Когда раздел обязателен
Смета на строительство — раздел 12 проектной документации; требования к содержанию — пункты 28–30 Положения (ПП РФ № 87). Обязательность определяет пункт 3(4): раздел включается в документацию при финансировании из бюджетной системы и средств компаний из перечня части 2 статьи 8.3 ГрК РФ, в остальных случаях — по решению заказчика.
Для нашего профиля это ключевой раздел: у госзаказчика без корректной сметы не бывает ни положительного заключения, ни контракта. Частному заказчику раздел формально не нужен, но именно смета превращает проект в управляемый бюджет стройки.
Что обязывает применять реестровые нормативы
Обязанность считать по нормативам из федерального реестра установлена не подзаконным актом, а самим кодексом. Часть 1 статьи 8.3 ГрК РФ: для строительства, финансируемого из бюджетной системы и средств компаний с государственным участием более 50 %, сметная стоимость «определяется с обязательным применением сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов».
В тот же обязательный периметр кодекс отдельно завёл жилищную линию — случай, когда считается «сметная стоимость капитального ремонта многоквартирного дома (общего имущества в многоквартирном доме), осуществляемого полностью или частично за счет средств регионального оператора, товарищества собственников жилья». Для наших заказчиков из системы фондов капитального ремонта это означает: смета по программе ФКР строится по тем же правилам, что и бюджетная, независимо от суммы.
Для всех остальных действует обратная логика: «В иных случаях сметная стоимость строительства определяется с применением сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов, если это предусмотрено федеральным законом или договором». То есть частный заказчик может потребовать реестровый расчёт условием договора — и тогда правила становятся такими же жёсткими.
Край, который часто упускают: сметная стоимость «используется при формировании начальной (максимальной) цены контрактов», но «сметные нормативы и сметные цены строительных ресурсов, использованные при определении сметной стоимости строительства, не подлежат применению при исполнении указанных контрактов или договоров». Смета обосновывает НМЦК — и на этом её роль в расчётах с подрядчиком заканчивается.
Порог десяти миллионов и что стало с частью 2.1
Проверка достоверности включается по сумме. Часть 2 статьи 8.3 ГрК РФ: если сметная стоимость бюджетной стройки «превышает десять миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит проверке на предмет достоверности ее определения в ходе проведения государственной экспертизы проектной документации». Ниже порога проверка не обязательна, но остаётся опцией заказчика: «В случае, если указанная сметная стоимость строительства не превышает десять миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит такой проверке, если это предусмотрено договором».
Для капитального ремонта порога в кодексе нет — есть отсылка: «При проведении капитального ремонта объектов капитального строительства указанная сметная стоимость подлежит такой проверке в случаях, установленных Правительством Российской Федерации». Поэтому по капремонту необходимость проверки определяется не суммой, а основанием финансирования, и это первый вопрос, который мы закрываем до начала работ.
Ещё одна отметка на будущее: часть 2.1 той же статьи больше не действует — в актуальной редакции стоит «2.1. Утратил силу. — Федеральный закон от 28.12.2025 N 507-ФЗ». Ссылка на неё в задании или в чужой методичке — надёжный признак того, что документ не актуализировали.
По каким правилам считается
Методика № 421/пр. Сметная стоимость определяется по методике Минстроя России, которая правится практически ежегодно: действующая редакция — с изменениями приказа № 42/пр от 30.01.2026, вступившими в силу 14 февраля 2026 года. Проверка достоверности отклоняет сметы по устаревшим редакциям, поэтому актуальность нормативной базы — часть услуги, а не оговорка.
ФГИС ЦС и ресурсно-индексный метод. Сметные цены строительных ресурсов берутся из федеральной системы ценообразования — это требование части 9 статьи 8.3 ГрК РФ; по регионам применяются действующие индексы. Итог — стоимость, которую экспертиза может проверить по тем же источникам.
Объёмы — из проекта. Ведомости объёмов снимаются с разделов документации и сверяются с графической частью. Половина замечаний проверки достоверности — расхождение смет с чертежами; когда проект и смета делаются в одной компании, этот класс замечаний исчезает.
Откуда берутся расценки: реестр, ФГИС ЦС, мониторинг
Цепочка, по которой любая цифра в смете доводится до первоисточника, целиком описана в статьях 8.3 и 8.4 ГрК РФ — и её полезно понимать заказчику, потому что именно по ней эксперт проверяет расчёт.
Нормативы. Их утверждает Минстрой России, и «Сведения об утвержденных сметных нормативах включаются в федеральный реестр сметных нормативов» (часть 4). Сам реестр по статье 8.4 — «государственным информационным ресурсом. Указанный реестр является общедоступным, за исключением сведений, составляющих государственную тайну» — и он «размещается в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве».
Цены на ресурсы. Они не назначаются, а выводятся: сметные цены определяются «по результатам мониторинга цен строительных ресурсов» (часть 5) и затем публикуются — «Сметные цены строительных ресурсов являются общедоступной информацией и размещаются в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве» (часть 9).
Мониторинг. Его правила Правительство устанавливает по части 7: «Порядок мониторинга цен строительных ресурсов, включая виды информации, необходимой для формирования сметных цен строительных ресурсов, порядок ее предоставления, а также порядок определения лиц, обязанных предоставлять указанную информацию, устанавливается Правительством Российской Федерации». Действующие правила — Постановление Правительства РФ № 1452, принятое «В соответствии с частью 7 статьи 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации». Мониторинг определён там как «сбор, обработка, анализ и оценка информации, необходимой для формирования сметных цен строительных ресурсов и определения сметной стоимости строительства». Информацию подают, в частности, производители — юридические лица и их обособленные подразделения, ведущие «деятельность по производству на территории Российской Федерации строительных материалов, изделий, конструкций, оборудования, машин и механизмов, включенных в классификатор строительных ресурсов, выручка от осуществления которой за предшествующий календарный год составляет не менее 10 млн. рублей».
Классификатор и индексы. Основа мониторинга — «классификатор строительных ресурсов - систематизированный перечень используемых при строительстве объектов капитального строительства» материалов и оборудования; кодекс подтверждает: «Мониторинг цен строительных ресурсов осуществляется на основе информации, содержащейся в классификаторе строительных ресурсов» (часть 10). Индексы обновляются регулярно: «информация об индексах изменения сметной стоимости строительства по группам однородных строительных ресурсов подлежит размещению в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве ежеквартально». Практический вывод для сметы: между расчётом и подачей в экспертизу индексы могут смениться, поэтому редакцию данных мы фиксируем на дату подачи, а не на дату начала работы.
Для предпроектной оценки, когда рабочих объёмов ещё нет, кодекс предусматривает укрупнённый путь: укрупнённые нормативы цены строительства применяются по утверждаемым Минстроем «методиками разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства» (часть 11). Это не заменяет раздел 12, но позволяет заказчику увидеть порядок цифр до проектирования.
Накладные расходы и сметная прибыль: за что начисляются
Расценка и цена ресурса из предыдущего раздела дают прямые затраты. Сверху на них начисляются две надбавки — накладные расходы и сметная прибыль, каждая по своей методике Минстроя, и обе считаются от одной и той же базы.
Накладные расходы. Приказ Минстроя России от 21.12.2020 № 812/пр (действующая редакция — с изменениями приказов № 636/пр от 02.09.2021 и № 611/пр от 26.07.2022) определяет их как «накладные расходы, включающие в себя косвенные затраты, связанные с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением, обслуживанием». Норматив задан в процентах: «Нормативы накладных расходов, приведенные в приложении к Методике, сформированные по видам работ в процентах от размера средств на оплату труда (фонда оплаты труда, учитываемого в составе сметных прямых затрат (далее - ФОТ) рабочих-строителей, машинистов и пусконаладочного персонала (далее - рабочие, занятые в строительной отрасли), дифференцируются по территории строительства» — «для территории Российской Федерации, не относящейся к районам Крайнего Севера и приравненным к ним местностям (далее - Территория)», «для территории Российской Федерации, относящейся к районам Крайнего Севера (далее - РКС)» и «для территории Российской Федерации, относящейся к местностям, приравненным к районам Крайнего Севера (далее
- МПРКС)». Три ставки на одну и ту же работу — в зависимости от того, где строим.
Сметная прибыль. Приказ Минстроя России от 11.12.2020 № 774/пр (действующая редакция — с изменением приказа № 317/пр от 22.04.2022) устроен параллельно, но с одной разницей: «Нормативы сметной прибыли, приведенные в приложении к Методике, формируются по видам строительных, ремонтно-строительных работ, работ по монтажу оборудования (монтажных работ), капитального ремонта оборудования, пусконаладочных и прочих работ (далее - виды работ) в процентах от размера средств на оплату труда (фонда оплаты труда, учитываемого в составе сметных прямых затрат, далее - ФОТ) рабочих - строителей, машинистов и пусконаладочного персонала (далее - рабочие, занятые в строительной отрасли) для территории Российской Федерации». База расчёта та же, а вот территориального деления нет — ставка сметной прибыли единая по всей стране, тогда как накладные расходы бьются на три зоны. Смысл надбавки тоже другой: методика описывает её как «сметная прибыль, включающая в себя затраты, предусмотренные главой III “Затраты, учитываемые при разработке нормативов сметной прибыли по видам работ” Методики, не относящиеся на себестоимость строительства» — то, что не входит в себестоимость и не покрывается накладными расходами.
Как это попадает в позицию сметы. Правила начисления в обеих методиках сформулированы почти буквально одинаково. Для накладных расходов: «При составлении локальных сметных расчетов (смет) накладные расходы определяются как произведение нормативов накладных расходов по видам работ, приведенных в приложении к Методике, и суммы средств на оплату труда рабочих, занятых в строительной отрасли, учитываемых в локальных сметных расчетах (сметах) для соответствующего вида работ». Для сметной прибыли — то же произведение: «При составлении локальных сметных расчетов (смет) сметная прибыль определяется как произведение нормативов сметной прибыли по видам строительно-монтажных работ, приведенных в приложении к Методике, и суммы средств на оплату труда рабочих, занятых в строительной отрасли, учитываемых в локальных сметных расчетах (сметах) для соответствующего вида строительно-монтажных работ в составе сметных прямых затрат, в рублях». Сам норматив для каждого вида работ выбирается по таблице приложения: «Выбор нормативов накладных расходов осуществляется при составлении локальных сметных расчетов (смет) по видам работ в соответствии с графой 6 таблицы, приведенной в приложении к Методике, с учетом территории строительства» — и «Выбор нормативов сметной прибыли осуществляется при составлении локальных сметных расчетов (смет) по видам работ в соответствии с графой 4 Таблицы, приведенной в приложении к Методике» — без оговорки про территорию, она здесь просто не нужна.
Что не покрыто нормативом. Не всё, что относится к накладным расходам, зашито в процентную ставку: «Затраты, относимые к накладным расходам в строительстве, но не включенные в нормативы накладных расходов по видам работ, при составлении сметной документации учитываются дополнительно в соответствии с положениями сметных нормативов, сведения о которых включены в ФРСН». Отдельный случай — несерийная строительная техника, которую невозможно оценить по типовым сметным нормам: если её затраты учтены «в главе 9 “Прочие работы и затраты” ССРСС», то «дополнительно учитываются накладные расходы, исчисляемые от ФОТ рабочих, осуществляющих управление такими строительными машинами (за исключением инженерно-технических работников, осуществляющих организацию и (или) руководство производственным процессом, а также обслуживающего персонала, непосредственно не участвующего в управлении несерийной строительной машиной)» — а параллельно «то в соответствующей строке сметной прибыли, определяемой в соответствии с пунктами 13 и 14 Методики, таких позиций локального сметного расчета (сметы) дополнительно учитывается сметная прибыль, исчисляемая от ФОТ рабочих, осуществляющих управление такими строительными машинами», определённого по коммерческим предложениям на аренду или временную эксплуатацию такой машины. Обе надбавки в этом случае начисляются не по таблице методики, а от фактического ФОТ по конкретной единице техники.
Смета на капремонт — без полного проекта
Часть 12.2 статьи 48 ГрК РФ разрешает для капитального ремонта готовить отдельные разделы и сметы на основании акта технического осмотра с описью работ — полный комплект проектной документации не требуется. Связка с нашим техническим обследованием здесь прямая: дефектная ведомость из заключения становится основанием сметы, и заказчик получает обоснованный бюджет ремонта одним договором — от осмотра до сводного расчёта.
Проверка достоверности: что подаётся и чем заканчивается
Проверку можно проходить отдельно. Пункт 27 Положения № 145 перечисляет предметы государственной экспертизы, и сметная часть в нём стоит самостоятельным подпунктом: «проверка сметной стоимости. При этом такая проверка может осуществляться отдельно от оценки соответствия проектной документации». Это рабочий инструмент, когда проект уже получил положительное заключение, а сметы пересчитываются под новую редакцию методики или новые индексы.
Срок. Общий потолок экспертизы — 42 рабочих дня, но для сметного объёма пункт 29 отводит 30 рабочих дней: в этот срок укладывается экспертиза «проектной документации в объеме, предусмотренном подпунктом „б“ пункта 27 настоящего Положения».
Что подаётся. Для стройки и реконструкции состав задан пунктом 16(2): «Для проведения государственной экспертизы проектной документации в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции объектов капитального строительства представляются документы, указанные в подпунктах» — далее перечень подпунктов пункта 13. Для сноса пункт 16(3) требует, помимо прочего, проект организации работ по сносу и отдельный документ — «смета на снос объекта капитального строительства». Для капитального ремонта пункт 16(4) добавляет к пакету ключевой для нас документ: «акт, утвержденный застройщиком или техническим заказчиком и содержащий перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов по состоянию на дату обследования». Именно этот акт мы и формируем по результатам технического обследования — смета на капремонт опирается на него напрямую.
Что именно проверяют. Постановление № 145 определяет содержание процедуры: проверка достоверности «включает в себя изучение и оценку расчетов, содержащихся в сметной документации, в целях установления их соответствия таким сметным нормативам, расценкам, ценам, методическим и другим документам в сфере ценообразования и сметного нормирования в области градостроительной деятельности». Проверяется не «дорого или дёшево», а соответствие расчёта источникам — поэтому спор с экспертизой всегда сводится к ссылке на норматив.
Чем заканчивается. Отдельным выводом в заключении — пункт 34: «о достоверности (положительное заключение) или недостоверности (отрицательное заключение) определения сметной стоимости - в случае, если осуществлялась проверка сметной стоимости».
Само Положение № 145 действует до 1 марта 2028 года (пункт 7), и в него уже внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2027 года, — состав пакета отслеживаем по действующей на дату подачи редакции.
Затраты из других разделов
Сводный расчёт собирает не только строймонтаж: временные здания и сооружения из проекта организации строительства, затраты на природоохранные мероприятия из раздела 8, компенсационные выплаты, зимнее удорожание. Задвоение или потеря этих позиций — типовое замечание, которое снимается сведением томов до подачи.
Как заказать
Пришлите проектную документацию — или, для капремонта, опишите объект: акт осмотра и опись работ подготовим сами по результатам обследования. Назовём цену и срок; ответим в течение часа в рабочее время. На выполненные работы даём гарантию до 5 лет.