Определение класса энергетической эффективности

Что такое класс энергоэффективности

Класс — это обозначение уровня энергетической эффективности здания, характеризуемого интервалом значений удельного расхода тепловой энергии на отопление за отопительный период. Требование определять и подтверждать его вытекает из 261-ФЗ «Об энергосбережении», правила присвоения классов многоквартирным домам задаёт приказ Минстроя № 399/пр от 06.06.2016, а форма энергетического паспорта здания — СП 50.13330 «Тепловая защита зданий». Класс проставляется в энергетическом паспорте на стадии проекта или при сдаче здания в эксплуатацию.

Для существующих зданий класс определяется расчётно-фактическим сравнением показателей удельного годового расхода энергоресурсов. При вводе в эксплуатацию проводится расчётно-экспериментальный контроль: измерения воздухопроницаемости ограждающих конструкций, замеры плотности тепловых потоков, тепловизионная съёмка и разработка энергетического паспорта с присвоенным классом.

Кому класс обязателен, а кому — по решению

Вопрос, с которого стоит начинать: обязан ли конкретный объект вообще иметь класс. Ответ даёт пункт 3 Требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, утверждённых ПП РФ № 18 от 25.01.2011:

Класс энергетической эффективности подлежит обязательному установлению в отношении многоквартирных домов, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, а также подлежащих государственному строительному надзору.

Далее тот же пункт разводит остальные случаи:

Для иных зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, класс энергетической эффективности может быть установлен по решению застройщика или собственника. Для многоквартирных домов и иных зданий, строений и сооружений в процессе эксплуатации класс энергетической эффективности может быть установлен по решению собственников (собственника) по результатам энергетического обследования.

Отсюда три практических вывода. Первый: для нового МКД под государственным строительным надзором класс — обязательный элемент ввода, отказаться от него нельзя. Второй: для бизнес-центра, торгового комплекса, производственного корпуса класс не обязателен ни при вводе, ни в эксплуатации — но он остаётся единственной сопоставимой цифрой, которую понимают арендатор, инвестор и банк, и определяется добровольно. Третий: класс существующего здания устанавливается по результатам энергетического обследования — то есть добровольное решение собственника всё равно требует нормальной работы с измерениями, а не декларации.

Отдельно — куда класс попадает при вводе. По пункту 4 Правил определения класса «класс энергетической эффективности многоквартирного дома указывается в заключении органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, прошедшего капитальный ремонт многоквартирного дома также требованиям энергетической эффективности». Иными словами, отдельного «сертификата класса» при вводе не выдают: класс живёт внутри ЗОС.

Шкала: девять позиций от A++ до G

Класс — не оценка «хорошо/плохо», а положение здания на шкале относительно базового уровня удельного годового расхода энергетических ресурсов. Шкалу для многоквартирных домов задаёт приказ Минстроя № 399/пр — девять позиций:

Слово «включительно» в таблице № 2 — не редакторская вежливость, а правило разрешения пограничных значений, и мы приводим формулировки дословно именно поэтому. Отклонение ровно −40 % даёт класс A, а не B; ровно 0 % — D, а не E; ровно +50 % — F, а не G. Сокращённые пересказы шкалы («от −40 до −50») этот вопрос оставляют открытым, а разница в один класс на границе диапазона решает и вопрос налоговой льготы, и содержание указателя на фасаде.

Минус означает, что дом расходует меньше базового уровня, плюс — что больше. Распространённое утверждение, будто «классы D и ниже для нового строительства недопустимы», в Правилах опоры не имеет: в приказе № 399/пр всего два запрета на присвоение — при отсутствии общедомовых приборов учёта и на верхние классы при отсутствии перечисленного оборудования, а нижней границы класса для новостройки нет ни в Правилах, ни в Требованиях приказа № 1550/пр. Запрет устроен иначе: по части 6 статьи 11 261-ФЗ «не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений… не соответствующих требованиям энергетической эффективности» — то есть проверяется не буква класса, а выполнение самих требований (ступени снижения и обязательные технические требования). Класс здесь — следствие, а не критерий допуска. Для существующего жилого фонда классы E, F и G — обычное дело, и именно они становятся отправной точкой для программы энергосберегающих мероприятий.

Базовый уровень: таблица, с которой сравнивают дом

Буква класса сама по себе ничего не считает — она появляется только после сравнения с базовым уровнем из таблицы № 1 Правил. Базовый уровень задан в кВт·ч на 1 м² площади помещений многоквартирного дома, не отнесённых к общему имуществу, и включает суммарный удельный годовой расход тепловой энергии на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение плюс электроэнергию на общедомовые нужды. Аргументов у таблицы два: градусо-сутки отопительного периода и этажность.

Вторая половина той же таблицы выделяет из этой суммы только отопление и вентиляцию — именно её обычно и обсуждают, когда спорят о теплопотерях дома:

Три оговорки к таблице, каждая из которых на практике меняет результат. Первая: заложенный в значения базовый уровень расхода электроэнергии на общедомовые нужды «равен 10,0 кВт·ч/м2 для многоквартирных домов, оборудованных лифтом»; если лифта нет, он «равен 7 кВт·ч/м2 и из указанных в таблице показателей следует вычесть 3 кВт·ч/м2». Вторая: «Для многоподъездных МКД с секциями разной этажности при определении значения базового уровня удельного годового расхода энергетических ресурсов этажность усредняется». Третья: «Промежуточные значения удельного годового расхода энергетических ресурсов определяют методом линейной интерполяции по этажности многоквартирного дома и градусо-суток отопительного периода» — то есть интерполяция идёт по двум осям сразу, а не округлением до ближайшей строки.

Как это выглядит в счёте. Дом девять этажей, ГСОП района 4500 — ни того, ни другого значения в таблице нет. Сначала интерполируем по ГСОП внутри двух соседних столбцов этажности: для 8 этажей 229 + 0,5 × (251 − 229) = 240 кВт·ч/м², для 10 этажей 225 + 0,5 × (245 − 225) = 235 кВт·ч/м². Затем по этажности между ними: 240 + (9 − 8) × (235 − 240) / (10 − 8) = 237,5 кВт·ч/м². Если дом без лифта, вычитаем 3 — остаётся 234,5. Разница между «взять ближайшую строку 229» и корректной интерполяцией здесь 8,5 кВт·ч/м², то есть около 3,6 % — ровно тот порядок величины, который на границе диапазона таблицы № 2 переставляет дом на класс вверх или вниз.

Приведение к расчётным условиям

Сравнивать «как есть» нельзя: дом с плотностью заселения вдвое выше нормативной и дом с полупустыми квартирами при одинаковой оболочке дадут разное потребление. Поэтому фактические значения приводят к тем условиям, при которых считался базовый уровень: температура внутреннего воздуха в квартирах 20 °С, заселение 20 м² общей площади на одного жителя, нормативный воздухообмен 30 м³/ч на жителя, удельные бытовые внутренние теплопоступления 17 Вт/м² общей площади.

Приведение выполняется линейной интерполяцией — фактические расходы пропорционально увеличиваются или уменьшаются в зависимости от отклонения по климатическим характеристикам района, этажности, средней температуре внутреннего воздуха, плотности заселения, воздухообмену, бытовым теплопоступлениям и качеству коммунальных услуг. Качество услуг при этом не оценивается на глаз: оно определяется по Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений (ПП РФ от 06.05.2011 № 354), то есть по зафиксированным перерывам и отклонениям параметров. Минимальный период для подсчёта фактического энергопотребления эксплуатируемого дома — один год: отопительный сезон целиком, иначе сравнение с годовым базовым уровнем бессмысленно.

Когда класс не присвоят вообще

Отказ по существу — не редкость, и его причины перечислены прямо.

Класс энергетической эффективности не присваивается при отсутствии общедомовых приборов учёта. Логика жёсткая: фактические значения определяются только по показаниям ОДПУ, и без них исходных данных для сравнения просто нет.

Классы B, A, A+ и A++ не присваиваются, если в доме нет индивидуального теплового пункта с функцией автоматического регулирования температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха, энергоэффективного (светодиодного) освещения мест общего пользования и индивидуальных приборов учёта по 261-ФЗ. Это оборудование — условие допуска к верхней части шкалы независимо от того, какие цифры дало сравнение с базовым уровнем.

Ещё два правила, о которых спорят чаще всего. Энергетические ресурсы, получаемые из возобновляемых источников, не учитываются при расчёте удельного годового потребления, если вырабатывающее их оборудование включено в инженерные системы дома, — солнечные коллекторы не «улучшают» класс, а изменяют саму систему. И отдельно: домами высокого класса энергетической эффективности для целей налогового законодательства являются дома классов A, A+ и A++ — это тот случай, когда буква на фасаде имеет прямые денежные последствия.

Требования ужесточаются по графику: две разные ступени 20/40/50 %

Базовый уровень — не константа. Но здесь начинается самая частая ошибка отраслевых страниц: цифры 20/40/50 % встречаются в двух разных актах, применяются к двум разным величинам и вступают в силу с двух разных дат. Их регулярно сливают в одну лестницу — и получают требование, которого нет ни в одном документе.

Первая лестница — ПП РФ № 18 от 25.01.2011, пункт 15(1). Она про годовой расход ресурсов относительно базового уровня:

После установления базового уровня требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений требования энергетической эффективности должны предусматривать уменьшение показателей, характеризующих годовые удельные расходы энергетических ресурсов в здании, строении, сооружении, не реже чем 1 раз в 5 лет: а) для вновь создаваемых зданий, строений, сооружений с 1 января 2018 г. — не менее чем на 20 процентов по отношению к базовому уровню, с 1 января 2023 г. — не менее чем на 40 процентов по отношению к базовому уровню, с 1 января 2028 г. — не менее чем на 50 процентов по отношению к базовому уровню.

Вторая лестница — приказ Минстроя № 1550/пр, пункт 7. Она про другую величину — удельную характеристику расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию, и отсчитывается не от базового уровня таблицы № 1, а от приложений к самим Требованиям:

Для вновь создаваемых зданий (в том числе многоквартирных домов), строений, сооружений удельная характеристика расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию уменьшается: с 1 июля 2018 г. — на 20 процентов по отношению к удельной характеристике расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию малоэтажных жилых одноквартирных зданий (приложение № 1 к настоящим Требованиям) или удельной характеристике расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию (приложение № 2 к настоящим Требованиям).

Различия, которые приходится держать в голове при расчёте: у первой лестницы дата 1 января 2018 года, база — базовый уровень удельного годового расхода в кВт·ч/м²; у второй дата 1 июля 2018 года, база — удельная характеристика в Вт/(м³·°C) из приложений № 1 и № 2. Дальше — 1 января 2023 и 1 января 2028 года совпадают у обеих, но сравниваемые величины по-прежнему разные.

Отдельно — ступень для реконструкции и капремонта, где почти всегда теряют оговорку про МКД. Пункт 8 Требований: «Для реконструируемых или проходящих капитальный ремонт зданий, строений, сооружений (за исключением многоквартирных домов) удельная характеристика расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию уменьшается с 1 июля 2018 г. на 20 процентов», и сразу следом — «Дальнейшее уменьшение удельной характеристики расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию не проводится». Ту же оговорку содержит подпункт «б» пункта 15(1) ПП РФ № 18. Многоквартирные дома из ступени для реконструкции и капремонта исключены — при том что из ступени для нового строительства (пункт 7) они, наоборот, не исключены, там прямо сказано «в том числе многоквартирных домов».

Приложение № 2 к Требованиям задаёт удельную характеристику по типам зданий и этажности — эту таблицу применяют ко всему, кроме малоэтажных жилых одноквартирных зданий (для них приложение № 1 с осями «площадь — этажность»):

Значения — в Вт/(м³·°C); в полной таблице приложения есть ещё столбцы для 10–11 этажей и 12 этажей и выше. Здание образовательной организации нормируется мягче остальных (0,521), склад и сервисное обслуживание — заметно жёстче (0,266): нормы учитывают не только оболочку, но и режим эксплуатации.

Практическое следствие для проектировщика и застройщика: здание, спроектированное «с запасом» по нормам прошлой ступени, на следующей ступени перестаёт соответствовать требованиям, а проекты с длинным циклом подготовки рискуют выйти на экспертизу уже под новыми показателями. Поэтому класс мы считаем не в конце проектирования, а на стадии, когда конструктивные решения ещё можно изменить.

Область применения самих Требований задана их пунктом 2: они устанавливаются «к проектируемым, реконструируемым, проходящим капитальный ремонт и эксплуатируемым отапливаемым зданиям, строениям, сооружениям, оборудованным теплопотребляющими установками, электроприемниками, водоразборными устройствами и (или) устройствами для использования природного газа». А вот перечень изъятий приказ Минстроя не устанавливает вовсе — он задан частью 5 статьи 11 261-ФЗ, и в нём семь категорий:

Требования энергетической эффективности не распространяются на следующие здания, строения, сооружения: 1) культовые здания, строения, сооружения; 2) здания, строения, сооружения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации отнесены к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры); 3) временные постройки, срок службы которых составляет менее чем два года; 4) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома; 5) строения, сооружения вспомогательного использования; 6) отдельно стоящие здания, строения, сооружения, общая площадь которых составляет менее чем пятьдесят квадратных метров; 7) иные определенные Правительством Российской Федерации здания, строения, сооружения.

Пункт 12 Правил установления требований отсылает ровно сюда: требования применяются ко всем зданиям, «за исключением категорий зданий, строений, сооружений, определенных частью 5 статьи 11 Федерального закона». Часто встречающееся «дачные дома» в перечне закона отсутствует — оно есть только в примечании 2 к приложению № 1 приказа № 1550/пр: «Не распространяется на объекты индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящие и предназначенные для проживания одной семьи жилые дома с количеством этажей не более чем три), дачные дома, садовые дома». Это ограничение применимости одной таблицы, а не самостоятельное изъятие из требований, и в разговоре с заказчиком разница важна.

Важная деталь, из-за которой чаще всего расходятся расчёты проектировщика и эксплуатирующей организации: база нормирования разная. При проектировании всех типов зданий и при эксплуатации любых зданий, кроме многоквартирных домов, удельный расход считается на 1 м³ отапливаемого объёма помещений. При эксплуатации многоквартирных домов — на 1 м² общей площади квартир и полезной площади нежилых помещений. Одна и та же ошибка — сравнение «кубов» с «квадратами» — регулярно превращает нормальный дом в проблемный на бумаге.

Обязательные технические требования, а не только цифры

Приказ № 1550/пр не ограничивается процентами. Он закрепляет перечень первоочередных технических требований, выполнение которых обязательно само по себе:

• для административных и общественных зданий площадью более 1000 м², подключённых к централизованному теплоснабжению, при строительстве, реконструкции и капремонте внутренних систем теплоснабжения — установка (при технической возможности) оборудования, обеспечивающего поддержание гидравлического режима, автоматическое регулирование потребления тепловой энергии в системах отопления и вентиляции по температуре наружного воздуха, приготовление горячей воды и поддержание заданной температуры в системе ГВС; плюс оснащение отопительных приборов автоматическими терморегуляторами;
• для проектируемых многоквартирных домов, подключаемых к централизованному теплоснабжению, — то же оборудование поддержания гидравлического режима и погодного регулирования;
• для помещений административных и общественных зданий с проектным числом работы осветительных приборов свыше 4 тыс. часов в год и для систем освещения общего имущества МКД при новом проектировании, реконструкции и капремонте систем освещения — источники света со светоотдачей не менее 95 лм/Вт и устройства автоматического управления освещением по уровню естественной освещённости.

С 1 января 2023 года добавилась рекомендация устанавливать возобновляемые и альтернативные источники энергии по ГОСТ Р 54531-2011 с удельным поступлением ресурсов от них не менее 10 кВт·ч/м³ в год, а с 1 января 2028 года — не менее 20 кВт·ч/м³ в год. Здесь две оговорки, которые теряют чаще всего. Первая — модальность: «С 1 января 2023 года для проектируемых, реконструируемых, капитально ремонтируемых зданий, строений, сооружений, за исключением многоквартирных домов, рекомендуется»; в отличие от процентов снижения, это не основание для отказа в подтверждении. Вторая — та же оговорка про МКД, что и в ступени для реконструкции: многоквартирные дома из требования исключены. Её дублирует пункт 16(1) ПП РФ № 18, где требования к интеграции нетрадиционных источников энергии и к нормируемому удельному суммарному расходу первичной энергии «применяются с 1 января 2023 г., за исключением многоквартирных домов».

Про сам «нормируемый удельный суммарный расход первичной энергии» стоит сказать отдельно, потому что величина новая и её путают с удельным годовым расходом ресурсов. Пункт 9 Правил установления требований относит к дополнительным техническим требованиям «требования об ограничении нормируемого удельного суммарного расхода первичной энергии» — то есть энергии до преобразования и потерь в сетях. Дом с электрокотлом и дом с газовым котлом при одинаковом потреблении «на входе в квартиру» дают разный расход первичной энергии, и именно эта разница попадает в оценку начиная с 2023 года — снова, кроме МКД.

Подтверждать соответствие тоже обязан застройщик: при вводе объекта — по пунктам 5–8 Требований, а затем не реже одного раза в 5 лет инструментально-расчётным методом, то есть по показаниям приборов учёта с пересчётом фактических условий к расчётным. Для домов классов B, A, A+ и A++ подтверждение обеспечивается в течение первых 10 лет эксплуатации. После капитального ремонта общего имущества подтверждение — уже на управляющей организации, ТСЖ или кооперативе, и только по тем элементам конструкций и инженерных систем, которые при капремонте изменялись.

Два органа: кто присваивает класс

Путаница вокруг «кто выдаёт класс» возникает потому, что органов действительно два, и зависит это от стадии жизни дома.

При вводе в эксплуатацию класс устанавливает орган государственного строительного надзора — и попадает он не в отдельный акт, а в заключение о соответствии (ЗОС). Пункт 3(1) Требований к правилам оговаривает условие, о котором забывают: класс указывается в ЗОС, «в случае если при строительстве, реконструкции многоквартирного дома не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации», включая требования энергетической эффективности и оснащённости приборами учёта. Проще говоря, замечания по любой части работ — и класса в ЗОС не будет. Далее он входит в комплект документов сдачи дома вместе с энергетическим паспортом.

В процессе эксплуатации класс определяет орган государственного жилищного надзора, и подпункт «б» того же пункта задаёт метод: на основании фактических значений показателей годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов, определённых инструментально-расчётным методом. Основание — декларация о фактических значениях, которую подают собственники или управляющая организация. Именно этот класс подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 5 лет со дня выдачи предыдущего акта.

Разница принципиальна: при вводе класс основан на проектных и приёмочных данных, в эксплуатации — на фактическом потреблении. За пять лет расхождение накапливается — разрушается герметизация швов, теряет свойства утеплитель, разбалансируется отопление, — и подтверждение класса фактически превращается в проверку того, сохранил ли дом заявленные при сдаче характеристики.

Декларация о фактических значениях: что в ней должно быть

Основание для акта ГЖИ — декларация о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов. Её не следует путать с декларацией о потреблении энергетических ресурсов, которую бюджетные организации подают в ГИС «Энергоэффективность»: это разные документы, разные адресаты и разные основания.

Декларация о фактических значениях подаётся в произвольной форме, но состав сведений закрыт — семь обязательных позиций:

• календарные даты начала и окончания периода, за который представляется декларация;
• класс энергетической эффективности дома и дата его присвоения, если класс уже устанавливался;
• показания общедомовых приборов учёта (или приборов, учитывающих расход ресурсов на содержание общего имущества) на начало и конец отчётного периода по каждому виду ресурса — со сведениями о приборах: марка, номер, сроки поверки;
• расчёт объёма потреблённых ресурсов по каждому виду с указанием единиц измерения и переводом единиц;
• расчёт значений годовых удельных величин расхода и расчёт приведения полученных значений к расчётным условиям;
• фактические условия, использованные для приведения: климатические условия периода, средняя температура внутреннего воздуха в помещениях, плотность заселения, качество коммунальных услуг;
• указание на наличие или отсутствие индивидуального теплового пункта с погодным регулированием и энергоэффективного (светодиодного) освещения мест общего пользования.

Последний пункт не формальность: именно он подтверждает право дома на верхние классы. Декларацию подают собственники помещений — при непосредственном управлении — либо лицо, осуществляющее управление домом.

Процедура в ГЖИ: документы, сроки, отказы

К заявлению о присвоении или подтверждении класса прилагаются заверенные заявителем копии трёх документов: сама декларация; документ, подтверждающий полномочия на управление домом (договор управления, либо протокол общего собрания о выборе ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, либо протокол о полномочиях собственника представлять документы от имени собственников при непосредственном управлении); документ о полномочиях представителя заявителя.

Срок рассмотрения — 30 дней с даты получения. Решений три: вернуть заявление с приложениями из-за несоответствия документов требованиям к составу и содержанию, выдать акт о классе энергоэффективности либо отказать в его выдаче. Основания отказа перечислены отдельно: отсутствие в документах значений годовых удельных величин расхода ресурсов, необходимых для присвоения класса; расхождение этих значений со значениями аналогичных величин в документах, представлявшихся для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; истёкший на дату рассмотрения срок действия документов.

Решение оформляется письменно в двух экземплярах — один хранится в принявшем его органе, второй направляется заявителю не позднее 5 дней с даты оформления. Повторно подать документы можно после устранения обстоятельств, послуживших основанием для возврата или отказа. Дальше документ живёт своей жизнью: оригинал акта входит в состав технической документации на дом, копия в течение 30 дней направляется ГЖИ в орган местного самоуправления, ведущий информационную систему обеспечения градостроительной деятельности, а сам класс включается в энергетический паспорт многоквартирного дома.

Сроки: пять лет, десять лет и цена пропуска

Сроков подтверждения на самом деле три, и путают их постоянно.

Удельный годовой расход построенных и введённых в эксплуатацию домов подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 5 лет со дня ввода дома в эксплуатацию. Для домов наивысших классов — B, A, A+, A++ — расход дополнительно подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 10 лет со дня ввода. Класс в процессе эксплуатации подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 5 лет со дня выдачи акта о классе — по решению собственников или по инициативе управляющей организации, но не чаще одного раза в год.

Пропуск срока имеет прямое последствие. При неподтверждении класса в установленные сроки не допускается указание класса в технической документации на дом и иных характеризующих дом документах, не допускается размещение указателя класса на фасаде и информации о классе на информационных стендах. Управляющая организация обязана демонтировать указатель с фасада и изъять этикетку со стендов. Иными словами, просроченный класс не «остаётся как есть» — дом формально возвращается в состояние «класс не установлен».

Чем отвечает застройщик: гарантия на энергоэффективность

Класс — не только маркетинговая характеристика при продаже квартир. За ним стоит гарантийное обязательство, прямо описанное в законе и в подзаконных актах, и оно жёстче обычной строительной гарантии по составу требований.

Первое: «Не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов» (ч. 6 ст. 11 261-ФЗ). Именно эта норма, а не «недопустимость низкого класса», запирает ввод объекта — требованиям должно соответствовать любое здание, а класс при этом может оказаться каким угодно.

Второе: срок, в течение которого выполнение требований обеспечивает застройщик, «должен составлять не менее чем пять лет с момента ввода в эксплуатацию здания, строения, сооружения» (ч. 3 ст. 11). Пункт 13 Требований к правилам конкретизирует его для МКД: пять лет для среднего (нормального) и высокого класса, не менее чем первые 10 лет эксплуатации — для наивысших. То есть заявленный при сдаче класс A+ удлиняет ответственность застройщика вдвое.

Третье, и это то, что почти не встречается в отраслевых текстах: гарантия здесь не пассивная. В гарантийных обязательствах по вводимому зданию «во всех случаях предусматривается обязанность застройщика по обязательному подтверждению нормируемых энергетических показателей» — и при вводе, и потом инструментально-расчётным методом не реже одного раза в 5 лет. Не «отвечать на претензии», а самому подтверждать показатели с приборов.

Четвёртое — что может потребовать собственник. По части 10 статьи 11 261-ФЗ при выявлении несоответствия собственники «вправе требовать по своему выбору от застройщика безвозмездного устранения в разумный срок выявленного несоответствия или возмещения произведенных ими расходов на устранение выявленного несоответствия». Выбор — за собственником, не за застройщиком; на практике это означает, что доказанное расхождение фактического потребления с заявленным при сдаче в пределах гарантийного срока превращается в работы за счёт застройщика.

Отсюда практический вывод для обеих сторон. Для застройщика заявленный класс — это принятое на 5 или 10 лет обязательство с собственным механизмом проверки, и завышать его дороже, чем кажется. Для управляющей организации и собственников инструментально-расчётное подтверждение в пределах гарантийного срока — законный инструмент предъявить расхождение, пока оно ещё покрыто гарантией, а не после её истечения за свой счёт.

Если расход превысил заявленный: пересмотр класса

Отдельный механизм, о котором почти не знают: инициировать пересмотр класса может не только управляющая организация. Правила говорят здесь в изъявительном наклонении, а не «вправе обратиться»: если расход превышает указанный в акте, «то собственник помещения в многоквартирном доме, орган государственной власти или местного самоуправления, ресурсоснабжающая организация обращается в ГЖИ с заявлением о пересмотре класса энергетической эффективности многоквартирного дома». Разница не стилистическая: для ресурсоснабжающей организации и органа власти это описание порядка действий, а не факультативная возможность.

К заявлению прилагаются заверенные копии: документа, подтверждающего статус заявителя (собственник помещения, лицо, осуществляющее выплату субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, либо теплоснабжающая организация); документа о полномочиях представителя; квитанций на оплату коммунальных услуг или актов, подтверждающих превышение расхода. ГЖИ рассматривает документы в те же 30 дней и либо отказывает заявителю, либо направляет ответственному за содержание дома (а при непосредственном управлении — собственникам) предписание об устранении нарушений, приводящих к превышению удельного годового расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию.

Для управляющей организации это означает простую вещь: завышенный класс на фасаде — не безобидная витрина, а основание для предписания по заявлению любого жильца с квитанциями на руках.

Указатель на фасаде

Отдельная обязанность, о которой чаще всего забывают, — и здесь же самое частое искажение первоисточника. Правила возлагают её не на собственников, а на застройщика или управляющую организацию:

Застройщик или лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, размещает указатель класса энергетической эффективности многоквартирного дома на одном из фасадов на высоте выше 2 м от уровня земли на расстоянии 30 - 50 см от левого угла здания таким образом, чтобы была обеспечена видимость указателя класса энергетической эффективности и его сохранность.

Обязанности собственников помещений «обеспечивать надлежащее состояние указателя и его замену при изменении класса» в Правилах нет — слова «замена» в них не встречается вовсе. Обязанность содержать указатель в надлежащем состоянии лежит на том же лице, которое его разместило; она встроена в формулировку «чтобы была обеспечена видимость и его сохранность». Общая обязанность собственников в законе другая и сформулирована шире — часть 9 статьи 11 261-ФЗ: «Собственники зданий, строений, сооружений, собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечивать соответствие зданий, строений, сооружений, многоквартирных домов установленным требованиям энергетической эффективности», то есть отвечать за характеристики дома, а не за состояние таблички.

Требования к самому указателю тоже заданы, и «сделаем табличку по-своему» здесь не работает. Это квадратная пластина 300 × 300 мм. У верхнего края заглавными буквами выполняется надпись «КЛАСС ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ». В центре — заглавная латинская буква (A, B, C, D, E, F, G) высотой 200 мм и знак «+» высотой 100 мм. Далее — «заглавными буквами указывается наименование класса энергетической эффективности: близкий к нулевому, высочайший, очень высокий, высокий, повышенный, нормальный, пониженный, низкий, очень низкий». Цвет шрифта и фона можно подобрать под существующие указатели на фасаде либо использовать чёрный шрифт на белом глянцевом фоне.

Тут в самих Правилах есть нестыковка, которую приходится разрешать на практике. Перечень из пункта 29 начинается с «близкий к нулевому» и содержит девять наименований, а таблица № 2 — та, где заданы девять классов и границы отклонений, — первым наименованием даёт «Высочайший». Наименований, стало быть, десять на девять классов. Разрешается это пунктом 31 про этикетку на стенде: он требует указывать «и наименование класса энергетической эффективности в соответствии с таблицей N 2 настоящих Правил» — то есть точкой правды объявлена таблица. На указателе и этикетке для A++ пишем «Высочайший», а «близкий к нулевому» из пункта 29 — характеристика самого верхнего класса, оставшаяся от более ранней редакции шкалы.

Внутри дома — вторая, менее известная обязанность: для информирования собственников управляющая организация размещает на информационных стендах в подъездах этикетку класса энергетической эффективности. В ней шесть позиций: адрес дома; номер и дата акта о классе; сам класс — латинская буква высотой не менее 50 мм, знак «+» не менее 25 мм и наименование класса; указанные в акте значения расхода тепловой энергии на отопление, вентиляцию, ГВС и электроэнергии на ОДН, а также расхода на отопление и вентиляцию отдельно, приведённые к расчётным; таблица минимальных и максимальных значений базового уровня по каждому классу; класс, указанный в проектной документации, если он там был.

На практике указатель либо отсутствует, либо годами показывает класс, присвоенный при сдаче дома, — то есть публично заявляет характеристики, которые дом давно не подтверждает. Для управляющей организации это первое, что фиксирует проверка, и одновременно самый простой в устранении пункт: он закрывается вместе с подтверждением класса.

Почему ИнжСтройКапитал

Работаем без посредников — собственный парк оборудования и штатные специалисты с опытом обследований любой сложности: с 2014 года выполнено более 1000 энергетических обследований. Разработанная документация проходит согласования в контролирующих органах; по договору предоставляем зафиксированную в нём гарантию с сопровождением документации во всех инстанциях — включая корректировки после закрытия договора. Работаем по всей России: концепцию обследования и целесообразность выезда специалистов в удалённые регионы определяем под задачу заказчика.