Вопрос «обязаны ли мы обследовать здание» звучит просто, а ответ на него собирается из нескольких разных источников. Одни требования постоянны и следуют из закона, другие возникают в конкретных обстоятельствах, третьи — вообще рекомендации, которые обязательными делает договор. Разберём, где что.
Постоянная обязанность: безопасная эксплуатация
Базовое требование задаёт статья 36 Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Её первая часть сформулирована так: «Безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения».
Градостроительный кодекс повторяет ту же конструкцию в статье 55.24. Часть 6: «В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений». Часть 7 раскрывает, что такое эксплуатационный контроль: он «проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения» — с целью оценить характеристики надёжности и безопасности и их соответствие требованиям технических регламентов, проектной и исполнительной документации. Часть 9 называет исполнителя: «Эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения».
Обратите внимание на формулировку. Закон не предписывает «обследование раз в N лет». Он требует другого: знать фактическое состояние объекта и поддерживать его безопасность. Обследование — инструмент, которым эта обязанность выполняется, когда обычного осмотра уже недостаточно.
Есть и вторая часть статьи 36, о которой вспоминают реже, а работает она жёстче первой: «Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации». То есть закон не довольствуется тем, что здание «пока стоит», — он требует соответствия проекту и требует его подтверждать. Расхождение фактических характеристик с проектными — это уже несоответствие требованию технического регламента, и обнаружить его можно только измерением.
Есть и третья часть статьи 36, которую в разговоре об обследовании почти не вспоминают: «Эксплуатация зданий и сооружений должна быть организована таким образом, чтобы обеспечивалось соответствие зданий и сооружений требованиям энергетической эффективности зданий и сооружений и требованиям оснащенности зданий и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока эксплуатации зданий и сооружений». Формулировка про весь срок эксплуатации здесь ключевая: это не разовое условие ввода объекта, а постоянно действующее требование. На практике оно смыкается с обязанностями по законодательству об энергосбережении и подтверждается инструментально — через энергетическое обследование и проверку оснащённости узлами учёта.
Что закон называет оценкой соответствия — и где в ней обследование
Дальше в 384-ФЗ идёт глава 6, которую в спорах об обязательности обследования почти не открывают, а именно она и содержит прямой ответ. Глава называется «Оценка соответствия зданий, сооружений, процессов, осуществляемых на всех этапах их жизненного цикла» и состоит из четырёх статей: общие требования, обязательные формы вне эксплуатации, обязательные формы в эксплуатации и добровольные формы.
Статья 38 перечисляет цели: «Оценка соответствия зданий, сооружений, процессов, осуществляемых на всех этапах их жизненного цикла, осуществляется в целях:» — далее четыре пункта, от удостоверения соответствия результатов инженерных изысканий до последнего, четвёртого, ради которого стоит открывать эту статью: «периодического удостоверения соответствия характеристик эксплуатируемого здания или сооружения требованиям настоящего Федерального закона и проектной документации для подтверждения возможности дальнейшей эксплуатации здания или сооружения».
Прочитайте этот пункт медленно. В нём три ключевых слова. Периодического — то есть повторяющегося, а не однократного. Эксплуатируемого — то есть речь не о стройке и не о вводе, а о здании, которое уже работает. Для подтверждения возможности дальнейшей эксплуатации — то есть результатом является вывод о том, можно ли продолжать. Это буквальное описание того, что делает техническое обследование, записанное в самом регламенте.
Часть 5 той же статьи задаёт предмет проверки: «Оценкой соответствия здания или сооружения в процессе эксплуатации должно определяться соответствие здания или сооружения требованиям настоящего Федерального закона и проектной документации». Снова два эталона сравнения — регламент и проект, ни слова о «состоянии, приемлемом на глаз».
Обязательных форм в эксплуатации ровно две
Статья 39 описывает обязательную оценку соответствия на всех этапах, «за исключением эксплуатации зданий, сооружений» — оговорка стоит прямо в названии статьи и в тексте части 1: «Обязательная оценка соответствия зданий, сооружений, процессов, осуществляемых на всех этапах их жизненного цикла, за исключением эксплуатации зданий, сооружений, осуществляется в форме:». Дальше семь форм — заявление о соответствии проектной документации, «экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации;», строительный контроль, «государственного строительного надзора;», два заявления о соответствии построенного объекта и, наконец, «ввода объекта в эксплуатацию.».
Это и есть источник большинства недоразумений. Экспертиза, стройнадзор, строительный контроль — процедуры действительно обязательные, но они закрываются до ввода объекта. К зданию, которое эксплуатируется двадцать лет, ни одна из них не относится.
Для эксплуатации есть отдельная статья 40, и её перечень короче ровно втрое. Часть 1: «Обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов эксплуатации требованиям настоящего Федерального закона и требованиям, установленным в проектной документации, осуществляется в форме:» — и две позиции: «эксплуатационного контроля;» и «государственного контроля (надзора).».
Части 2 и 3 распределяют, кто эти формы исполняет. Эксплуатационный контроль «в форме эксплуатационного контроля осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания или сооружения, в соответствии с законодательством Российской Федерации» — то есть силами и за счёт собственника или назначенной им организации. Государственный контроль «в форме государственного контроля (надзора) осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами» — то есть не всегда, а только там, где такой режим введён отдельным законом: опасные производственные объекты, жилищный фонд, объекты культурного наследия, гидротехнические сооружения.
Отсюда следует практический вывод, который стоит проговорить прямо. Если ваш объект не попадает ни под один специальный надзорный режим, то единственная обязательная форма оценки соответствия в эксплуатации — это ваш собственный эксплуатационный контроль. Никто не придёт с плановой проверкой конструкций; закон исходит из того, что состояние здания знает и отслеживает его владелец.
Статья 41: обследование названо добровольным прямым текстом
Статья 41 — самая короткая в главе, в ней одна часть, и в ней впервые в тексте закона появляется слово «обследование»: «Добровольная оценка соответствия зданий, сооружений, процессов, осуществляемых на всех этапах их жизненного цикла, осуществляется в форме авторского надзора, обследования зданий и сооружений, состояния их оснований, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения и в иных формах, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».
Это надо признать честно, и мы предпочитаем говорить об этом первыми: технический регламент относит обследование зданий к добровольной форме оценки соответствия. Подрядчик, который убеждает заказчика, что 384-ФЗ обязывает обследовать здание, ссылается на закон, говорящий обратное.
Но из добровольности формы не следует необязательность результата, и вот почему.
Во-первых, обязанность остаётся, меняется только способ её исполнения. Часть 2 статьи 36 требует подтверждать соответствие проекту — постоянно, «в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга». Способ подтверждения закон не навязывает: пока хватает визуального осмотра силами эксплуатационной службы — достаточно осмотра. Как только появились трещины, прогибы, следы протечек или встал вопрос о нагрузках, визуального контроля физически не хватает для вывода о соответствии — и добровольная форма остаётся единственным доступным способом выполнить обязательное требование.
Во-вторых, добровольность в терминологии закона означает «не назначено государством по умолчанию», а не «необязательно для вас». Обязательным конкретное обследование делает любой из адресных механизмов — договор, техническое задание заказчика, предписание надзорного органа, отраслевые правила эксплуатации, решение суда, проектная документация объекта. Ниже разобраны все эти случаи.
В-третьих, статья 38 уже сказала, зачем эта форма существует: для периодического подтверждения возможности дальнейшей эксплуатации. Закон не стал делать процедуру обязательной для всех подряд, но заранее описал её место в системе — и это место находится ровно там, где заказчики его и ищут.
Кто отвечает: статья 55.25 Градостроительного кодекса
Формулировка «лицо, ответственное за эксплуатацию» звучит абстрактно ровно до того момента, когда её приходится применять к конкретному объекту. Часть 1 статьи 55.25 ГрК РФ раскрывает её через три варианта:
- собственник здания или сооружения — базовый случай;
- лицо, владеющее объектом на ином законном основании — на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другом, — но только если ответственность за эксплуатацию установлена соответствующим договором либо решением органа государственной власти или органа местного самоуправления;
- привлечённое по договору физическое или юридическое лицо — эксплуатирующая организация, нанятая собственником или законным владельцем в целях обеспечения безопасной эксплуатации.
Отсюда вытекает вывод, который экономит немало споров: ответственность не переходит к арендатору автоматически. Если договор аренды о ней молчит, спрашивать будут с собственника. И наоборот — привлечение эксплуатирующей организации не снимает вопрос полностью: часть 3 той же статьи обязывает передать ей документы. Формулировка закона: «собственник здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, исполнительную документацию». Организация, которая приняла объект без этих документов, физически не может вести эксплуатационный контроль по проекту — а именно соответствия проекту требует часть 2 статьи 36 384-ФЗ.
Отдельный узел — здания с несколькими собственниками. Часть 2 статьи 55.25 устанавливает: при двух и более собственниках решения по вопросам эксплуатации принимаются по соглашению всех, а дальше — важная граница: «В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников». В бизнес-центрах и бывших производственных корпусах с раздробленной собственностью это регулярно становится узким местом: техническая необходимость обследования очевидна всем, а договор заключать не от кого, пока решение не оформлено.
Периодичность — не из календаря, а из проекта
Самая полезная для заказчика норма в этом блоке — часть 4 статьи 55.25: «Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации».
Прочитайте это ещё раз рядом с вопросом «обязаны ли мы обследовать здание раз в десять лет». Закон сознательно отказывается от универсальной цифры и передаёт вопрос на уровень объекта: график строится из проектных решений и из того, что показал предыдущий контроль. Для здания в нормативном состоянии интервал может быть длиннее рекомендованного стандартом, для объекта с выявленными дефектами или в сложных условиях эксплуатации — существенно короче. Именно так и устроено периодическое обследование в практике: сначала оценка состояния, затем график, а не наоборот.
Есть и обратная сторона этой нормы, о которой заказчики думают реже. Раз периодичность определяется по проектной документации и результатам контроля, то у собственника, который не имеет ни того, ни другого, нет и обоснования выбранного графика. Ответ «мы осматриваем раз в год, потому что так сложилось» формально не опирается ни на что. Первое обследование в такой ситуации решает сразу две задачи: даёт категорию состояния и даёт основание для интервала до следующего.
Журнал эксплуатации: документ, о котором вспоминают на проверке
Часть 5 статьи 55.25 обязывает ответственное лицо вести журнал эксплуатации: «лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано вести журнал эксплуатации здания, сооружения, в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения». Перечень продолжается датами и содержанием выданных уполномоченными органами предписаний об устранении нарушений и сведениями об их устранении.
Форму журнала и требования к его ведению устанавливает федеральный орган исполнительной власти в сфере строительства, архитектуры и градостроительства, а также иные уполномоченные органы в пределах компетенции.
Практическое значение журнала шире, чем кажется. Во-первых, он и есть материальное подтверждение того, что эксплуатационный контроль ведётся: при разборе последствий аварии вопрос «что вы делали и когда» адресуется именно к нему. Во-вторых, журнал — источник исходных данных для обследования: история осмотров, ремонтов и предписаний позволяет проследить динамику дефекта, а не фиксировать его состояние на один день.
С журналом связана и часть 8 статьи 55.25 — о перемене ответственного лица. Прежнее ответственное лицо «обязано передать новому лицу, ответственному за эксплуатацию здания, сооружения, в течение десяти дней журнал эксплуатации здания, сооружения», а вместе с ним выданные предписания, акты проверки их выполнения, рекомендации органа местного самоуправления по части 11 статьи 55.24 и иные документы, подтверждающие выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатационному контролю и текущему ремонту. Это единственный момент, когда история объекта собирается в один комплект, — и именно на смене эксплуатирующей организации она чаще всего и теряется.
Есть и обязанность извещать. Часть 7 статьи 55.25: «Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано извещать при эксплуатации здания, сооружения о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в здании, сооружении:» — органы государственного контроля (надзора), если такой контроль ведётся по федеральным законам, либо органы местного самоуправления, а привлечённая по договору организация — ещё и собственника или иного законного владельца. Обратите внимание на слова о каждом случае: норма не оставляет места для решения «разберёмся своими силами, обойдётся».
Когда эксплуатация вообще допускается
Статья 55.24 начинается не с контроля, а с более базового вопроса — при каких условиях объект вообще можно эксплуатировать. Часть 1: «Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением)». Часть 2: эксплуатация построенного или реконструированного объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, а в случаях, предусмотренных федеральными законами, — также акта, разрешающего эксплуатацию. Часть 4: после капитального ремонта эксплуатация допускается по его окончании. Часть 5 добавляет содержательное требование: «Эксплуатация зданий, сооружений, в том числе содержание автомобильных дорог, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной документацией, исполнительной документацией».
Для собственника здесь есть неочевидный практический слой. Изменение назначения помещений без соответствующего оформления — не только вопрос кадастра: эксплуатация не по разрешённому использованию формально расходится с частью 1. А ссылка на исполнительную документацию в части 5 означает, что эталон для сравнения — не только проект, но и то, как объект был фактически построен. Обследование в этой логике отвечает на вопрос, который иначе остаётся открытым: соответствует ли сегодняшнее состояние тому, что зафиксировано в этих документах.
Часть 8 вводит понятие надлежащего технического состояния: «Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и в соответствии с исполнительной документацией». Определение полезно тем, что задаёт критерий: надлежащее состояние — не оценочная категория, а соответствие названным документам.
И, наконец, часть 12 отвечает на вопрос, кто следит за всем этим со стороны государства: «При эксплуатации зданий, сооружений государственный контроль (надзор) осуществляется в случаях, предусмотренных федеральными законами». Ровно та же конструкция, что и в части 3 статьи 40 384-ФЗ, — режим надзора не общий, а специальный. Особенности отдельных видов объектов часть 10 тоже отдаёт на уровень федеральных законов: «Особенности эксплуатации отдельных видов зданий, сооружений могут устанавливаться федеральными законами. Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства».
Жалоба, осмотр муниципалитета и информационная модель
Две части статьи 55.24 описывают механизмы, о которых собственники обычно узнают постфактум.
Часть 11: при поступлении в орган местного самоуправления заявления физического или юридического лица о нарушении требований к эксплуатации, о возникновении аварийных ситуаций или угрозы разрушения органы местного самоуправления «проводят осмотр зданий, сооружений в целях оценки их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности объектов, требованиями проектной документации указанных объектов и направляют лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, сооружений, рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений». Исключение — объекты, за эксплуатацией которых по федеральным законам ведётся государственный контроль (надзор). Порядок проведения осмотра устанавливает представительный орган поселения, муниципального округа или городского округа. Формально это рекомендации, а не предписание, но игнорировать их рискованно: документ фиксирует, что о проблеме собственнику сообщили, — и при последующем разборе это будет иметь значение.
Часть 13: «Сведения, документы, материалы по эксплуатации здания, сооружения, в том числе о проведенном техническом обслуживании здания, сооружения, текущем ремонте здания, сооружения, эксплуатационном контроле, исполнительная документация подлежат включению в информационную модель» — в тех случаях, когда её формирование и ведение обязательны в соответствии с Кодексом. Направление движения понятно: эксплуатационная история объекта перестаёт быть бумажной папкой в подсобке и становится частью цифровой модели. Для заказчика обследования это ещё один аргумент требовать результат в структурированном, а не только в «альбомном» виде.
Требования, которые к вашему зданию не применяются: статья 42
Ещё один сюжет, который меняет постановку задачи на обследование, спрятан в заключительных положениях 384-ФЗ. Часть 1 статьи 42: «Требования к зданиям, сооружениям, процессам, осуществляемым на всех этапах их жизненного цикла, установленные настоящим Федеральным законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения к следующим зданиям и сооружениям:». Категорий три:
- «к зданиям и сооружениям, введенным в эксплуатацию до вступления в силу таких требований;»
- «к зданиям и сооружениям, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых осуществляются в соответствии с проектной документацией, утвержденной или направленной на государственную экспертизу до вступления в силу таких требований;»
- «к зданиям и сооружениям, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе и заявление о выдаче разрешения на строительство которых подано до вступления в силу таких требований.»
Для обследования это норма первой важности, потому что она задаёт эталон сравнения. Здание 1975 года постройки, эксплуатируемое в неизменном виде, не обязано соответствовать сегодняшним сводам правил: оно оценивается по требованиям, действовавшим на момент его ввода. Заключение, в котором конструкции старого корпуса объявлены не соответствующими действующему СП без оговорки о дате ввода, методически неверно — и именно на этом чаще всего рассыпаются попытки использовать такое заключение в споре.
Оговорка про реконструкцию и капитальный ремонт — вторая половина нормы, и она работает в обратную сторону. Защита от обратной силы действует, пока объект живёт в прежнем виде. Как только начинается реконструкция или капремонт, к нему применяются действующие требования, и разрыв между нормами постройки и нормами сегодняшнего дня приходится закрывать проектными решениями. Поэтому обследование перед капитальным ремонтом отвечает не на один вопрос, а на два: каково фактическое состояние конструкций и насколько велик разрыв с нормами, под которые объект вот-вот попадёт.
Часть 2 той же статьи закрывает вопрос о статусе старых СНиПов, который до сих пор всплывает в переписке: «В целях настоящего Федерального закона строительные нормы и правила, утвержденные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются сводами правил». Они не отменены и не превратились в справочную литературу — они переведены в категорию сводов правил и применяются по общим для СП правилам.
Когда обследование становится обязательным по существу
Есть ситуации, в которых обследование перестаёт быть вопросом усмотрения — просто потому, что без него дальше двигаться нельзя:
- Появились признаки снижения несущей способности. Трещины, прогибы, крены, деформации, следы протечек и коррозии. С этого момента продолжать эксплуатацию, не установив причину и категорию состояния, — принятие риска, за который отвечает собственник.
- Авария, пожар, взрыв, подтопление. Конструкции получили воздействие, последствия которого визуально не оцениваются.
- Изменяются нагрузки или конструктивная схема. Надстройка, антресоль, новое оборудование, перепланировка с затрагиванием несущих конструкций, устройство проёмов. Здесь обследование — исходные данные для поверочного расчёта, без которого проект не сделать.
- Готовится капитальный ремонт или реконструкция. Проектировать по данным сорокалетней давности нельзя: фактическая прочность материалов, сечения и армирование за это время изменились. Плюс работает статья 42 — объект выходит из-под защиты от обратной силы требований.
- Рядом ведётся новое строительство. Здание попадает в зону влияния, и его состояние нужно зафиксировать до начала работ.
- Объект предполагается вывести из эксплуатации, снести или, наоборот, признать аварийным. Решение принимается на основании заключения специализированной организации.
Требования, приходящие извне
Отдельная группа оснований — те, где обязанность создаёт не состояние здания, а внешний адресат:
Предписание надзорного органа. Самый прямой случай: в предписании указан срок и, как правило, требуемый результат.
Договор и техническое задание. Для государственного и муниципального заказа это основной механизм: заказчик прямо включает в ТЗ обследование по ГОСТ 31937-2024 с конкретным составом работ, и требования ТЗ становятся критерием приёмки.
Отраслевые правила эксплуатации. У опасных производственных объектов, объектов культурного наследия, режимных объектов, зданий образования и здравоохранения — свои режимы контроля состояния. Именно они и есть те самые «случаи, предусмотренные федеральными законами», о которых говорят часть 12 статьи 55.24 ГрК РФ и часть 3 статьи 40 384-ФЗ. Для опасных производственных объектов это отдельная процедура — экспертиза промышленной безопасности с иными правилами и последствиями.
Проектная документация. Если проектом предусмотрен мониторинг или периодический контроль состояния — это обязательство по конкретному объекту. И это не исключение из правил, а прямое следствие части 4 статьи 55.25: периодичность работ определяется по проектной документации.
Требования банка, страховщика или покупателя. Формально не обязанность, фактически — условие сделки: без заключения о состоянии не выдаётся кредит под залог здания и не закрывается покупка объекта.
Что изменилось с 1 сентября 2024 года
Ещё недавно у вопроса «обязателен ли этот СП» был короткий ответ: посмотреть, входит ли документ в обязательный перечень к 384-ФЗ. Такого перечня больше нет. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2024 года № 589 признало утратившими силу постановление № 815 (сам перечень) и постановление № 914 (изменения к нему) — с 1 сентября 2024 года.
Из этого делают два одинаково неверных вывода. Первый: «нормы отменили, можно не соблюдать». Второй: «ничего не изменилось». На деле обязательным остался сам технический регламент — требования к механической безопасности, к безопасной эксплуатации, к соответствию проектной документации никуда не делись, они записаны в законе, а не в перечне.
А главное — перечень не просто отменён, он заменён другим механизмом, и механизм этот записан в самом 384-ФЗ. Часть 2 статьи 6 в действующей редакции: национальные стандарты и своды правил «применяются со дня включения таких требований в реестр требований, подлежащих применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства (далее - реестр требований), в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности».
Разница принципиальная. Раньше единицей учёта был документ целиком: свод правил либо в перечне, либо нет. Теперь единицей учёта стало требование — отдельный пункт, включённый в реестр. Проверять статус нужно по конкретному пункту, а не по обложке документа, и не по спискам 2020 года, которые до сих пор кочуют по коммерческим предложениям. Что из этого следует для состава работ и ссылок в заключении — разобрано в отдельном материале о нормативных документах по обследованию.
Ещё две части статьи 6 полезно знать заказчику. Часть 5 задаёт срок жизни текста: документы из реестра «подлежат ревизии и в необходимых случаях пересмотру и (или) актуализации не реже чем один раз в пять лет». Поэтому ссылка на свод правил в техническом задании без указания редакции через несколько лет теряет смысл. Часть 6 даёт заказчику рычаг в обратную сторону: «Необходимость применения документов, указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи, может быть установлена в задании на проектирование» — речь о международных, региональных и иностранных стандартах и о стандартах организаций. Сами по себе они не обязательны; обязательными их делает задание.
Для собственника и заказчика отсюда следует практическое правило. Если вам важно, чтобы обследование было выполнено по ГОСТ 31937-2024, а не «по методике исполнителя», это нужно написать в техническом задании явно — вместе с составом работ и формой заключения. Раньше на подразумеваемую обязательность ещё можно было рассчитывать, теперь — нет. И наоборот: если подрядчик обосновывает свою работу ссылкой на перечень, которого не существует с сентября 2024 года, это первый повод присмотреться к остальным его ссылкам.
Чем это грозит: штраф, приостановление, прекращение эксплуатации
Разговор об обязательности рано или поздно упирается в вопрос о последствиях. Здесь важно не подменять одно другим.
Штраф по статье 9.4 КоАП РФ. Её часто приводят как санкцию «за необследованное здание», хотя перечень этапов в части 1 этого не позволяет: «Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий),». Проектирование, строительство, реконструкция, капитальный ремонт — эксплуатации в перечне нет. Санкция части 1 мягкая: «влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до трехсот тысяч рублей».
Дальше суммы растут быстро. Часть 2 применяется к действиям, «которые повлекли отступление от проектных значений параметров зданий и сооружений, затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей или безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения», а равно причинили вред или создали угрозу его причинения: «на юридических лиц - от трехсот тысяч до шестисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до шестидесяти суток». Часть 3 — «Повторное совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 2 настоящей статьи,» — доводит наказание до предела: «на юридических лиц - от семисот тысяч до одного миллиона рублей либо административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток».
Заказчику отсюда полезны два вывода. Первый: во время капитального ремонта или реконструкции статья 9.4 работает в полную силу — и обследование, выполненное до проекта, снимает главную причину отступления от проектных значений, то есть неверные исходные данные. Второй: применительно к эксплуатируемому зданию ссылка контрагента на статью 9.4 как на угрозу штрафа за отсутствие обследования — некорректна.
Приостановление эксплуатации. Настоящий рычаг на стадии эксплуатации лежит не в КоАП, а в Градостроительном кодексе. Часть 1 статьи 55.26: «Если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации». Обратите внимание на основание: нарушение требований регламентов и проектной документации — то самое, соответствие которому по части 2 статьи 36 384-ФЗ надо подтверждать. В этой связке заключение по обследованию работает в обе стороны: оно фиксирует нарушение, и оно же служит доказательством устранения.
Прекращение эксплуатации. Часть 2 статьи 55.26: «Эксплуатация зданий, сооружений прекращается после их вывода из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами, а также в случае случайной гибели, сноса зданий, сооружений». А что делать дальше, говорит статья 37 384-ФЗ. Часть 1: «При прекращении эксплуатации здания или сооружения собственник здания или сооружения должен принять меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание или сооружение, а также осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора». Часть 2 добавляет условие для опасных технологий сноса: «Безопасность технических решений по сносу (демонтажу) здания или сооружения с использованием взрывов, сжигания или иных опасных методов должна быть обоснована одним из способов, указанных в части 6 статьи 15 настоящего Федерального закона».
Для практики это означает, что обследование перед сносом решает не формальную, а инженерную задачу: оценить остаточную несущую способность, определить безопасную последовательность разборки и оценить влияние работ на соседнюю застройку. Заброшенный объект без принятых мер — самостоятельный источник ответственности собственника независимо от того, обследован он или нет.
Где ГОСТ рекомендует, а не обязывает
ГОСТ 31937-2024 содержит известную периодичность: первое обследование — не позднее двух лет после ввода в эксплуатацию, далее — не реже одного раза в десять лет, а для зданий в сложных условиях эксплуатации и уникальных объектов — чаще. Это рекомендация стандарта, применяемого добровольно; в системе координат 384-ФЗ она ложится ровно на статью 41 — добровольную форму оценки соответствия, применяемую для цели из пункта 4 части 1 статьи 38.
Практический смысл она всё равно имеет, и не только формальный. Десять лет — тот горизонт, на котором незамеченные процессы переходят из категории «дешёвый ремонт» в категорию «усиление конструкций». Разница в стоимости между этими двумя сценариями обычно на порядок больше стоимости самого обследования — и именно это, а не ссылка на пункт стандарта, чаще всего оказывается решающим аргументом.
Периодичность для конкретного здания удобно прикинуть в калькуляторе на странице технического обследования: он считает по рекомендациям ГОСТ 31937-2024 с учётом категории состояния и условий эксплуатации.
ИнжСтройКапитал выполняет техническое обследование зданий и сооружений с 2011 года: 60 инженеров, собственная поверенная приборная база и лаборатория, опыт работы с государственными заказчиками. Если не очевидно, требуется ли обследование в вашей ситуации и в каком объёме, — опишите объект и повод, разберём основания и предложим минимальный достаточный состав работ. Подробнее — на странице технического обследования и в разделе целей и причин обследования.