Пояснительная записка к проектной документации

Что такое пояснительная записка и зачем она нужна

Пояснительная записка — раздел 1 проектной документации на объект капитального строительства. Состав разделов и требования к их содержанию установлены Положением, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»; требования к разделу 1 закреплены в пункте 10 Положения.

Пункт 1 Положения задаёт границу его применения: оно устанавливает состав разделов проектной документации, подлежащей экспертизе в соответствии со статьёй 49 Градостроительного кодекса, и требования к содержанию таких разделов — для строительства, реконструкции и капитального ремонта, включая отдельные этапы. Что именно попадает под экспертизу и чем государственная отличается от негосударственной, разобрано в отдельном материале — обследование, экспертиза, госэкспертиза.

Раздел 1 обязателен: подпункт «а» пункта 3(1) Положения включает его в состав проектной документации для объектов производственного и непроизводственного назначения в обязательном порядке, подпункт «а» пункта 3(2) — то же самое для линейных объектов. Пункт 3 при этом уточняет форму: проектная документация состоит из текстовой и графической частей, содержащих материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, а принятые решения должны быть совместимы друг с другом — то есть обеспечивать технологическую возможность совместной реализации.

По сути это «паспорт проекта»: эксперт, заказчик и надзорные органы начинают чтение документации именно с него.

Двадцать четыре подпункта пункта 10

Пункт 10 открывается словами «в текстовой части» — и графической части у раздела 1 нет. Зато текстовая часть закрывает двадцать четыре позиции, от «а» до «ш».

Основания и исходные данные:

• а) реквизиты документа, на основании которого принято решение о подготовке проектной документации, — правовой акт или решение застройщика;
• б) исходные данные и условия подготовки документации: в записке указываются реквизиты тринадцати видов документов (разбор — ниже);

Ресурсы, мощность, производство:

• в) сведения о потребности объекта в топливе, газе, воде и электрической энергии;
• г) данные о проектной мощности, включая состав и характеристику производства, номенклатуру выпускаемой продукции, работ и услуг, — для объектов производственного назначения;
• д) потребности производства в сырьевых ресурсах и источниках их поступления, в воде и топливно-энергетических ресурсах — для производственных объектов;
• е) сведения о комплексном использовании сырья, вторичных энергоресурсов и отходов производства — для производственных объектов;
• ж) сведения об использовании возобновляемых источников энергии и вторичных энергетических ресурсов;

Земля:

• з) сведения о земельных участках, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, об участках, в отношении которых устанавливается сервитут или публичный сервитут либо заключается договор аренды (субаренды);
• и) сведения о категории земель, на которых планируется разместить объект;
• к) размер средств на возмещение убытков правообладателям участков, на арендную плату, плату за сервитут или выкуп участков — в случаях, установленных законодательством;

Характеристики объекта:

• л) сведения об использованных в проекте изобретениях и о результатах патентных исследований;
• м) технико-экономические показатели: площадь застройки, общая площадь, строительный объём, в том числе подземной части, количество этажей, в том числе подземных, и протяжённость — для линейных объектов;
• н) сведения о наличии разработанных и согласованных специальных технических условий;
• о) численность работников, их профессионально-квалификационный состав, число рабочих мест и другие данные из задания — для объектов непроизводственного назначения, кроме жилых зданий;
• п) сведения о компьютерных программах, которые использовались при выполнении расчётов конструктивных элементов;
• р) обоснование возможности осуществления строительства или реконструкции по этапам с выделением этих этапов;
• с) предполагаемые затраты на снос зданий, переселение людей и перенос сетей инженерно-технического обеспечения — для объектов, финансируемых с привлечением средств бюджетов или юридических лиц по части 2 статьи 8.3 Градостроительного кодекса;
• т) идентификационные признаки объекта, предусмотренные Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

Соответствие требованиям:

• у) перечень документов, применение которых обеспечивает соблюдение требований технических регламентов и иных требований, указанных в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса;
• ф) заверение проектной организации;
• х) сведения о разделах и пунктах проектной документации, содержащих решения по энергетической эффективности и оснащённости приборами учёта, а для опасных производственных объектов — по промышленной безопасности;
• ц) назначение и функционально-технологические особенности объекта в соответствии с заданием на проектирование и классификатором объектов капитального строительства, утверждённым Минстроем;
• ч) сведения о наличии проекта рекультивации земель — в случаях, установленных пунктом 14 Правил проведения рекультивации и консервации земель (ПП РФ от 29.05.2025 № 781);
• ш) сведения о классе энергетической эффективности, если его присвоение обязательно, и о повышении энергетической эффективности.

Три подпункта из этого перечня пропускают чаще прочих: «п» — программы, в которых считали конструкции, «ч» — рекультивация, появившаяся в Положении вслед за Правилами 2025 года, и «ж» — возобновляемые источники энергии, который в отличие от подпунктов «г» — «е» не ограничен производственными объектами.

Подпункт «б»: тринадцать документов, реквизиты которых указываются

Подпункт «б» — самый объёмный. В записке указываются реквизиты:

1. задания на проектирование — в случае подготовки документации на основании договора;
2. отчётной документации по результатам инженерных изысканий;
3. положительного заключения экспертизы результатов изысканий — если она проводилась до экспертизы проектной документации;
4. актов (решений) собственника здания, содержащих условия реконструкции, капитального ремонта или сноса объекта либо его части;
5. градостроительного плана земельного участка, выданного в установленном порядке;
6. технических условий подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусмотренных статьёй 52.1 Градостроительного кодекса, — если функционирование объекта без подключения обеспечить невозможно;
7. документов о согласовании отступлений от положений технических условий;
8. разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции;
9. актов (решений) собственника о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта — при необходимости сноса;
10. иных исходно-разрешительных документов, установленных нормативными правовыми актами, в том числе техническими и градостроительными регламентами;
11. решения органа власти о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу — при необходимости сноса такого дома;
12. обоснования безопасности опасного производственного объекта в случаях по части 4 статьи 3 Федерального закона «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и положительного заключения экспертизы промышленной безопасности такого обоснования, внесённого в реестр;
13. результатов применения способов обоснования соответствия, предусмотренных частью 6 статьи 15 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», — при наличии.

Обратите внимание на первую позицию: задание на проектирование указывается в случае подготовки проектной документации на основании договора. Когда проект делается собственными силами застройщика, формального задания может не быть — и тогда основанием работают другие документы из этого же перечня.

Пункт 11: что прикладывается к записке в полном объёме

Пункт 11 Положения короткий и жёсткий: документы (копии документов, оформленные в установленном порядке), указанные в подпунктах «б» и «ч» пункта 10, должны быть приложены к пояснительной записке в полном объёме.

То есть весь комплект исходно-разрешительной документации — от задания и ГПЗУ до технических условий и разрешений на отклонение — физически едет в экспертизу внутри раздела 1, а не «где-то в общем томе». Плюс проект рекультивации земель в предусмотренных случаях. Это самая частая причина замечаний по комплектности: реквизиты в тексте перечислены, а копия документа не приложена или приложена не целиком.

Заверение по подпункту «ф» — и что за ним стоит

Заверение проектной организации — не формальная подпись, а утверждение о соответствии сразу пяти вещам: требованиям, указанным в пункте 5 Положения; градостроительному плану земельного участка (для линейного объекта — документации по планировке территории); заданию на проектирование; градостроительному регламенту; техническим регламентам, включая требования к безопасной эксплуатации зданий и безопасному использованию прилегающих территорий. Отдельно заверяется соблюдение технических условий.

Пункт 5, на который ссылается заверение, перечисляет, что именно должны обеспечивать разделы проектной документации: соблюдение требований технических регламентов — механической, пожарной и иной безопасности, энергетической эффективности, оснащённости приборами учёта, доступности для инвалидов на перечисленных там типах объектов; санитарно-эпидемиологических и природоохранных требований, требований промышленной безопасности, безопасного использования атомной энергии, надёжности электроэнергетических систем, антитеррористической защищённости, законодательства об охране объектов культурного наследия; требований к процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки и эксплуатации; требований технических условий подключения; и, наконец, задания застройщика или технического заказчика.

Подписывая заверение, проектировщик отвечает за весь этот перечень — поэтому мы не выпускаем раздел 1 раньше, чем сведём его с остальными томами.

Подпункт «а» отсылает к нормам, которых больше нет

Это не придирка, а рабочая проблема. Подпункт «а» пункта 10 требует указать реквизиты одного из документов, «указанных в подпунктах л(1) — л(5) пункта 13» Положения об организации и проведении государственной экспертизы (ПП РФ от 05.03.2007 № 145). Все пять подпунктов утратили силу: «л(1)» — «л(3)» и «л(5)» — с 1 сентября 2023 года (Постановление Правительства РФ от 06.05.2023 № 717), «л(4)» — с 1 сентября 2025 года (Постановление Правительства РФ от 31.05.2025 № 827).

Сами решения при этом никуда не исчезли — изменилась форма их подачи. Теперь дата и номер соответствующего акта указываются как сведения в самом заявлении о проведении экспертизы (подпункт «а» пункта 13): правового акта Правительства РФ либо решения главного распорядителя средств федерального бюджета о бюджетных инвестициях и субсидиях; правового акта, принятого по абзацу второму пункта 8 статьи 78, пункту 2 статьи 78.3 или абзацу второму пункта 1 статьи 80 Бюджетного кодекса; решения о бюджетных инвестициях в объекты собственности субъекта или муниципалитета; решения, принятого при детализации мероприятий федеральной целевой программы; решения руководителя государственной компании или корпорации об осуществлении капитальных вложений. А отдельный документ — письмо, подтверждающее стоимость и источники финансирования, — представляется по подпункту «л(7)» только тогда, когда сведений о решении нет, в том числе потому, что оно не подлежит официальному опубликованию.

Для объекта, который строится без бюджетных денег, всё проще: тот же подпункт «а» прямо называет альтернативу — решение застройщика.

Пояснительная записка на линейный объект — другой пункт

Для линейных объектов раздел 1 описан не пунктом 10, а пунктом 34 Положения, и подпунктов там двенадцать, а не двадцать четыре. Часть сведений берётся по ссылке из пункта 10 (подпункты «е» — «и», «л», «н» и «п»), а часть добавляется своя:

• климатическая, географическая и инженерно-геологическая характеристика района строительства;
• описание маршрутов прохождения объекта по территории — трассы — и обоснование выбранного варианта;
• наименование, назначение и месторасположение начального и конечного пунктов;
• технико-экономическая характеристика: категория, протяжённость, проектная мощность, пропускная способность, грузонапряжённость, интенсивность движения, основные технологические операции, параметры продольного профиля и полосы отвода;
• принципиальные проектные решения, обеспечивающие надёжность, включая защиту конструкций, фундаментов и трубопроводов от коррозии, последовательность строительства, намечаемые этапы и планируемые сроки ввода;
• идентификационные признаки объекта плюс его категория и класс;
• сведения о разделах и пунктах документации с решениями по промышленной безопасности — для опасных производственных объектов.

Два отличия стоит запомнить. Первое: вместо градостроительного плана земельного участка указываются реквизиты утверждённой документации по планировке территории — проекта планировки и проекта межевания, — кроме случаев, когда такая документация для линейного объекта не требуется или когда проектная документация может готовиться до её утверждения по части 11.1 статьи 48 Градостроительного кодекса. Второе: заверения проектной организации, аналогичного подпункту «ф» пункта 10, в пункте 34 нет.

Реконструкция и капитальный ремонт: состав определяет заказчик

Пункт 3(3) Положения снимает распространённое заблуждение, будто на реконструкцию и капитальный ремонт нужен тот же полный комплект разделов, что и на новое строительство. Состав разделов в этих случаях определяется заказчиком — в зависимости от содержания выполняемых работ — и указывается в задании на проектирование. Ограничение одно: смета обязательна в случаях бюджетного финансирования по пункту 3(4).

Пояснительная записка при этом остаётся всегда: меняется набор остальных разделов, а раздел 1 сводит воедино то, что вошло в проект. Отдельная тонкость — граница между капитальным ремонтом и реконструкцией: от неё зависит и состав разделов, и необходимость разрешения на строительство. Разбор трёх разных определений — в материале капремонт, реконструкция, техническое перевооружение.

Почему раздел возвращают из экспертизы

Пояснительная записка — сводный раздел: она опирается на данные всех остальных частей проекта. Типичные причины замечаний:

• расхождение технико-экономических показателей по подпункту «м» с архитектурными и конструктивными решениями;
• неактуальные реквизиты исходно-разрешительных документов — истёкшие технические условия, ГПЗУ, выданный под другой параметр застройки;
• неполный комплект приложений по пункту 11: реквизиты перечислены, документ не приложен;
• пропущенные подпункты — чаще всего «п», «ж», «н» и «ч»;
• назначение объекта, описанное «своими словами», без привязки к классификатору из подпункта «ц»;
• заверение по подпункту «ф», скопированное из старого проекта и ссылающееся на недействующую редакцию.

Каждое такое замечание — это цикл доработки и потерянные недели. Поэтому раздел мы сверяем с остальными томами до передачи в экспертизу, а не после. О том, как устроен возврат из экспертизы со стороны изысканий, — в материале объём, сроки и возврат из экспертизы.

Какие исходные данные потребуются

Качество раздела напрямую зависит от комплекта исходных данных. Для работы нам нужны: документ, на основании которого принято решение о разработке проекта, задание на проектирование, градостроительный план земельного участка, отчётная документация по результатам инженерных изысканий, технические условия на подключение к сетям и правоустанавливающие документы на участок. Если часть комплекта отсутствует, мы фиксируем это на старте и помогаем определить, что и где запросить, — так недостающие сведения не всплывают на этапе экспертизы.

Для реконструкции и капитального ремонта к этому добавляются результаты технического обследования: именно они дают фактические характеристики существующих конструкций, на которые опираются проектные решения и, следом за ними, сведения в пояснительной записке.

Когда заказывают разработку отдельно

• Проект выполнен, но раздел 1 отсутствует или составлен по устаревшей редакции Положения.
• Экспертиза выдала замечания к пояснительной записке, и её нужно переработать.
• Меняются исходные данные — ГПЗУ, технические условия, показатели объекта, — и раздел требуется актуализировать.
• Генпроектировщику нужно передать текстовую часть на субподряд, чтобы разгрузить собственных инженеров.

Срок действия самого Постановления № 87

Пункт 8 постановления устанавливает, что оно действует до 1 сентября 2028 года. Это стандартная конструкция «регуляторной гильотины»: к этой дате акт либо продлевается, либо заменяется новым. Само Положение при этом продолжает меняться и сейчас — пункт 9 утратил силу с 1 сентября 2022 года, тогда же был перестроен состав разделов (подробности — на странице инженерных сетей и систем), а подпункт «ч» о рекультивации появился вслед за Правилами 2025 года.

Практический вывод простой: шаблон пояснительной записки, собранный несколько лет назад, почти наверняка не закрывает действующий перечень. Раздел 1 нужно сверять с редакцией на дату разработки — этим и отличается работа по нормативу от работы по образцу.

Как заказать

Разрабатываем пояснительную записку как в составе полного комплекта проектной документации, так и отдельным разделом по материалам сторонних проектировщиков — в том числе на линейные объекты. Срок — от двух недель, стоимость зависит от типа объекта и полноты исходных данных. На выполненные работы даём гарантию до 5 лет.

Пришлите задание на проектирование и имеющиеся материалы — ответим в течение часа в рабочее время, оценим объём работ и назовём цену и срок.