Место раздела в проектной документации
Схема планировочной организации земельного участка — раздел 2 состава проектной документации по пункту 3(1) Положения (ПП РФ № 87); требования к содержанию установлены пунктом 12. Раздел отвечает на вопрос, который экспертиза задаёт первым после пояснительной записки: как объект размещён на участке и не нарушает ли посадка ограничений ГПЗУ.
Раздел состоит из текстовой части — характеристика участка, обоснование планировочных решений, технико-экономические показатели — и графической: схема планировочной организации, план организации рельефа, сводный план сетей.
Что именно требует пункт 12: разбор по подпунктам
Пункт 12 Положения перечисляет содержание раздела закрытым списком — двенадцать позиций текстовой части и четыре графической. Экспертиза сверяется именно с ним, поэтому разберём его прямо, а не пересказом.
Текстовая часть. Подпункт «а» — «характеристику земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства». Подпункт «а(1)» (добавлен в 2022 году) — «сведения о наличии зон с особыми условиями использования территорий в пределах границ земельного участка»: охранные зоны сетей, водоохранные, приаэродромные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия. Подпункт «б» — обоснование границ санитарно-защитных зон, но только «в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Подпункт «в» — «обоснование и описание планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент)». Подпункт «г» — технико-экономические показатели участка. Подпункт «д» — обоснование решений по инженерной подготовке территории, «в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод». Подпункты «е» и «ж» — описание организации рельефа вертикальной планировкой и решений по благоустройству.
Дальше — четыре подпункта, которые применяются не ко всем объектам, и это регулярный источник как недоработок, так и лишней работы:
- «з» — обоснование зонирования территории участка «а также принципиальная схема размещения территориальных зон с указанием сведений о расстояниях до ближайших установленных территориальных зон и мест размещения существующих и проектируемых зданий, строений и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения)» — для объектов производственного назначения;
- «и» — обоснование схем транспортных коммуникаций, «обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки», — тоже только для производственных;
- «к» — характеристика и технические показатели транспортных коммуникаций «(при наличии таких коммуникаций)» — для производственных;
- «л» — обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту, — для объектов непроизводственного назначения.
Графическая часть — четыре документа. Подпункт «м» — схема планировочной организации участка, и Положение перечисляет, что именно на ней отображается: границы участка; места размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства и сетей инженерно-технического обеспечения «с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним»; «границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии)»; здания и сооружения, «подлежащих сносу (при их наличии)»; решения по планировке, благоустройству, озеленению и освещению; этапы строительства и реконструкции (при их наличии). Подпункт «н» — схема организации рельефа и план земляных масс. Подпункт «о» — сводный план сетей «с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения».
Подпункт «п» — ситуационный план: размещение объекта в границах участка «с указанием кадастрового номера (при наличии)», границ населённых пунктов, примыкающих к участку, границ зон с особыми условиями использования территорий, предусмотренных Земельным кодексом, и «границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», — и всё это «с отображением проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным и инженерным коммуникациям». Важная деталь: подпункт «п» — последний в пункте 12, и заканчивается он словами «— для объектов производственного назначения». Для непроизводственного объекта ситуационный план по пункту 12 формально не обязателен — его часто делают по заданию заказчика или требованию экспертизы, но это уже не требование Положения.
У самого Положения есть срок
Деталь, которую почти никогда не учитывают в заданиях и договорах: пункт 8 самого постановления гласит — «Настоящее постановление действует до 1 сентября 2028 г.» (в редакции Постановления Правительства РФ от 20.04.2022 № 711). То есть привычная ссылка «раздел разрабатывается по пункту 12 ПП РФ № 87» имеет конечный горизонт.
Для коротких договоров это неважно. Для длинных циклов — проектирование крупного объекта, рамочные соглашения, многолетние госконтракты — формулировку в техническом задании разумнее давать не жёсткой ссылкой на номер пункта, а через отсылку к действующему на момент разработки нормативному правовому акту о составе проектной документации. Иначе к моменту сдачи задание будет ссылаться на утративший силу документ, а экспертиза — проверять по новому.
ГПЗУ: что в нём есть, как получают и сколько он действует
Градостроительный план земельного участка — не разрешительный документ, а информационный. Часть 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса: ГПЗУ «выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка». Он ничего не разрешает — он сообщает ограничения, из которых потом собирается СПОЗУ.
Часть 3 перечисляет состав этой информации. Прямо на планировочные решения работают:
- пункт 3 — «о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии)»;
- пункт 4 — «о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства»;
- пункт 6 — о предельных параметрах разрешённого строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны;
- пункты 9 и 10 — об ограничениях использования участка и о границах зон с особыми условиями использования территорий, «если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон»;
- пункт 11 — «о границах публичных сервитутов»;
- пункт 13 — «о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения»;
- пункт 14 — «о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов»;
- пункт 15 — о возможности подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (кроме электроснабжения), «в состав которой входят сведения о максимальной нагрузке в возможных точках подключения (технологического присоединения) к таким сетям».
Срок выдачи и плата. Часть 6: орган местного самоуправления «в течение четырнадцати рабочих дней после получения заявления» готовит, регистрирует и выдаёт ГПЗУ. Прямо в той же части — «Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы», и по заявлению он выдаётся в форме электронного документа, подписанного электронной подписью. Если у вас просят деньги за ГПЗУ — это не законная услуга.
Почему в ГПЗУ иногда пустой пункт 15. Часть 7 отводит органу два рабочих дня с даты получения заявления на запрос правообладателям сетей, а самим сетевым организациям — пять рабочих дней на ответ. Если они не ответили, план всё равно выдаётся в срок, а раздел сетей приходится строить на технических условиях, полученных отдельно.
Три года — и оговорка, которую пропускают. Часть 10: информация ГПЗУ «может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается». Практический вывод: ГПЗУ старше трёх лет к проектированию непригоден — нужно получать новый, а вместе с ним пересматривать посадку, если за это время изменились регламент или ЗОУИТ.
Оговорка в той же части: трёхлетний срок установлен «за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 настоящей статьи» — то есть на сведения о возможности подключения к сетям он не распространяется. Опираться на точки подключения из ГПЗУ как на что-то действующее весь трёхлетний срок нельзя; для сводного плана сетей нужны актуальные технические условия.
От чего зависит качество раздела
СПОЗУ — самый «привязанный к земле» раздел проекта. Три кита, на которых он стоит:
- ГПЗУ. Градостроительный план задаёт границы, красные линии, зоны допустимого размещения и предельные параметры застройки. Посадка за пределами зоны допустимого размещения — безусловное замечание экспертизы, которое лечится только перепроектированием.
- Изыскания. Актуальная топографическая съёмка даёт рельеф, существующие сети с охранными зонами и сооружения на участке; геология — условия для вертикальной планировки и инженерной подготовки.
- Технические условия. Точки подключения из ТУ определяют трассировку сетей на сводном плане. Если ТУ ещё не получены, трассы будут условными — и вернутся замечанием.
Мы выполняем изыскания собственными силами, поэтому подоснова раздела — не архивная съёмка от заказчика, а свежие данные с ответственностью одного исполнителя.
Состав решений
Планировочная организация. Посадка здания с отступами от границ, организация проездов и подъездов, включая пожарные, пешеходные связи, площадки, парковочные места — с обязательными местами для маломобильных групп, увязанными с разделом 11.
Организация рельефа. Планировочные отметки, уклоны, отвод поверхностных вод. На сложном рельефе — план земляных масс с балансом грунта: он напрямую влияет на смету, и занижать объёмы здесь дороже, чем считать честно.
Благоустройство и озеленение. Покрытия, малые формы, озеленение с процентом по градостроительному регламенту.
Зонирование производственных площадок. Для производственных объектов — функциональные зоны, грузопотоки, разрывы. Решения увязываются с технологической частью (раздел 6) и мероприятиями по охране окружающей среды (раздел 8).
Сводный план сетей. Все сети участка с точками подключения — стык с разделом 5 и страницей инженерных сетей и систем.
СПОЗУ в пакете на разрешение на строительство
Раздел нужен не только экспертизе. Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса перечисляет документы, которые прикладываются к заявлению о выдаче разрешения на строительство, и в пункте 3 — среди материалов проектной документации — прямо назван подпункт «б»: «схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории)».
Из этой формулировки следуют две вещи. Первая: критерий соответствия для СПОЗУ задан законом — «в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане». Поэтому расхождение с ГПЗУ по зоне размещения, отступам или предельным параметрам — не спор о вкусе, а формальное несоответствие требованию Кодекса. Вторая: для линейных объектов место СПОЗУ занимает проект полосы отвода, выполняемый по проекту планировки территории. Это разные комплекты, и подменять один другим в заявке нельзя.
СПОЗУ и рабочая документация: генплан
После положительного заключения экспертизы решения раздела детализируются в основном комплекте рабочих чертежей марки ГП по ГОСТ 21.101 — разбивочный план, план организации рельефа, план земляных масс, сводный план сетей рабочей стадии. Прежняя страница «Генеральный план» старого сайта теперь входит в услугу разработки рабочей документации.
Как заказать
Пришлите ГПЗУ и имеющиеся материалы — при отсутствии изысканий предложим их выполнить одним договором с разделом. Ответим в течение часа в рабочее время, назовём цену и срок. На выполненные работы даём гарантию до 5 лет.
