Предпроектные работы

Стадия, которой нет в нормах — и без которой плохо

«Предпроект», «стадия ПП», «эскизный проект» — терминов много, но нормативного статуса нет ни у одного: ПП РФ № 87 и статья 48 ГрК РФ знают только проектную и рабочую документацию. Предпроектные работы — договорная стадия, состав которой определяют заказчик и проектировщик. Для бюджетных стройек существует официальный родственник — обоснование инвестиций с технологическим и ценовым аудитом по ПП РФ № 563; его не следует путать с публичным технологическим и ценовым аудитом по ПП РФ № 382, действие которого приостановлено по 31 декабря 2026 года.

Отсутствие нормативного статуса не отменяет экономику: концептуальная ошибка, найденная на предпроекте, стоит недели; найденная в экспертизе — месяцы; на стройке — проценты бюджета.

Что мы делаем на предпроекте

Посадка и ограничения. Анализ ГПЗУ, зон с особыми условиями использования территории, предельных параметров. Ответ на первый вопрос: помещается ли задуманное на участок в принципе.

Альбом объёмно-планировочных решений. Варианты компоновки с поэтажными схемами и технико-экономическими показателями — площади, объём, выход полезных площадей по каждому варианту. С 3D-визуализацией: объёмная модель и видовые кадры для согласований.

Концепция энергообеспечения. Сравнение вариантов электро-, тепло- и газоснабжения по капитальным и эксплуатационным затратам и реализуемости техусловий. Источник энергии — решение, которое на поздних стадиях уже не меняется, а на затраты влияет десятилетиями.

Порядок стоимости. Предварительная оценка стоимости строительства по укрупнённым показателям — не смета, но честная вилка для инвестиционного решения.

Дорожная карта. Состав изысканий, перечень разделов будущей проектной документации, необходимость экспертизы (быстрый ответ даёт наш квиз) и реалистичные сроки.

Предельные параметры участка: что здесь вообще разрешено

Первый вопрос предпроекта — не «как это будет выглядеть», а «что здесь разрешено». Ответ даёт градостроительный регламент, а перечень самих параметров закрыт частью 1 статьи 38 ГрК РФ: предельные размеры участков и предельные параметры разрешённого строительства «включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка». Пятый пункт перечня из кодекса убран — «5) утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ», — поэтому ссылки на него в старых заданиях и справках недействительны.

Три особенности, которые чаще всего удивляют заказчика:

• Параметров может не быть вовсе. Если регламент их не устанавливает, то «непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие» размеры и параметры «не подлежат установлению» (ч. 1.1). Пустая графа — не ошибка выдачи, а самостоятельное решение правил землепользования.
• Перечень открыт вверх. «Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры» (ч. 1.2) — местные правила вправе добавить свои.
• Внутри одной зоны параметры могут различаться. «В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства» (ч. 3).

Отдельный случай — исторические поселения федерального или регионального значения. Там предельные параметры «должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства» (ч. 2.1), вплоть до «требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства». Для предпроекта это меняет постановку задачи: облик становится нормируемым параметром, а не предметом вкуса.

Отклонение от предельных параметров: механизм статьи 40

Если параметры не сходятся с задачей, у застройщика есть законный путь — разрешение на отклонение. Оснований два, и они принципиально разные.

Первое — неудобный участок. Обратиться вправе «правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки» (ч. 1 ст. 40 ГрК РФ). Здесь предпроект и изыскания работают прямо на обоснование: неблагоприятные инженерно-геологические характеристики нужно доказать отчётом, а не заявить в письме.

Второе — «десять процентов»: отклонение возможно, «если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов» (ч. 1.1). Слово «однократного» здесь рабочее: повторно тем же путём тот же параметр не подвинуть.

Границы механизма:

• «Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов» (ч. 2) — отклонение по параметрам не отменяет ни одно требование безопасности.
• В исторических поселениях федерального или регионального значения отклонение «в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства» не допускается (ч. 2).
• Пока по участку не снято уведомление о выявлении самовольной постройки, «не допускается предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства в отношении земельного участка, на котором расположена такая постройка, до её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями» (ч. 6.1).

Сроки складываются из трёх отрезков. Проект решения «подготавливается в течение пятнадцати рабочих дней со дня поступления заявления о предоставлении такого разрешения и подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьёй 5.1 настоящего Кодекса» — но «с учётом положений статьи 39 настоящего Кодекса, за исключением случая, указанного в части 1.1 настоящей статьи», то есть для отклонения на десять процентов обсуждения не требуются (ч. 4). Затем комиссия «в течение пятнадцати рабочих дней со дня окончания таких обсуждений или слушаний осуществляет подготовку рекомендаций» (ч. 5). Затем «глава местной администрации в течение семи дней со дня поступления указанных в части 5 настоящей статьи рекомендаций принимает решение» (ч. 6). Расходы на обсуждения «несёт физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения» (ч. 4) — это статья бюджета предпроекта, о которой обычно не думают заранее.

Технические условия: сколько живут и когда их можно взять заранее

Концепция энергообеспечения не имеет смысла без ответа на вопрос, что реально даст сеть. Общее правило для всех ресурсов, кроме электричества, — статья 52.1 ГрК РФ, которая вводит понятие технических условий именно под проектную стадию: это «технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, применяемые в целях архитектурно-строительного проектирования» (ч. 2).

Три числа, которые определяют график предпроекта:

• Бесплатно и за семь рабочих дней. Технические условия «выдаются в целях заключения договора о подключении (технологическом присоединении) без взимания платы в течение семи рабочих дней» (ч. 3) — «за исключением случаев технологического присоединения к электрическим сетям».
• Срок жизни — от трёх лет. Он «устанавливается правообладателем сети инженерно-технического обеспечения не менее чем на три года или при комплексном развитии территории не менее чем на пять лет, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации» (ч. 4).
• Электричество считается отдельно. Пункт 24 Правил технологического присоединения (ПП РФ № 861) задаёт вилку: «Срок действия технических условий не может составлять менее 2 лет и более 6 лет», причём внутри вилки срок должен быть «не менее планируемого заявителем срока введения в эксплуатацию энергопринимающих устройств (в том числе по этапам и очередям)» — то есть график ввода объекта по этапам заявляется ещё на стадии технических условий.

Для предпроекта существует и точный инструмент на случай, когда сетей пока нет: предварительные технические условия. Часть 5.1 статьи 52.1 распространяет их на сети (кроме электроснабжения), «строительство, реконструкция которых предусмотрены государственными программами Российской Федерации, национальными проектами» и программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, «но не завершены на момент обращения застройщика, технического заказчика, правообладателя объекта капитального строительства». Плата не берётся и здесь: «выдача технических условий в случаях, предусмотренных настоящей частью, осуществляется без взимания платы. Порядок предоставления таких технических условий и срок их действия устанавливаются Правительством Российской Федерации». По газу этот порядок раскрыт в Правилах подключения (ПП РФ № 1547): перспективный заявитель — это «застройщик, технический заказчик, правообладатель перспективного объекта капитального строительства, планирующий осуществить подключение» к перспективным сетям и «обратившийся с запросом о выдаче предварительных технических условий», а срок таких условий — «не более 3 лет со дня их выдачи» (п. 164).

Обоснование инвестиций: официальный двойник предпроекта

Для бюджетных стройек у предпроекта есть нормативный аналог. Постановление Правительства РФ от 12.05.2017 № 563 утвердило, наряду с правилами контрактов «под ключ», «Положение о проведении технологического и ценового аудита обоснования инвестиций, осуществляемых в инвестиционные проекты по созданию объектов капитального строительства, в отношении которых планируется заключение контрактов, предметом которых является одновременно выполнение работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства».

Состав обоснования инвестиций закрыт приложением к этому Положению — и читается как оглавление добротного предпроекта. Документ «состоит из текстовой и графической частей», а разделов тринадцать: «а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка; в) основные (принципиальные) архитектурно-художественные решения; г) основные (принципиальные) технологические решения; д) основные (принципиальные) конструктивные и объёмно-планировочные решения» — и далее до «м) обоснование предполагаемой (предельной) стоимости строительства; н) проект задания на проектирование». Последний пункт стоит запомнить: нормативка сама считает задание на проектирование результатом предпроектной стадии, а не входными данными для неё.

Аудит проводит не частный консультант: он «проводится федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами субъектов Российской Федерации или подведомственными им государственными (бюджетными или автономными) учреждениями, к полномочиям которых отнесено проведение государственной экспертизы». Срок «не должен превышать 45 календарных дней», для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов «такой срок не должен превышать 60 календарных дней», и «указанный срок может быть продлён по инициативе заявителя не более чем на 15 календарных дней» (п. 9 Положения).

Не путать с публичным технологическим и ценовым аудитом крупных инвестиционных проектов с государственным участием: это ПП РФ от 30.04.2013 № 382, и его Положение сейчас не работает — пункт 1 постановления Правительства РФ от 23.12.2025 № 2097 приостановил его действие по 31 декабря 2026 года.

Предпроект для существующего здания

Половина наших предпроектов — не пустые участки, а реконструкция. Здесь стадия начинается с технического обследования: несущая способность фундаментов и каркаса определяет допустимую надстройку, перепланировку и смену назначения. Обследование, обмеры и предпроектную проработку выполняем одним коллективом — планировочные варианты опираются на фактическое состояние конструкций, а не на предположения.

Итог стадии — задание на проектирование

Главный документ, который заказчик получает на выходе, — проект задания на проектирование с выбранным вариантом, зафиксированными ТЭП и составом работ. С ним проектная стадия начинается без раскачки — у нас или у любого другого проектировщика: материалы предпроекта самодостаточны.

Логика здесь совпадает с нормативной: в перечне разделов обоснования инвестиций по ПП РФ № 563 задание стоит последним пунктом — «н) проект задания на проектирование». Договорный предпроект приходит к тому же результату, что и регламентированная процедура для бюджетных объектов.

Как заказать

Опишите задачу: участок или здание, назначение, ожидания по площади и бюджету. Предложим состав предпроектной проработки, назовём цену и срок; ответим в течение часа в рабочее время. На выполненные работы даём гарантию до 5 лет.