Когда заказывают обследование
Техническое обследование — не формальность «для галочки», а исходные данные, без которых нельзя законно спроектировать капремонт или реконструкцию и небезопасно принимать решения о здании. Типовые сценарии:
- Капитальный ремонт. ГОСТ 31937-2024 прямо относит определение исходных данных для проектирования капремонта к задачам комплексного обследования. Для многоквартирных домов заключение запрашивают региональные операторы: у нас 18 контрактов с Фондом капитального ремонта на 313,5 млн ₽ — обследование МКД перед капремонтом является одним из основных направлений компании.
- Реконструкция и перепланировка. Проектировщику нужны фактические характеристики конструкций: прочность материалов, реальные сечения, резерв несущей способности.
- Зона влияния нового строительства. Фиксация состояния окружающей застройки до начала работ (включая обследование 30-метровой зоны) защищает и застройщика, и владельцев соседних зданий при спорах о трещинах и осадках.
- После пожара, аварии, залива. Внеплановое обследование определяет, какие конструкции сохранили несущую способность, а какие требуют усиления или замены.
- Покупка или аренда объекта. Заключение показывает реальное состояние конструкций до сделки — аргумент в переговорах о цене.
- Периодическое обследование. ГОСТ 31937-2024 (п. 4.2) рекомендует: первое — не позднее двух лет после ввода в эксплуатацию, далее не реже раза в 10 лет (раз в 5 лет для зданий в неблагоприятных условиях).
- Предписание надзорного органа или подготовка к экспертизе. Отчёт по ГОСТ — официальный ответ на требование и база для судебной строительно-технической экспертизы.
Методика по ГОСТ 31937-2024
Стандарт делит обследование на три последовательных этапа.
1. Подготовительный. Анализ проектной, исполнительной и эксплуатационной документации, материалов обследований прошлых лет. На этом этапе формируется программа работ: что измеряем, где вскрываем, какие расчёты потребуются.
2. Предварительное (визуальное) обследование. Сплошной осмотр конструкций с выявлением дефектов и повреждений по внешним признакам: трещины, прогибы, коррозия, замачивание, разрушение защитных слоёв. Результат — предварительная оценка состояния и уточнение объёма детальных работ.
3. Детальное (инструментальное) обследование. Обмерные работы, определение физических свойств материалов, неразрушающий контроль (ультразвуковой, ударно-импульсный, радиационный, магнитно-порошковый, капиллярный), при необходимости — вскрытия и отбор образцов для лабораторных испытаний, геодезическая съёмка кренов и осадок. Завершается камеральной обработкой: поверочные расчёты, категория технического состояния, технический отчёт.
Визуальное или детальное: что заказывать
Если задача — зафиксировать состояние здания и получить предварительную оценку (например, перед сделкой или для планирования ремонта), достаточно визуального обследования: для административных и жилых зданий это от 2 ₽/м³ строительного объёма. Если заключение пойдёт в проект капремонта или реконструкции, в суд или в ответ на предписание — потребуется детальное инструментальное обследование с испытаниями и поверочными расчётами, от 10 ₽/м³. Для производственных и складских корпусов расценки за кубометр ниже за счёт больших объёмов: от 1,8 и от 8 ₽/м³. Когда проблема локальна — трещина в стене, протечки кровли, усиление перекрытия под новое оборудование, — обследуется отдельная конструкция: от 30 000 ₽ визуально и от 50 000 ₽ с инструментальным контролем. Состав работ в любом варианте фиксируется в техническом задании до подписания договора, поэтому смета не «расползается» в процессе.
Что изменилось в ГОСТ 31937-2024 по сравнению с 31937-2011
С 1 мая 2024 года ГОСТ 31937-2011 не действует. Ключевые отличия нового стандарта:
- фокус смещён с формального периодического осмотра на оценку рисков и безопасность на протяжении жизненного цикла объекта;
- мониторинг технического состояния выделен в самостоятельный процесс, допускаются автоматизированные и цифровые системы наблюдения;
- в область применения добавлены конструкции с композитной арматурой и из клеёной древесины;
- исключено требование об оценке морального износа;
- ужесточены требования к обоснованности выводов, оформлению паспортов зданий и ведомостей дефектов;
- чётче регламентированы основания для внеплановых и углублённых обследований.
Подробный разбор нового стандарта с таблицей периодичности — в наших статьях.
Категории технического состояния
По результатам обследования зданию присваивается одна из четырёх категорий:
| Категория | Что означает |
|---|---|
| Нормативное | Конструкции соответствуют проекту и нормам, эксплуатация без ограничений |
| Работоспособное | Есть отступления от норм, но несущая способность и эксплуатация обеспечены |
| Ограниченно работоспособное | Требуются контроль состояния и мероприятия по восстановлению — усиление, ремонт |
| Аварийное | Эксплуатация не допускается; до приведения конструкций в работоспособное состояние устанавливается обязательный мониторинг |
Категория — главный практический итог обследования: от неё зависят допустимость эксплуатации, состав ремонта и очередность работ. В техническом отчёте мы обосновываем категорию расчётами и результатами испытаний, чтобы документ выдерживал проверку экспертизой и надзорными органами.
Как считается цена обследования в государственной закупке
Для бюджетного заказчика цена в извещении — не переговорная позиция, а расчёт, который он обязан обосновать. Часть 1 статьи 22 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ даёт пять методов определения начальной (максимальной) цены контракта: сопоставимых рыночных цен (анализа рынка), нормативный, тарифный, проектно-сметный и затратный. Приоритет между ними расставлен прямо: «Метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования начальной (максимальной) цены контракта» — и далее в той же части 6: «Использование иных методов допускается в случаях, предусмотренных частями 7 — 11 настоящей статьи».
Проектно-сметный метод — тот, где цена берётся из сметы по государственным элементным сметным нормам, — часть 9 привязывает всего к двум предметам закупки. Первый: «строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства на основании проектной документации». Второй: «проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, за исключением научно-методического руководства, технического и авторского надзора» — причём расчёт по этому пункту ведётся «на основании согласованной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, проектной документации на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия». Часть 9.1 добавляет к списку ещё один случай: проектно-сметный метод «может применяться при определении и обосновании начальной (максимальной) цены контракта… на текущий ремонт зданий, строений, сооружений, помещений».
Технического обследования зданий в этом перечне нет. Нет его и в приказе Минстроя России от 23 декабря 2019 года № 841/пр — том самом Порядке определения НМЦК «при осуществлении закупок в сфере градостроительной деятельности (за исключением территориального планирования)». Пункт 1 Порядка перечисляет подрядные работы, к которым он применяется: «инженерным изысканиям для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства», «подготовке проектной документации объектов капитального строительства», строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу, работам «по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», а также «услуги по исполнению функций технического заказчика». Обследование как самостоятельный предмет закупки не названо ни в одной строке.
Что из этого следует для заказчика
Цена обследования обосновывается анализом рынка. Часть 5 статьи 22 называет источники: общедоступная информация о рыночных ценах, «информация о ценах товаров, работ, услуг, полученная по запросу заказчика у поставщиков (подрядчиков, исполнителей), осуществляющих поставки идентичных товаров, работ, услуг», и результаты размещения запроса цен в единой информационной системе. Отсюда привычная практика трёх коммерческих предложений — но с оговоркой, которую часто пропускают: по части 3 «информация о ценах… должна быть получена с учётом сопоставимых с условиями планируемой закупки коммерческих и (или) финансовых условий», а часть 4 разрешает заказчику применять «обоснованные им коэффициенты или индексы для пересчёта цен».
Практический вывод один: три предложения будут сопоставимы только тогда, когда запрос описывает одинаковый объём работ. Если в запросе написано «обследование здания школы, 12 000 м³», один исполнитель посчитает визуальный осмотр с фотофиксацией, второй — детальное обследование со вскрытиями и поверочными расчётами, и разброс цен получится пятикратным. Заказчик в этом случае либо занизит НМЦК и не получит заявок, либо завысит и потом не сможет объяснить расчёт контролю. Поэтому запрос цен и техническое задание должны готовиться одним пакетом — мы помогаем составить такой запрос до объявления закупки, это бесплатно и снимает бо́льшую часть будущих споров.
Отдельный случай — обследование объекта культурного наследия. Оно выполняется в составе работ по сохранению и формально попадает в предмет из пункта 2 части 9. Но расчёт по этому пункту опирается на уже согласованную проектную документацию, которой на стадии обследования ещё нет, — на практике первичное обследование памятника всё равно закупается по анализу рынка, а проектно-сметный метод включается позже, когда есть согласованный проект.
Техническое задание глазами 44-ФЗ: правила описания объекта закупки
Статья 33 называется «Правила описания объекта закупки» и задаёт рамку, в которой заказчик пишет ТЗ. Для обследования зданий значимы четыре её положения.
Что вообще описывают. По пункту 1 части 1 «в описании объекта закупки указываются функциональные, технические и качественные характеристики, эксплуатационные характеристики объекта закупки (при необходимости)». Тот же пункт запрещает включать в описание «требования к товарам, информации, работам, услугам при условии, что такие требования или указания влекут за собой ограничение количества участников закупки».
Откуда берутся термины. Пункт 2 части 1 предписывает использовать показатели, требования, условные обозначения и терминологию, «которые предусмотрены техническими регламентами, принятыми в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, документами, разрабатываемыми и применяемыми в национальной системе стандартизации». А если заказчик их не использует — «в таком описании должно содержаться обоснование необходимости использования других показателей, требований, условных обозначений и терминологии».
Это и есть нормативный ответ на вопрос, зачем писать в ТЗ «обследование по ГОСТ 31937-2024». Ссылка на стандарт — не украшение, а штатный способ описания объекта закупки. Формулировка «по методике исполнителя» — отступление от него, которое заказчик обязан обосновать в самом описании. Общая логика обязательности и добровольности норм после отмены обязательного перечня к 384-ФЗ разобрана в статье «Когда обследование обязательно».
Чем описание можно наполнить. Пункт 3 части 1 разрешает включать в описание «спецификации, планы, чертежи, эскизы, фотографии, результаты работы, тестирования, требования, в том числе в отношении проведения испытаний, методов испытаний». Для обследования это прямое разрешение задавать в ТЗ перечень методов неразрушающего контроля, схемы участков вскрытий и требования к оформлению результатов.
Почему без ТЗ здесь не обойтись. Пункт 8 части 1 требует, чтобы «описание объекта закупки при осуществлении закупки работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства должно содержать проектную документацию». Для обследования такого требования нет — и нет проектной документации, которая описала бы объём работ за заказчика. Всё, что определит состав работ, срок и критерий приёмки, содержится в техническом задании и больше нигде.
Часть 2 статьи 33 добавляет к этому требование измеримости: описание «должно содержать показатели, позволяющие определить соответствие закупаемых товара, работы, услуги установленным заказчиком требованиям», при этом «указываются максимальные и (или) минимальные значения таких показателей и (или) значения показателей, которые не могут изменяться». В обследовании измеримыми показателями становятся количество точек неразрушающего контроля, число вскрытий и отобранных образцов, глубина обмеров, количество экземпляров отчёта.
Частая ошибка: квалификация в ТЗ
Часть 3 статьи 33 запрещает прямо: «Не допускается включение в описание объекта закупки… требований к производителю товара, к участнику закупки (в том числе требования к квалификации участника закупки, включая наличие опыта работы), а также требования к деловой репутации участника закупки, требования к наличию у него производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и других ресурсов» — «за исключением случаев, если возможность установления таких требований к участнику закупки предусмотрена настоящим Федеральным законом».
Формулировки вида «исполнитель должен иметь аттестованную лабораторию неразрушающего контроля и опыт обследования не менее пяти объектов» в разделе ТЗ — типичное основание для жалобы в антимонопольный орган. Место таких условий — требования к участникам закупки, где закон это допускает. В описании объекта закупки корректно писать другое: какие именно испытания выполняются и по каким методикам, — тогда требование к оснащению возникает из состава работ, а не из личности исполнителя.
Из чего складывается работающее ТЗ на обследование
- перечень зданий с адресами, годами постройки и строительными объёмами;
- вид обследования по каждому объекту — визуальное или детальное инструментальное;
- перечень обследуемых конструкций и помещений, порядок доступа в занятые помещения;
- методы неразрушающего контроля с указанием количества точек и участков;
- количество и места вскрытий, объём отбора образцов для лабораторных испытаний;
- необходимость обмерных работ и требуемая форма результата (чертежи, облако точек, обмерная модель);
- необходимость поверочных расчётов и исходные данные для них;
- состав и форма отчёта, количество экземпляров на бумаге и в электронном виде;
- срок выполнения и этапы, если приёмка поэтапная.
Что нужно подготовить со своей стороны до старта работ, разобрано отдельно — подготовка к обследованию здания.
Экспертиза результата и приёмка: чем заканчивается контракт
Приёмка отчёта по обследованию у бюджетного заказчика — не подпись на титульном листе, а процедура из статьи 94.
Экспертиза обязательна всегда. Часть 3: «Для проверки предоставленных поставщиком (подрядчиком, исполнителем) результатов, предусмотренных контрактом, в части их соответствия условиям контракта заказчик обязан провести экспертизу». Она «может проводиться заказчиком своими силами или к её проведению могут привлекаться эксперты, экспертные организации» — то есть отсутствие в штате заказчика инженера-строителя не отменяет экспертизу, а переводит её во внешнюю.
У экспертов есть право на запрос. По части 5 «эксперты, экспертные организации имеют право запрашивать у заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) дополнительные материалы». Там же важная для исполнителя оговорка: если выявлены нарушения, не препятствующие приёмке, «в заключении могут содержаться предложения об устранении данных нарушений, в том числе с указанием срока их устранения». Замечание к отчёту — не автоматический отказ.
Приёмочная комиссия. По решению заказчика «может создаваться приёмочная комиссия, которая состоит не менее чем из пяти человек»; она правомочна, «если в заседании приёмочной комиссии участвует не менее чем пятьдесят процентов общего числа её членов», а «полномочия члена приёмочной комиссии не могут быть переданы другому лицу».
Итог фиксируется документом. Часть 7: приёмка «оформляется документом о приёмке, который подписывается заказчиком (в случае создания приёмочной комиссии подписывается всеми членами приёмочной комиссии и утверждается заказчиком), либо поставщику (подрядчику, исполнителю) в те же сроки заказчиком направляется в письменной форме мотивированный отказ от подписания такого документа». Если привлекались эксперты, заказчик и комиссия «должны учитывать отражённые в заключении по результатам указанной экспертизы предложения экспертов, экспертных организаций, привлечённых для её проведения».
Почему объём работ нельзя «дописать по ходу»
Часть 2 статьи 34 фиксирует, что «цена контракта является твёрдой и определяется на весь срок исполнения контракта», а «при заключении и исполнении контракта изменение его существенных условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом». Отсюда практическое следствие, о котором стоит подумать до объявления закупки, а не после: работа, не попавшая в ТЗ, не может быть ни потребована на приёмке, ни дополнительно оплачена. Если в задании не было поверочных расчётов, отчёт без них формально соответствует контракту; если они были — отчёт без них не примут, каким бы подробным ни было описание дефектов.
Ответственность в контракте двусторонняя. Часть 4 статьи 34: «В контракт включается обязательное условие об ответственности заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом». Часть 5 описывает пеню в пользу исполнителя при просрочке оплаты — «в размере одной трёхсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не уплаченной в срок суммы».
Для нас это означает простое рабочее правило: отчёт по обследованию должен быть самодостаточным и написанным в терминах технического задания. Каждый пункт ТЗ должен находиться в отчёте по названию — тогда экспертиза заказчика проходит сверкой, а не расследованием. За компанией 18 контрактов с Фондом капитального ремонта на 313,5 млн ₽ и контракты с медицинскими и образовательными учреждениями; практика приёмки, из которой выросли эти правила, — оттуда.
