. Для правления ТСЖ это означает, что при аварийной категории решение принимается не на ближайшем собрании через месяц, а сразу — собрание потом утверждает финансирование уже выполненных неотложных мер.
