Место раздела в проектной документации
Схема планировочной организации земельного участка — раздел 2 состава проектной документации по пункту 3(1) Положения (ПП РФ № 87); требования к содержанию установлены пунктом 12. Раздел отвечает на вопрос, который экспертиза задаёт первым после пояснительной записки: как объект размещён на участке и не нарушает ли посадка ограничений ГПЗУ.
Раздел состоит из текстовой части — характеристика участка, обоснование планировочных решений, технико-экономические показатели — и графической: схема планировочной организации, план организации рельефа, сводный план сетей.
Что именно требует пункт 12: разбор по подпунктам
Пункт 12 Положения перечисляет содержание раздела закрытым списком — двенадцать позиций текстовой части и четыре графической. Экспертиза сверяется именно с ним, поэтому разберём его прямо, а не пересказом.
Текстовая часть. Подпункт «а» — «характеристику земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства». Подпункт «а(1)» (добавлен в 2022 году) — «сведения о наличии зон с особыми условиями использования территорий в пределах границ земельного участка»: охранные зоны сетей, водоохранные, приаэродромные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия. Подпункт «б» — обоснование границ санитарно-защитных зон, но только «в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Подпункт «в» — «обоснование и описание планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент)». Подпункт «г» — технико-экономические показатели участка. Подпункт «д» — обоснование решений по инженерной подготовке территории, «в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод». Подпункты «е» и «ж» — описание организации рельефа вертикальной планировкой и решений по благоустройству.
Дальше — четыре подпункта, которые применяются не ко всем объектам, и это регулярный источник как недоработок, так и лишней работы:
- «з» — обоснование зонирования территории участка «а также принципиальная схема размещения территориальных зон с указанием сведений о расстояниях до ближайших установленных территориальных зон и мест размещения существующих и проектируемых зданий, строений и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения)» — для объектов производственного назначения;
- «и» — обоснование схем транспортных коммуникаций, «обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки», — тоже только для производственных;
- «к» — характеристика и технические показатели транспортных коммуникаций «(при наличии таких коммуникаций)» — для производственных;
- «л» — обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту, — для объектов непроизводственного назначения.
Графическая часть — четыре документа. Подпункт «м» — схема планировочной организации участка, и Положение перечисляет, что именно на ней отображается: границы участка; места размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства и сетей инженерно-технического обеспечения «с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним»; «границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии)»; здания и сооружения, «подлежащих сносу (при их наличии)»; решения по планировке, благоустройству, озеленению и освещению; этапы строительства и реконструкции (при их наличии). Подпункт «н» — схема организации рельефа и план земляных масс. Подпункт «о» — сводный план сетей «с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения».
Подпункт «п» — ситуационный план: размещение объекта в границах участка «с указанием кадастрового номера (при наличии)», границ населённых пунктов, примыкающих к участку, границ зон с особыми условиями использования территорий, предусмотренных Земельным кодексом, и «границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», — и всё это «с отображением проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным и инженерным коммуникациям». Важная деталь: подпункт «п» — последний в пункте 12, и заканчивается он словами «— для объектов производственного назначения». Для непроизводственного объекта ситуационный план по пункту 12 формально не обязателен — его часто делают по заданию заказчика или требованию экспертизы, но это уже не требование Положения.
У самого Положения есть срок
Деталь, которую почти никогда не учитывают в заданиях и договорах: пункт 8 самого постановления гласит — «Настоящее постановление действует до 1 сентября 2028 г.» (в редакции Постановления Правительства РФ от 20.04.2022 № 711). То есть привычная ссылка «раздел разрабатывается по пункту 12 ПП РФ № 87» имеет конечный горизонт.
Для коротких договоров это неважно. Для длинных циклов — проектирование крупного объекта, рамочные соглашения, многолетние госконтракты — формулировку в техническом задании разумнее давать не жёсткой ссылкой на номер пункта, а через отсылку к действующему на момент разработки нормативному правовому акту о составе проектной документации. Иначе к моменту сдачи задание будет ссылаться на утративший силу документ, а экспертиза — проверять по новому.
ГПЗУ: что в нём есть, как получают и сколько он действует
Градостроительный план земельного участка — не разрешительный документ, а информационный. Часть 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса: ГПЗУ «выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка». Он ничего не разрешает — он сообщает ограничения, из которых потом собирается СПОЗУ.
Часть 3 перечисляет состав этой информации. Прямо на планировочные решения работают:
- пункт 3 — «о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии)»;
- пункт 4 — «о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства»;
- пункт 6 — о предельных параметрах разрешённого строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны;
- пункты 9 и 10 — об ограничениях использования участка и о границах зон с особыми условиями использования территорий, «если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон»;
- пункт 11 — «о границах публичных сервитутов»;
- пункт 13 — «о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения»;
- пункт 14 — «о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов»;
- пункт 15 — о возможности подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (кроме электроснабжения), «в состав которой входят сведения о максимальной нагрузке в возможных точках подключения (технологического присоединения) к таким сетям».
Срок выдачи и плата. Часть 6: орган местного самоуправления «в течение четырнадцати рабочих дней после получения заявления» готовит, регистрирует и выдаёт ГПЗУ. Прямо в той же части — «Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы», и по заявлению он выдаётся в форме электронного документа, подписанного электронной подписью. Если у вас просят деньги за ГПЗУ — это не законная услуга.
Почему в ГПЗУ иногда пустой пункт 15. Часть 7 отводит органу два рабочих дня с даты получения заявления на запрос правообладателям сетей, а самим сетевым организациям — пять рабочих дней на ответ. Если они не ответили, план всё равно выдаётся в срок, а раздел сетей приходится строить на технических условиях, полученных отдельно.
Три года — и оговорка, которую пропускают. Часть 10: информация ГПЗУ «может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается». Практический вывод: ГПЗУ старше трёх лет к проектированию непригоден — нужно получать новый, а вместе с ним пересматривать посадку, если за это время изменились регламент или ЗОУИТ.
Оговорка в той же части: трёхлетний срок установлен «за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 настоящей статьи» — то есть на сведения о возможности подключения к сетям он не распространяется. Опираться на точки подключения из ГПЗУ как на что-то действующее весь трёхлетний срок нельзя; для сводного плана сетей нужны актуальные технические условия.
От чего зависит качество раздела
СПОЗУ — самый «привязанный к земле» раздел проекта. Три кита, на которых он стоит:
- ГПЗУ. Градостроительный план задаёт границы, красные линии, зоны допустимого размещения и предельные параметры застройки. Посадка за пределами зоны допустимого размещения — безусловное замечание экспертизы, которое лечится только перепроектированием.
- Изыскания. Актуальная топографическая съёмка даёт рельеф, существующие сети с охранными зонами и сооружения на участке; геология — условия для вертикальной планировки и инженерной подготовки.
- Технические условия. Точки подключения из ТУ определяют трассировку сетей на сводном плане. Если ТУ ещё не получены, трассы будут условными — и вернутся замечанием.
Мы выполняем изыскания собственными силами, поэтому подоснова раздела — не архивная съёмка от заказчика, а свежие данные с ответственностью одного исполнителя.
Состав решений
Планировочная организация. Посадка здания с отступами от границ, организация проездов и подъездов, включая пожарные, пешеходные связи, площадки, парковочные места — с обязательными местами для маломобильных групп, увязанными с разделом 11.
Организация рельефа. Планировочные отметки, уклоны, отвод поверхностных вод. На сложном рельефе — план земляных масс с балансом грунта: он напрямую влияет на смету, и занижать объёмы здесь дороже, чем считать честно.
Благоустройство и озеленение. Покрытия, малые формы, озеленение с процентом по градостроительному регламенту.
Зонирование производственных площадок. Для производственных объектов — функциональные зоны, грузопотоки, разрывы. Решения увязываются с технологической частью (раздел 6) и мероприятиями по охране окружающей среды (раздел 8).
Сводный план сетей. Все сети участка с точками подключения — стык с разделом 5 и страницей инженерных сетей и систем.
СПОЗУ в пакете на разрешение на строительство
Раздел нужен не только экспертизе. Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса перечисляет документы, которые прикладываются к заявлению о выдаче разрешения на строительство, и в пункте 3 — среди материалов проектной документации — прямо назван подпункт «б»: «схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории)».
Из этой формулировки следуют две вещи. Первая: критерий соответствия для СПОЗУ задан законом — «в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане». Поэтому расхождение с ГПЗУ по зоне размещения, отступам или предельным параметрам — не спор о вкусе, а формальное несоответствие требованию Кодекса. Вторая: для линейных объектов место СПОЗУ занимает проект полосы отвода, выполняемый по проекту планировки территории. Это разные комплекты, и подменять один другим в заявке нельзя.
Публичные сервитуты на схеме
Подпункт «м» пункта 12 требует показать на схеме планировочной организации участка «границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии)». На практике этот пункт чаще всего сводится к копированию границ из ГПЗУ — пункт 11 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса включает сведения о границах публичных сервитутов в состав информации, которую орган обязан туда внести. Но сама природа публичного сервитута — почему он появляется на чужом участке и что на нём можно делать — на схеме не объясняется, а зря: часть перечня целей публичного сервитута прямо касается инженерных сетей, которые СПОЗУ и так трассирует на сводном плане.
Что это за право. Публичный сервитут — ограниченное пользование чужим земельным участком без его изъятия у собственника. Часть 2 статьи 23 Земельного кодекса: «Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут)». Часть 3 той же статьи отделяет его от обычного, договорного сервитута: «Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются». То есть на публичный сервитут не работают ни правила ГК о соглашении сторон, ни льготный порядок главы V.3 — у него собственный, самостоятельный правовой режим внутри Земельного кодекса.
Общий перечень целей. Часть 4 статьи 23 закрывает список восемью позициями: «1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом; 2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети, а также геодезических пунктов геодезических сетей специального назначения… и обеспечения доступа к ним; 3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке; 4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; 5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных…; 7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства)». Восьмая, последняя позиция — не самостоятельная цель, а отсылка: «8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса».
Отдельный перечень для строительства сетей. Статья 39.37 — это перечень целей публичного сервитута специально для земель и участков в государственной или муниципальной собственности, и открывается он именно тем, с чем СПОЗУ работает каждый день: «строительство, реконструкция, эксплуатация, капитальный ремонт объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, их неотъемлемых технологических частей». Вторая цель того же перечня — «складирование строительных и иных материалов, возведение некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) размещение строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта инженерных сооружений, объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта».
Практический вывод для проектирования: если участок застройки соседствует с чужими сетями или сама стройплощадка (бытовки, ограждение, складирование материалов) временно занимает чужой участок ради монтажа или ремонта инженерных сооружений — это тоже публичный сервитут по статье 39.37, срочный и снимаемый по завершении работ, а не только постоянная охранная зона трубопровода. На схеме такие временные зоны показываются отдельно от постоянных.
Правообладатель не остаётся без защиты. Установление публичного сервитута не требует согласия правообладателя участка, но не бесплатно для него. Пункт 12 статьи 23: «Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут». Пункт 13 добавляет второй канал — плату от самого органа власти: «В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату». На экспертизу и на заказчика эти детали выходят редко, но при согласовании трассы сетей через чужой участок именно эти два пункта определяют, кто и кому платит.
СПОЗУ и рабочая документация: генплан
После положительного заключения экспертизы решения раздела детализируются в основном комплекте рабочих чертежей марки ГП по ГОСТ 21.101 — разбивочный план, план организации рельефа, план земляных масс, сводный план сетей рабочей стадии. Прежняя страница «Генеральный план» старого сайта теперь входит в услугу разработки рабочей документации.
Как заказать
Пришлите ГПЗУ и имеющиеся материалы — при отсутствии изысканий предложим их выполнить одним договором с разделом. Ответим в течение часа в рабочее время, назовём цену и срок. На выполненные работы даём гарантию до 5 лет.