Заключение специализированной организации для признания дома аварийным

Что требуется для процедуры

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — процедура, установленная постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Решение принимает межведомственная комиссия, а когда вопрос касается состояния несущих конструкций, комиссия рассматривает заключение специализированной организации, проводившей обследование дома.

Отсюда практическое следствие для заказчика: заявление, фотографии трещин и жалобы жильцов процедуру не запускают. Нужен документ, в котором состояние конструкций подтверждено измерениями и расчётом, а не описанием. Наша роль — сделать этот документ; решение по нему принимает комиссия.

Что Положение считает основанием для признания дома аварийным

Формулировка пункта 34 Положения (в редакции от 19.10.2024) стоит того, чтобы прочитать её целиком, потому что в ней перечислено ровно то, что должно быть в заключении. Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», введённым в действие с 1 мая 2024 г. приказом Росстандарта от 10 апреля 2024 г. № 433-ст, на основании выводов специализированной организации об отнесении технического состояния дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчётами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.

В этой норме три обязательных элемента, и отсутствие любого из них делает заключение непригодным для процедуры:

1. Методика. Обследование ведётся по действующему ГОСТ 31937-2024. Заключение по отменённой редакции стандарта норме не соответствует.
2. Исполнитель. Выводы делает специализированная организация — юридическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55.26-1 Градостроительного кодекса РФ, то есть СРО в области инженерных изысканий с правом на работы по обследованию состояния грунтов оснований зданий и сооружений и их строительных конструкций.
3. Обоснование. Вывод об аварийной категории должен быть обоснован поверочными расчётами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов. Не описанием дефектов, не фотографиями — расчётом.

Третий пункт — самый частый источник возврата документов. Дефектная ведомость с трещинами и прогибами показывает, что конструкция повреждена; она не показывает, исчерпана ли несущая способность. Ответ на этот вопрос даёт только расчёт по фактическим характеристикам материалов и фактической геометрии сечений.

Завершается пункт 34 нормой, снимающей отдельный вопрос собственников: если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком доме, являются непригодными для проживания. Отдельно признавать непригодной каждую квартиру не нужно.

Особый порядок для домов не выше двух этажей

Для малоэтажной застройки Положение допускает упрощённый маршрут. Аварийное техническое состояние многоквартирного дома, количество этажей в котором не превышает двух, может быть установлено без применения ГОСТ 31937-2024 — при условии проведения обследования и оценки по своду правил, содержащему правила оценки технического состояния многоквартирных домов, путём осмотра и измерения контролируемых параметров всех доступных для осмотра конструкций фундамента, несущих стен и перекрытий.

Порог задан численно: к аварийной категории технического состояния должно быть отнесено более 50 % единичных конструкций фундамента, и (или) 50 % конструкций несущих стен, и (или) 50 % конструкций перекрытий дома.

Если порог не набран, упрощённый маршрут не закрывает вопрос автоматически. Обследование по ГОСТ 31937-2024 становится необходимым, когда при оценке обнаружен один из трёх фактов:

• локализация дефектов в обособленной части дома, в том числе в одном подъезде или на одном этаже;
• единичный существенный дефект отдельной несущей строительной конструкции, который может повлечь за собой угрозу обрушения дома;
• наличие в доме помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано.

Логика понятна: осреднение по проценту конструкций не улавливает ни сосредоточенного повреждения, ни одиночного критичного дефекта, ни последствий несогласованного вмешательства в несущую систему. Во всех трёх случаях нужна полноценная методика.

Другие основания: когда непригодным признаётся помещение

Состояние несущих конструкций — не единственный путь. Пункт 33 Положения называет основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

• ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных его частей, приводящего к снижению до недопустимого уровня надёжности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов — шума, вибрации, электромагнитных полей.

Пункты 35–38 добавляют основания, связанные с расположением и с внешними событиями. Непригодными признаются помещения в домах на территориях, где превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности по физическим факторам и концентрациям веществ, а также в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах — в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня. Отдельно названы опасные зоны схода оползней, селевых потоков и снежных лавин и территории ежегодного затопления паводковыми водами, если подтопление нельзя предотвратить инженерными решениями: многоквартирные дома в таких зонах признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Пункт 38 описывает ситуацию после разрушительного события. Помещения в домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов и других сложных геологических явлений и чрезвычайных ситуаций, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние домов характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Такие дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Обратим внимание на связку «технически невозможно или экономически нецелесообразно»: экономическая нецелесообразность восстановления — самостоятельное основание, и она тоже требует обоснования, а не утверждения.

Что основанием быть не может

Пункт 41 закрывает три популярных сюжета, с которыми собственники регулярно приходят в комиссию. Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

• отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
• отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
• несоответствие объёмно-планировочного решения жилых помещений и минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом доме, спроектированном и построенном по ранее действовавшей нормативной документации, принятым сейчас решениям — если планировка удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора мебели и функционального оборудования.

Знание этого перечня экономит время: если весь аргумент строится на бытовых неудобствах, обследование не изменит исхода, и честнее сказать это до заключения договора.

Аварийная категория конструкций и аварийный дом — не одно и то же

ГОСТ 31937-2024 присваивает конструкции или зданию категорию технического состояния: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное, аварийное. Аварийная категория означает, что несущая способность исчерпана и есть опасность внезапного разрушения.

Признание дома аварийным — правовая квалификация по постановлению № 47, и основания там шире состояния конструкций. Поэтому заключение с аварийной категорией по несущим конструкциям — сильный, но не единственный аргумент, а заключение с ограниченно работоспособной категорией не закрывает вопрос: в нём указывается, какие мероприятия возвращают дом в работоспособное состояние и в какой срок это нужно сделать.

Мы пишем в заключении то, что показали обследование и поверочные расчёты. Это защищает и заказчика: заключение, выводы которого не подтверждены данными, комиссия возвращает, а время оказывается потеряно. Подробный разбор четырёх категорий и того, что означает каждая, — в статье о категориях технического состояния.

Кто входит в комиссию и кто принимает решение

Путаницу вызывает и состав участников процедуры. Оценку и обследование проводит межведомственная комиссия, создаваемая в этих целях (п. 7 Положения). Комиссию для оценки муниципального и частного жилищного фонда создаёт орган местного самоуправления, для жилищного фонда субъекта РФ — орган исполнительной власти субъекта; председателем назначается должностное лицо создавшего органа.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора и муниципального жилищного контроля, государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, а при необходимости — представители органов архитектуры и градостроительства, соответствующих организаций и эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Собственник жилого помещения привлекается к работе комиссии с правом совещательного голоса и подлежит уведомлению о времени и месте заседания в порядке, установленном создавшим комиссию органом. Само решение — о признании помещения жилым, жилого помещения пригодным или непригодным для проживания, дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — принимает не комиссия, а орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, на основании заключения комиссии.

Специализированная организация, обследующая дом, в комиссию не входит и решений не принимает. Её продукт — заключение, которое комиссия рассматривает как доказательство.

Какие документы подаёт заявитель

По пункту 45 Положения заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения:

• заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в ЕГРН;
• проект реконструкции нежилого помещения — если ставится вопрос о признании его в дальнейшем жилым;
• заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, — в случае постановки вопроса о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения — когда его представление признано необходимым;
• по усмотрению заявителя — заявления, письма и жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

Документы подаются на бумаге лично или почтой с уведомлением о вручении, либо в форме электронных документов через единый портал государственных услуг, региональный портал или МФЦ.

Часть сведений комиссия получает сама: по пункту 45(2) на основании межведомственных запросов она запрашивает сведения из ЕГРН, технический паспорт жилого помещения (для нежилых — технический план) и заключения либо акты органов государственного надзора и контроля, если те признаны необходимыми для решения. Заявитель вправе представить эти документы и по собственной инициативе.

Процедура и сроки

Пункт 44 описывает процедуру пошагово: приём и рассмотрение заявления с обосновывающими документами; определение перечня дополнительных документов, включая заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций; определение состава привлекаемых аттестованных экспертов; работа комиссии по оценке пригодности помещений; составление заключения по форме приложения № 1 к Положению; составление акта обследования помещения — если комиссия решила его проводить; принятие решения органом власти по итогам работы комиссии; передача экземпляров решения заявителю и собственнику.

В том же пункте 44 содержится ключевое ограничение: решение комиссии в части выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может основываться только на результатах, изложенных в заключении проводящей обследование специализированной организации, заверенном подписью специалиста по организации инженерных изысканий, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования. Отсюда практический совет заказчику: проверяйте, чьей подписью заверено заключение, — этот реквизит комиссия смотрит первым.

Сроки установлены пунктами 46, 47(1), 49 и 51:

В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания — их результаты приобщаются к ранее представленным документам. Если заявитель не представил документы по пункту 45 и истребовать их по межведомственным запросам невозможно, комиссия возвращает заявление без рассмотрения.

По результатам работы комиссия принимает одно из семи решений (п. 47): о соответствии помещения требованиям и его пригодности для проживания; о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке; о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания; об отсутствии таких оснований; о выявлении оснований для признания дома аварийным и подлежащим реконструкции; о выявлении оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу; об отсутствии оснований для признания дома аварийным.

Комиссия правомочна принимать решение, если в заседании участвует не менее половины общего числа её членов, в том числе все представители органов государственного надзора, органов архитектуры и градостроительства и включённые в состав эксперты. Решение принимается большинством голосов и оформляется заключением в 3 экземплярах с указанием оснований; при равенстве голосов решающим является голос председателя. Член комиссии, не согласный с решением, вправе изложить особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению.

Распоряжение органа власти издаётся с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. Решение органа власти и заключение комиссии могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке (п. 52).

Если дом сдан менее пяти лет назад

Отдельный сценарий Положение предусматривает для новостроек. Если оценка и обследование нужны в течение 5 лет со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, их осуществляет комиссия, созданная органом исполнительной власти субъекта РФ, а не муниципальная (п. 7(1)).

Более того, если в составе такой комиссии оказались должностные лица, выдававшие разрешение на строительство или разрешение на ввод дома в эксплуатацию, либо представители надзорных органов, организаций и эксперты, участвовавшие в подготовке документов для этих разрешений, орган исполнительной власти субъекта принимает решение о создании другой комиссии — без этих лиц. В состав комиссии по такому дому в обязательном порядке включаются аттестованные эксперты.

И последнее: при признании аварийным дома, введённого в эксплуатацию менее 5 лет назад, по причинам, не связанным со стихийными бедствиями и иными обстоятельствами непреодолимой силы, решение в 5-дневный срок направляется в органы прокуратуры для решения вопроса о принятии мер (п. 51). Для заказчика это означает, что обследование новостройки — заведомо конфликтная история, и требования к качеству исходных данных здесь максимальные.

Как проводится обследование дома

Начинается с документации: технический паспорт, проект, если он сохранился, история капитальных ремонтов, ранее выданные заключения и предписания надзора. Дальше — визуальное обследование всех несущих и ограждающих конструкций с фотофиксацией и составлением ведомости дефектов.

Детальный этап определяет то, что не видно глазом: прочность кирпича, раствора и бетона, фактическое армирование, состояние деревянных элементов перекрытий и крыши, состояние фундаментов — для этого отрываются шурфы. Геодезической съёмкой фиксируются крены, прогибы перекрытий и осадки, по трещинам устанавливаются маяки, если нужно понять, развивается процесс или стабилизировался.

Затем выполняются поверочные расчёты по фактическим характеристикам материалов и оценивается физический износ конструктивных элементов и здания в целом. Категория технического состояния присваивается по каждой группе конструкций и по зданию — комиссии важно видеть, что именно исчерпало ресурс: перекрытия, стены или фундаменты.

Если есть угроза обрушения

Обследование с заключением занимает недели, а угроза может быть сейчас. В этом случае порядок другой: срочный выезд и оценка безопасности, рекомендации по ограничению доступа и временному усилению, мониторинг технического состояния — и только затем полная программа обследования. Такой же порядок применяется после разрушительных воздействий — пожара, взрыва, залива, наезда техники.

Работы выполняем собственным штатом, обследование ведём по ГОСТ 31937-2024. Для домов под управлением ТСЖ и управляющих организаций обследование чаще всего заказывается ТСЖ или управляющей компанией по решению общего собрания собственников.

Что оценивается помимо конструкций

Пункт 43 Положения задаёт полный перечень того, что проверяется при оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения. Проверяется фактическое состояние, и в него входят: степень и категория технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом; степень огнестойкости; условия обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара; соблюдение санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов; содержание потенциально опасных для человека химических и биологических веществ; качество атмосферного воздуха; уровень радиационного фона; физические факторы — источники шума, вибрации, наличие электромагнитных полей; параметры микроклимата помещения; месторасположение жилого помещения.

Наша зона в этом перечне — конструкции: категория технического состояния, поверочные расчёты, физический износ. По санитарно-эпидемиологическим и экологическим позициям заключения дают профильные надзорные органы и аккредитованные лаборатории, и комиссия получает их по межведомственным запросам. Полезно понимать это распределение заранее: заказчик, ожидающий от обследования конструкций ответа на вопрос о качестве воздуха, получит не тот документ, на который рассчитывал.

Как заказать

Опишите объект: адрес, этажность, год постройки или серию, строительный объём и характер проблем — трещины, прогибы, замокание, последствия аварии. Этого достаточно, чтобы посчитать стоимость и предложить программу работ. Если есть техпаспорт, проект или ранее выданные заключения и предписания надзора, приложите их: они сокращают объём обмерных работ и стоимость.

Если речь идёт об угрозе обрушения — скажите об этом сразу: срочный выезд организуем в первую очередь. Отвечаем в течение часа в рабочее время.